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Le marché belge de l'investissement immobilier professionnel toujours aussi attractif

“En tant que plaque tournante de l’UE, au plan géographique comme politique, notre pays n’a jamais autant attiré les investisseurs immobiliers internationaux, y compris en cette période de Brexit.”

Adrian Glatt, Head of Capital Markets Belux chez JLL

Les investissements immobiliers, tant domestiques qu’étrangers, sont en hausse en Belgique. La valeur totale du marché flirte aujourd’hui avec les 5 milliards d’euros. “Cela fait cinq ans que nous enregistrons d’importants volumes de transactions”, pointe Adrian Glatt, Head of Capital Markets Belux chez JLL.

Les taux d’intérêt bas comptent parmi les principales raisons qui expliquent cet engouement. L’argent a rarement été aussi bon marché. Par ailleurs, un nombre croissant d’investisseurs institutionnels cherchent des solutions alternatives à la Bourse. La relative stabilité du rendement de l’immobilier et son potentiel de hausse attirent les investisseurs.

Le secteur des bureaux domine toujours le marché

" La moitié du marché de l’investissement immobilier institutionnel belge concerne des bureaux ", précise Adrian GlattHead of Capital Markets Belux chez JLL. Son équipe conseille les propriétaires fonciers professionnels – compagnies d’assurance, sociétés immobilières réglementées (SIR), fonds de pension et autres gestionnaires de fonds – dans leur stratégie d’achat et de vente.

Après les bureaux, qui s’adjugent plus de 50% du marché de l’investissement immobilier belge, les magasins de détail et les centres commerciaux arrivent en 2e position avec 30% du marché. Le solde, soit environ 20%, est constitué d’entrepôts, de maisons de repos, d’hôtels, etc.

Bruxelles arrive en tête du segment des bureaux en Belgique, avec quelque 50% du marché national. Notre capitale constitue également le 8e plus grand marché de bureaux d’Europe. La Flandre est très bien positionnée dans le segment de l’immobilier commercial (Retail) et des centres logistiques. Le marché wallon, quant à lui, est de taille plus restreinte mais recèle régulièrement de belles opportunités dans tous les classes d’actifs .

Investisseurs internationaux

De plus en plus d’investisseurs étrangers sont attirés par l’immobilier d’entreprises en Belgique. Et une fois encore, Bruxelles arrive en pole-position en s’arrogeant entre 70 et 80% des investissements étrangers dans le secteur des bureaux. “Le profil international de notre capitale, associé à la présence de nombreuses administrations et organisations du secteur public, apporte beaucoup de stabilité au marché”, apprécie Adrian Glatt.

De plus, l’an dernier, les incertitudes à propos du Brexit ont eu un impact positif sur notre marché. De nombreux investisseurs étrangers peinent à évaluer l’impact de la sortie éventuelle du Royaume-Uni sur le rendement de leurs biens immobiliers londoniens. C’est pourquoi ils transfèrent leurs investissements vers d’autres pays européens. “En tant que plaque tournante de l’UE, au plan géographique comme politique, notre pays profite de l’effet Brexit”, confirme le responsable du département Investissements. Même si, chez JLL, les experts s’attendent à ce que cet effet soit de courte durée. “Ce n’est qu’après la sortie effective du Royaume-Uni que nous pourrons éventuellement parler de véritable tendance.”

Intérêt marqué des investisseurs Sud-Coréens

Une vraie tendance se dessine cependant en provenance d’Asie, dont le nombre d’investisseurs immobiliers ne cesse d’augmenter, surtout en Corée du Sud. Depuis quelques années, la législation sud-coréenne permet en effet d’investir à l’étranger. À Bruxelles, les Sud-Coréens cherchent avant tout des immeubles de bureaux de qualité. Ils s’intéressent principalement aux immeubles " prime " et assortis de baux locatifs de longue durée. “Ils misent ainsi sur la sécurité et obtiennent un rendement légèrement supérieur à celui d’autres villes européennes comme Paris et Francfort.”, précise-t-il.

Perspectives pour 2020 

Que faut-il attendre pour 2020? La persistance des taux bas à court et moyen termes devrait continuer à faire monter la pression sur le marché de l’investissement institutionnel. “La demande restant supérieure à l’offre dans les quartiers centraux de Bruxelles (CBD), de nombreux investisseurs pourraient se tourner vers la périphérie de Bruxelles et certaines villes flamandes”, avance Adrian Glatt.

Les bureaux demeureront l’axe principal du marché, suivis par les commerces et les halls de distribution logistiques. Il est probable qu’au cours des années à venir, les investisseurs continueront à bouder le secteur immobilier résidentiel.  Et de conclure: “En Belgique, l’immobilier résidentiel n’a en effet jamais été réellement un marché institutionnel, mais la donne pourrait changer. L’avenir s’annonce passionnant.”