Recherche

Pourquoi l'immobilier d'investissement restera un segment crucial au cours des années à venir

“Les bureaux ont été particulièrement performants au cours de l’année écoulée, et l’immobilier logistique a conservé un niveau très constant. Si le retail était moins en vogue, il faut surtout y voir la conséquence d’une nette diminution de la demande d’investir dans de nouveaux grands centres commerciaux. Comme il s’agit toujours d’investissements majeurs, leur impact n’est pas à négliger.”

Jean-Philip Vroninks, CEO chez JLL Belux

“Un grand millésime pour le secteur immobilier dans notre pays”: voici comment Jean-Philip Vroninks qualifie l’année écoulée. Et le CEO de Jones Lang LaSalle Belgique-Luxembourg se montre tout aussi optimiste pour le futur. Plusieurs grandes tendances sociales sont en effet très porteuses pour l’immobilier d’investissement.

En matière d’investissements institutionnels dans l’immobilier, l’année 2019 entrera dans l’histoire comme la deuxième meilleure année pour notre pays. Comment cela s’exprime-t-il concrètement?

Jean-Philip Vroninks: “Le montant total des investissements a dépassé les 4,8 milliards d’euros. Il couvre les transactions dans l’immobilier de bureau et l’immobilier commercial, l’immobilier logistique et les alternatives, le marché en forte croissance des grands projets immobiliers résidentiels tels que l’immobilier de santé et le logement étudiant.”

Comment expliquez-vous cet appétit des investisseurs pour l’immobilier?

“On peut le résumer à une quête de rendement: les investisseurs institutionnels, fonds de pension et autres caisses d’assurances, recherchent des rendements attrayants. En 2019, les obligations ne rapportaient presque rien tandis que les actions se révèlent considérablement plus risquées. En outre, le marché des capitaux ne cesse de s’internationaliser, de se globaliser. Le nombre d’investissements transfrontaliers explose dans le monde entier. Dans notre pays, par exemple, quelque 50% des investissements immobiliers réalisés en 2019 sont à mettre au crédit de fonds internationaux.”

Certains segments se sont-ils distingués en 2019?

“Les bureaux ont été particulièrement performants au cours de l’année écoulée, et l’immobilier logistique a conservé un niveau très constant. Si le retail était moins en vogue, il faut surtout y voir la conséquence d’une nette diminution de la demande d’investir dans de nouveaux grands centres commerciaux. Comme il s’agit toujours d’investissements majeurs, leur impact n’est pas à négliger.”

Cette performance du marché des bureaux est-elle avant tout attribuable à une pression accrue des utilisateurs?

“Effectivement. Le parc de bureaux est certes relativement ancien en Belgique, mais c’est assurément la demande des utilisateurs qui peut vraiment déclencher des investissements. La recrudescence de la guerre des talents et les politiques de ressources humaines innovantes – réunies sous le vocable de “Nouveau Monde du Travail” – menées par de très nombreuses entreprises ont un effet très positif sur le marché des bureaux. Les entreprises se montrent beaucoup plus disposées à investir dans l’aménagement de leur immobilier, ou envisagent de s’établir dans de nouveaux bureaux à des endroits aisément accessibles.

En tant que fournisseur de services, nous offrons à nos clients un accompagnement de A à Z, depuis l’atmosphère adéquate dans les bureaux jusqu’au choix de la situation la plus appropriée. Bien entendu, la durabilité joue un rôle croissant dans ce phénomène. ”

Quelles nouvelles tendances entrevoyez-vous pour 2020?

“Nous sommes actifs depuis quelque temps dans l’immobilier résidentiel mais plutôt dans un contexte B2B. Un marché très intéressant est en train de se développer dans ce segment pour les investisseurs institutionnels. Auparavant, ils investissaient principalement dans des bureaux, des commerces et de l’immobilier logistique; nous observons désormais un intérêt grandir pour certains types d’immobilier résidentiel: projets de cohousing, logements pour étudiants, diverses formes d’immobilier sur mesure pour les seniors.

C’est ce que nous appelons les alternatives. Le durcissement de la législation et des normes joue un rôle crucial dans ce phénomène en favorisant la professionnalisation de ce secteur. Ce marché continuera de se développer au cours des années à venir et constituera ainsi un marché de croissance important pour nous. ”

Qu’en est-il des marchés classiques?

“Le marché des bureaux est en pleine évolution et demeurera très performant en 2020. L’immobilier logistique affiche également des performances très constantes depuis plusieurs années, et recèle toujours du potentiel à mes yeux. L’offre reste insuffisante, cependant, et il faut parfois regretter un manque d’audace et de vision politique. Naturellement, l’immobilier logistique est étroitement lié à la problématique de la mobilité, raison pour laquelle de nouveaux investissements ne sont pas toujours aussi évidents.

Le retail est un peu plus en retrait actuellement – surtout en raison de l’impact disruptif de la numérisation – mais personnellement, je ne suis pas aussi pessimiste pour ce segment à plus long terme. En premier lieu parce que, selon moi, le modèle actuel de l’e-commerce n’est pas tenable à terme, mais aussi parce que les consommateurs recherchent de plus en plus une expérience unique lorsqu’ils font du shopping. Cela produit un marché de croissance pour les concepts commerciaux innovants, et les administrations communales pourraient notamment y jouer un rôle décisif. Par exemple en investissant dans des zones commerçantes attrayantes en centre-ville.”

Morale de l’histoire: l’immobilier d’investissement restera en vogue au cours des années à venir?

“J’en suis fermement convaincu, et ce, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, on observe une tendance à la globalisation dans le monde entier: les villes et les grandes agglomérations gagnent en importance chaque année. En outre, plusieurs évolutions démographiques influencent positivement le secteur – pensez au vieillissement ou à la tendance à la diminution de la taille des ménages. Et bien entendu, la numérisation et la durabilité dans tous leurs aspects continueront d’exercer un fort impact sur le marché. Ces quatre tendances constitueront un catalyseur de premier ordre pour l’ensemble du secteur.”