Communiqué de presse

Le marché des bureaux revient progressivement à la normale
Même si les loyers risquent d’augmenter en Flandre

septembre 10, 2021

Anvers, 10 septembre 2021JLL fait le point sur les grandes tendances du marché immobilier des bureaux en Flandre au terme du premier semestre 2021.

La campagne de vaccination est un franc succès en Flandre avec environ 90% de la population adulte désormais protégée. Les autorités ont donc allégé certaines mesures et les employés reviennent progressivement au bureau. La donne a cependant changé : le temps de travail sera hybride et réparti entre le domicile des employés et les bureaux. Le design des espaces de travail devra être remodelé en conséquence pour plus de flexibilité. Les bureaux de demain seront ainsi plus inspirants, plus durables, et devront comprendre un certain nombre de services. Tout cela a bien entendu un coût.

Passons en revue les chiffres semestriels :

-       La prise en occupation a bondi de 79% au premier semestre. Sur six mois, le volume occupationnel a atteint 102.250 m², c’est 7% de mieux que la moyenne de la période précédant la pandémie (2015-2019). Les cinq villes principales (Anvers, Gand, Malines, Louvain et Hasselt) affichent une croissance impressionnante, et le nombre de transactions est en hausse de 50% en base annuelle. On peut donc bien parler d’une reprise franche et d’un retour à la normale. L’activité reste en très grande partie soutenue par les entreprises (93% de la prise en occupation), à l’exception de quelques écoles et universités, le secteur public est absent du marché.

-       Les projets durables soutiennent la demande. Les récentes inondations qui ont endeuillé le Benelux et l’Allemagne nous rappellent que le risque climatique est loin d’être négligeable. La plupart des développeurs et des occupants l’ont bien compris et recentrent leur attention sur des projets durables, neutres en carbone. Les résultats sont là : par exemple, le projet Networks de Banimmo à Gand, labellisé « BREEAM Excellent », est une success story commerciale comme l’était entre autres le Post X de IRET à Anvers.

-       Inversion de tendance pour la disponibilité. Après plusieurs années de diminution, le taux de vacance dans les villes flamandes s’est stabilisé, et tend même à augmenter dans certaines villes. Fin juin le taux de vacance à Anvers était de 7,2% (inchangé par rapport à fin 2020), tandis qu’à Gand, la vacance reste structurellement très basse à 2,2% (inchangé également). Même constat à Malines où la disponibilité n’a pas bougé à 7%. En revanche, la vacance est en hausse à Louvain (de 4,2% fin 2020 à 5,2% en juin 2021) ainsi qu’à Hasselt (à 6,7%, contre 6,0% fin 2020).

-       Les loyers « prime » sont en hausse dans plusieurs villes. A Gand, les valeurs locatives des meilleurs immeubles ont grimpé de 6% à €170 / m² / an, dépassant ainsi celles d’Anvers qui sont inchangées à €165. Même constat à Louvain : les projets autours du Vaartkom se louent à €155 / m²/ an (+7%), et une hausse de 7% est également enregistrée à Hasselt, à €145 / m² / an. Pas de changement pour le moment à Malines à €150 / m² / an.

-       Le volume d’investissement en bureaux est assez limité après l’année record de 2020. Nous avons enregistré un volume de €80 millions en grande partie grâce à des acquisitions pour usage propre (69% du total) et des transactions de redéveloppement.

-       Les rendements « prime » se sont à nouveau rétrécis à 4,6% pour un bail 6/9, contre 4,9% fin 2020. Les immeubles loués à long terme s’échangent quant à eux à 4,2% contre 4,5% auparavant.

 

Quelles sont les perspectives pour le second semestre et 2022 ?

-       Quelques belles transactions dans les projets. Par exemple, début juillet, Dematic annonçait la prélocation de 17.000 m² dans le projet Antwerp West de Ghelamco et BPA.

-       Un pipeline de livraisons assez large, surtout des immeubles « verts ». Dans le quartier « The Loop » à Gand, plusieurs livraisons sont attendues d’ici 2023, notamment les Drie Koningen de Immogra (25.000 m² en différentes phases), le MG Square du MG Real Estate (7.000 m²) et le redéveloppement de l’actuel siège de Esko (+/- 20.000 m²) par IPES. Les environs de la gare de Berchem sont très demandés ce qui incite les développeurs à lancer des nouveaux projets : Cores Development et Alides travaillent sur un immeuble durable de grande taille le long du Singel, et Wereldhave rénove son immeuble The Sage qui offrira début 2022 environ 12.000 m² d’espaces de qualité assortis de services aux occupants. A moyen terme, quelques 68.000 m² devraient voir le jour dans les environs de la gare de Malines, par exemple le redéveloppement mixte d’un site industriel par Codic et PSR qui offrira 19.000 m² de bureaux et environ 4.000 m² de résidentiel. Louvain offre également du potentiel : Virix étudie une extension de 15.000 m² de l’Ubicenter. Enfin, Hasselt dispose d’un pipeline d’environ 45.000 m² d’ici 2025.

-       Nos prévisions concernant la disponibilité sont orientées à la hausse, cependant nettement moins que ce que l’on aurait pu craindre au vu du degré élevé de prélocations, notamment à Gand.

-       Les loyers vont encore augmenter. En effet, le focus sur les immeubles « verts » implique un usage d’équipements et de matériaux plus chers, comme par exemple pour l’isolation ou la ventilation (HVAC). Les services supplémentaires demandés par les occupants seront également répercutés sur les loyers, enfin la centralisation de la demande sur les localisations les plus accessibles, et donc les plus chères, contribueront à cette hausse.

-       Les fonds institutionnels ont des objectifs de durabilité à atteindre et visent les immeubles avec une certification « verte ». En raison de l’augmentation des prix dans les capitales traditionnelles telles que Bruxelles, les investisseurs internationaux sont davantage intéressés qu’autrefois à des villes régionales comme Anvers et Gand qui ont des bons fondamentaux. Ceci pourrait mettre à nouveau les prix sous pression haussière. 

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