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5 grandes tendances pour les occupants de bureaux en 2020

Les opérateurs d’espaces de coworking affichent une croissance très agressive, parfois même excessive si l’on se réfère à WeWork dont les ennuis financiers font la une des journaux. Le business model du “flex” n’en est pas pour autant remis en cause.

Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux chez JLL

Afin d’attirer et de retenir les talents dont ils ont besoin, les employeurs doivent tenir compte de leur bien-être au travail. De la “Human Experience” à des espaces accessibles en transports en commun, voici les 5 grandes tendances qui marqueront le secteur belge des bureaux en 2020.

On parle beaucoup de l’“expérience client” dans le cadre du redéploiement de l’immobilier commercial, dans un monde où la consommation passe par le numérique. En revanche, on parle encore peu de ce qu’il en est pour l’immobilier de bureau. Or, selon un récent sondage mené au Royaume-Uni par JLL, 37% des employés ne souhaitent pas rester assis toute une journée à leur bureau, 40% souhaitent disposer d’espaces pour refaire le plein d’énergie et 47% recherchent un endroit calme, propice à la concentration.

Confrontés à une pénurie de talents, les employeurs doivent déployer des stratégies pour attirer et retenir les profils qui leurs permettront d’atteindre leurs objectifs. Ils peuvent se faire entourer par des professionnels de l’immobilier tels que Tetris, filiale de JLL, qui proposeront un aménagement des espaces de travail conjuguant les impératifs de productivité et de bien-être.

Cette approche devrait être envisagée par tout employeur conscient que ses principaux actifs, ce sont ses employés. C’est ce que JLL a baptisé la “Human Experience”.

Flexibilité

Les opérateurs d’espaces de coworking affichent une croissance très agressive, parfois même excessive si l’on se réfère à WeWork dont les ennuis financiers font la une des journaux. Le business model du “flex” n’en est pas pour autant remis en cause.

Le monde des entreprises connaît des bouleversements importants qui le forcent à se réinventer et à innover en permanence. Avec, à la clé, des besoins en espaces qui évoluent à la hausse ou à la baisse en fonction des projets et des opportunités d’affaires. À côté d’un socle d’employés “fixes” assurant les activités récurrentes et occupant une certaine surface, on trouve ainsi une couche d’employés “flexibles”, internes ou externes, ne disposant pas de poste de travail attitré et chargés de projets ponctuels et limités dans le temps.

Une stratégie immobilière intéressante consisterait à réduire l’occupation “fixe” au strict nécessaire par l’intermédiaire d’un contrat de bail traditionnel, et à subvenir aux besoins ponctuels par des espaces “flexibles” via un contrat de service, proposé soit par le propriétaire de l’immeuble, soit par un opérateur de coworking.

Confort et services

Outre la flexibilité, les occupants sont en quête de services variés dans leur immeuble afin d’en améliorer le confort. Ces avantages peuvent aller de la classique cafétaria et des services de conciergerie aux séances de yoga. Les employés bénéficieront par exemple de casiers où des sociétés de livraison viennent déposer des commandes internet (Amazon, produits alimentaires, etc.). Les possibilités sont multiples; cependant, rentabiliser ce type de service nécessite une certaine masse critique d’employés.

Optimisation

Le ralentissement attendu de l’économie incite les entreprises à la prudence. Elles doivent dès lors jongler entre des contraintes budgétaires serrées et la nécessité de disposer d’espaces de travail de qualité afin d’attirer et de retenir les talents dont elles ont besoin.

L’optimisation des coûts est une tendance lourde et ancienne. Elle peut déboucher sur la décision de déménager dans des quartiers moins chers, comme la périphérie bruxelloise s’il s’agit de sociétés établies dans la capitale, ou de tenter de renégocier les loyers à la baisse. Par ailleurs, les changements d’actionnariat ou les fusions et acquisitions peuvent mener à des regroupements d’effectifs. Dans ce cas, le rôle de l’agent immobilier est de trouver une solution qui tienne compte du lieu de résidence des employés des entités concernées, et de choisir un emplacement unique “de compromis”. Des outils digitaux, exploitant les data des départements RH des entreprises concernées, viennent soutenir ce genre de décision.

Accessibilité

Autre tendance de poids, particulièrement à Bruxelles et à Anvers en raison de leurs problèmes de congestion automobile: les occupants exigent des bureaux accessibles en transports en commun. Parmi les critères les plus répandus en la matière, citons des bureaux situés à 10 minutes à pied maximum d’une gare ou d’une station de métro, soit à une distance d’un peu plus de 1 km. Les nouveaux projets répondant à ce critère remportent d’ailleurs un franc succès. Toutefois, comme l’offre est relativement limitée, cela tend à pousser les loyers à la hausse.