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"Nous cherchons à maximiser la valeur plutôt que de minimiser les coûts"

Notre Sustainable Team accompagne de grands clients en fournissant des recommandations et des certifications. Nous proposons des solutions durables, et cela commence par une analyse approfondie de l’emplacement, des flux entrants et sortants, de l’emploi, de la mobilité, des modes de transport et des divers coûts liés à l’immobilier. Nous le faisons spontanément et fournissons parallèlement des conseils dans la chaîne logistique.

Head of industrial Agency de JLL Belux, Walter Goossens

Les défis financiers, sociaux et environnementaux actuels en matière de mobilité logistique exigent des réponses durables sur le long terme. C’est pourquoi le département " Industrial Agency " de chez JLL Belux plaide en faveur de nouveaux modes de collaboration entre l’investisseur-promoteur et les utilisateurs finaux. “Notre approche active donne lieu à des décisions d’investissement durables et responsables, qui confèrent une plus-value à toutes les parties prenantes”, résume Walter Goossens, Head of Industrial Belgium chez JLL. “Dans toutes les réalisations auxquelles nous participons comme expert immobilier, nous travaillons pour l’avenir, dans une perspective à long terme.”

 

Walter Goossens, Head of Industrial Belgium chez JLL se qualifie lui-même d’ " expérimenté " dans le métier, lui qui travaille depuis 32 ans pour JLL. Il dirige le département de l’immobilier industriel et logistique, leader belge du segment. Et connaît donc le marché comme sa poche. “Nous avons été le premier conseiller immobilier international à s’établir en Belgique dans les années 60, dans le sillage d’investisseurs britanniques et en étroite collaboration avec les équipes européennes et notre bureau international. Nous possédons aujourd’hui une part de marché de 28 à 30% dans l’immobilier industriel et logistique.”

 

Il est rejoint autour de la table par Jo De Wolf, CEO de la SIR logistique Montea. “Si nous nous trouvons ici, au siège de Montea à Erembodegem, c’est à l’égard de cette belle collaboration que nous entretenons avec Montéa”, sourit Walter Goossens. “J’ai vendu ce bâtiment, mandaté par GSK, à celle qui était encore à l’époque une entreprise familiale. Depuis, Montea n’a cessé de grandir. L’entreprise est maintenant cotée en Bourse. Nous avons intensifié notre collaboration, notamment dans le leasing, la recherche de locataires, la réduction de l’inoccupation, les taxations périodiques du portefeuille, l’accompagnement des achats. Et nous recherchons ensemble des produits d’investissement appropriés sur les marchés de capitaux.”

 

Le consultant immobilier et la SIR logistique entretiennent un dialogue ouvert autour de tout ce qui se passe sur le marché de l’immobilier industriel et logistique. " Plus que sur des transactions uniques, nous œuvrons à des solutions durables et à long terme, une philosophie que nous partageons avec l’ensemble de nos clients et des parties prenantes.” commente Walter Goossens.

 

Partagez-vous cette vision ?

Jo De Wolf, CEO de la SIR logistique Montea : “En l’espace de 12 ans, la valeur de notre portefeuille est passée de 100 millions à 1,2 milliard d’euros. JLL s’est révélé un partenaire-clé dans cette évolution. Notamment via notre internationalisation en France et aux Pays-Bas. JLL joue un rôle primordial lors de l’évaluation trimestrielle de nos portefeuilles. Nous obtenons ainsi une valorisation uniforme dans ces trois pays.”

 

“Le long terme est effectivement primordial. Montea intervient en tant qu’investisseur dans le développement. Auparavant, nous achetions des produits sur le marché ; désormais, nous acquérons des terrains pour les développer nous-mêmes et les conserver en portefeuille. C’est une première évolution majeure dans la durabilisation de notre immobilier.

 

Nous remarquons que nos clients optent plus souvent pour un promoteur qui reste aligné avec son produit.”

 

“Nous investissons parfois dans des techniques pour lesquels l’occupant ne souhaite pas payer. Un simple exemple : peindre le plafond d’un hall logistique en blanc, l’opération coûte environ 1,25 euro par m², mais cette simple intervention agrémente le ressenti des occupants et apporte une luminosité non-négligeable. Elle peut donner une sensation de se trouver à l’air libre tout en étant à l’intérieur. C’est important pour la plus-value à long terme au cas où le contrat de location expire.”

 

Les considérations relatives à la durabilité sont-elles indispensables pour la commercialisation d’un immeuble semi-industriel ou logistique?

Walter Goossens : “Avec un portefeuille récent, on sait que l’on satisfait à certaines normes énergétiques – pensez aux valeurs de consommation d’énergie et d’isolation. Or, quatre bâtiments industriels ou logistiques sur cinq sont âgés de plus de 15 voire 20 ans. Les investisseurs-promoteurs pourraient consentir à des efforts pour les mettre à jour sur le plan de la durabilité. Chez JLL, nous les assistons dans ce processus en leur apportant l’expertise adéquate.”

 

Jo De Wolf : “Il existe une grande différence entre les utilisateurs finaux – l’entreprise occupante d’un site- et les 3PL, les third party logistics, qui prennent en charge la logistique d’autres entreprises. Lorsque ces acteurs 3PL remportent des appels d’offres auprès de leurs clients. Leurs victoires sont souvent basées sur une pression des prix à la baisse. Si la durabilité n’est pas incluse dans les exigences de départ, les 3PL ne seront pas plus catholiques que le pape !”

 

Walter Goossens enchérit : “C’est évident, il en va tout autrement si l’on partage, tous, un " ADN durable " tout au long de la chaine du développement à l’occupation d’un immeuble industriel ou logistique.      Forts de nos expériences, nous pouvons donner les conseils les plus avisés en vue de satisfaire le client final càd l’entreprise occupante. Même les détails peuvent faire la différence, tels qu’une lumière naturelle au lieu d’une ‘boîte fermée’. De telles interventions ont surtout pour effet d’améliorer l’environnement de travail, mais elles représentent une dimension cruciale d’une stratégie vraiment durable.”

 

Qu’en est-il du comportement des entreprises dans ce secteur industriel ? 

Jo De Wolf : “En matière de durabilité, c’est souvent le transport qui pose problème, pas le stockage à proprement parler. 30% des camions que l’on croise sur les routes européennes circulent à vide. Les partenaires logistiques devraient davantage collaborer afin d’accroître le taux de remplissage des véhicules. Des camions remplis à 90% diminueraient de moitié le trafic routier. La blockchain pourrait apporter des améliorations dans ce domaine.”

 

Walter Goossens : “Par définition, un immeuble inoccupé n’est pas durable. Heureusement, le marché de l’immobilier logistique est très stable, avec un taux d’inoccupation de moins de 2%. C’est incroyablement bas, surtout en comparaison avec le marché des bureaux ou du retail. De plus, la plupart des bâtiments s’avèrent hautement polyvalents : les bâtiments logistiques de l’ancienne génération peuvent se voir rapidement attribuer un nouveau rôle, éventuellement dans une affectation différente. Par conséquent, cela peut avoir un impact positif sur la durabilité.”

 

La certification Blue Label ?

Jo De Wolf : “Nous sommes une entreprise socialement responsable et nous allons plus loin que les exigences légales, par exemple dans l’éclairage LED, l’isolation et la récupération des eaux de pluie. À nos yeux, la certification BREEAM (lire l’encadré) n’est que le minimum absolu. Sans elle, votre bâtiment ne restera pas plus de 10 ans sur le marché. "

 

De plus, Montéa a développé sa propre certification, appelée Blue Label, comme garantie de durabilité. Ce label comprend 3 volets : l’application des normes de durabilité minimales basées sur la norme française " HQE " et la norme anglaise "BREEAM", la sensibilisation des clients et des fournisseurs pour qu’ils exercent leurs activités dans le respect de l’environnement et un contrat " green lease ", où les deux parties s’engagent pour l’environnement et une gestion responsable de l’énergie.

 

Jo De Wolf : “En outre, nous essayons de travailler autant que possible dans le cadre de partenariats et nous ne construisons que si nous identifions un occupant. Cela fait partie de notre responsabilité vis-à-vis du marché et de la société. Les investisseurs institutionnels le demandent de plus en plus. Enfin, nous préférons la maximisation de la valeur à la minimisation des coûts. Nous créons de la valeur sur le long terme, pour toutes les parties prenantes.”

 

Quel rôle joue l’équipe industrielle de JLL dans ce domaine ?

Walter Goossens : “Notre Sustainable Team accompagne de grands clients en fournissant des recommandations et des certifications. Nous proposons des solutions durables, et cela commence par une analyse approfondie de l’emplacement, des flux entrants et sortants, de l’emploi, de la mobilité, des modes de transport et des divers coûts liés à l’immobilier. Nous le faisons spontanément et fournissons parallèlement des conseils dans la chaîne logistique. Il arrive aussi que nous adoptions une démarche inverse et recherchions, sur la base d’études, l’acteur approprié à long terme pour des bâtiments inoccupés. Je le répète : un immeuble inoccupé n’est pas durable par définition.”

 

“La demande logistique ne baissera pas. Le marché s’inscrit dans un flow positif. La population – et, partant, la consommation – continue de s’accroître. Il en résulte une évolution du modèle de distribution, avec l’essor de l’e-commerce et de la livraison en flux tendu. Il faut augmenter les stocks disponibles. C’est pourquoi nous devons investir dans le redéveloppement de brownfields à proximité des agglomérations.”

 

“La présence de voies navigables constitue un atout important pour ces derniers. Car la durabilité implique d’apprendre à réfléchir en termes de multimodalité. Si le coût de la mobilité continue de progresser, une situation proche d’un carrefour multimodal devient intéressante tant pour l’investisseur immobilier que pour l’utilisateur final de services logistiques.”

 

Le label de durabilité international BREEAM

 

Le label de durabilité Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) est attribué aux immeubles qui affichent un impact environnemental minimal. Un score élevé accroît la valeur du bâtiment et lui confère une image “verte”. Il signifie également que le bâtiment propose un environnement professionnel et de vie productif à ceux qui y travaillent. Les services publics, les promoteurs de projets et d’autres acteurs de l’immobilier utilisent ce standard tant pour les nouvelles constructions que pour la rénovation. L’institut de recherche britannique Building Research Establishment (BRE) a développé une sorte de check-list afin de juger un projet sous plusieurs angles : santé, énergie, eau, transport, choix des matériaux, pollution, etc.