Recherche

Les bureaux "classiques" font leur révolution face à la vague du coworking : un modèle hybride se dessine

Sous l’influence de l’évolution de l’économie et de l’arrivée d’un nouveau profil de travailleurs, les espaces de coworking sont devenus une composante complémentaire du marché immobilier.

Erik Verbruggen, Head of Office Agency Belgium chez JLL

Les centres de coworking représentent aujourd’hui un peu moins de 3% de l’ensemble du marché belge des bureaux. S’ils offrent une nouvelle dimension au lieu de travail, ils ne sont pas aussi mainstream en Belgique que ce qu’affirment de nombreux trendwatchers. “Le bureau du futur est un lieu de travail hybride”, estime-t-on chez JLL.

Sous l’influence de l’évolution de l’économie et de l’arrivée d’un nouveau profil de travailleurs, les espaces de coworking sont devenus une composante complémentaire du marché immobilier. Toutefois, dans la mesure où la plupart des utilisateurs – start-up, freelances, indépendants et autres petites organisations – ne les louent que temporairement, ce segment du secteur immobilier demeure très sensible à la conjoncture économique.

Marché (sur)saturé

“Selon les chiffres du marché, 44% des centres de coworking belges n’ont pas réalisé de bénéfice en 2018”, pointe Erik Verbruggen, Head of Office Agency Belgium chez JLL, l’un des leaders mondiaux de la gestion immobilière et du conseil en investissement. “Une consolidation sera donc incontournable pour dégager de la rentabilité. Elle sera menée par de grands acteurs internationaux. Cela dit, nos prévisions indiquent que les centres de coworking ne dépasseront pas les 3,5 à 4% du marché belge des bureaux au cours des années à venir.”

Les raisons? À Bruxelles par exemple, le mix de locataires se compose de 60% d’entreprises et de 40% de services publics (principalement la Commission européenne et les administrations fédérales, régionales et locales). En raison de leur caractère public, ces derniers ne sont toutefois pas la cible privilégiée des centres de coworking.

Pour l’instant, les centres de coworking se concentrent sur leur positionnement. Afin d’être les meilleurs et les plus grands, ils suivent la logique de marché des utilisateurs. “De nouveaux centres ouvrent chaque jour leurs portes à des endroits très accessibles”, confirme Erik Verbruggen. “Ils sont généralement équipés des dernières technologies. Cette concurrence croissante et les énormes investissements qu’elle nécessite pèsent sur la rentabilité de ce secteur.”

De même, de très nombreux coworkers se trouvent dans une phase expérimentale ou temporaire : soit ils se développent, grandissent et souvent déménagent pour répondre à d’autres besoins, soit ils jettent l’éponge. Par conséquent, il sera très difficile à certains centres de coworking de générer des revenus locatifs stables à long terme. “Ces centres de coworking connaissent souvent des allées et venues constantes de locataires”, acquiesce Erik Verbruggen. “Certains coworkers finissent par découvrir les limites d’un tel environnement de travail: manque de sécurité et d’intimité, difficulté de développer une culture d’entreprise propre, etc.”

Les bureaux traditionnels restent la norme

Cela explique pourquoi la plupart des entreprises continuent de préférer les bureaux traditionnels, qu’ils aménagent ensuite sur mesure. Ils peuvent ainsi traduire dans leurs locaux leur propre marque et leur culture spécifique. Avec 13 millions de mètres carrés de superficie disponible, le stock d’immeubles de bureaux à Bruxelles est stable depuis cinq ans. “Il s’agit d’une performance d’autant plus excellente que, croissance démographique oblige, environ 1 million de mètres carrés de bureaux ont disparu de notre capitale ces six dernières années”, complète Erik Verbruggen. “Des immeubles âgés sont massivement transformés en unités résidentielles, surtout dans les quartiers décentralisés.”

L’immeuble de bureaux 2.0

Quant au marché des projets de rénovations et de constructions conventionnelles, JLL affiche son optimisme pour le futur proche. Avec l’arrivée du travail nomade, la guerre des talents, le durcissement des règles de durabilité pour les grands portefeuilles de bureaux, la sobriété énergétique et d’autres incitants, les entreprises et les services publics belges devront rénover en profondeur leur portefeuille immobilier. Par ailleurs, l’offre a évolué, poursuit Erik Verbruggen. “Il est rare d’encore proposer des immeubles vides. Le marché se compose de plus en plus de solutions sur mesure ou de structures clé sur porte, aménagement mobilier compris.”

Les immeubles de bureaux classiques perdent ainsi peu à peu leur caractère “traditionnel”. Beaucoup de propriétaires et de promoteurs répondent intelligemment à cette demande de travailler autrement. “Ils misent pleinement sur l’expérience humaine en intégrant des équipements et services supplémentaires dans leur offre”, illustre Erik Verbruggen. “Une salle de fitness, des salles de réunion partagées, un espace de rencontre, de l’hospitality, de la restauration, etc. Certains choisissent d’y adjoindre un centre de coworking installé dans le même complexe de bureaux. Cette solution remporte déjà un franc succès dans plusieurs immeubles.”

En guise de conclusion, Erik Verbruggen livre sa vision du bureau du futur: “Un lieu de travail hybride qui combine plusieurs formes de travail et services, tout en restant entièrement centré sur l’occupant.”

Vous recherchez des bureaux qui correspondent parfaitement à vos activités?

Consultez l’offre belge via JLLimmo.be