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Renouveler le parc immobilier pour relever les défis du 21e siècle

“Être situé à proximité immédiate de transports en commun est devenu un must, ce qui ne laisse d’autre choix que de densifier verticalement les immeubles du futur.”

Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux chez JLL

Cela n’aura échappé à personne: de nombreux chantiers de nouveaux bureaux sont en cours à Bruxelles, Anvers, Gand et Liège. Le facteur financier n’est pas la seule explication. Loin de là.

Le parc immobilier belge accuse son âge – un constat valable tant pour le résidentiel que pour les bureaux. En moyenne, quelque 60% du stock de bureaux en Belgique, évalué à 22 millions de m² selon les critères de JLL, est âgé de plus de 15 ans et n’a pas été rénové depuis sa construction. Cette proportion avoisine même 80% à Liège et Charleroi. Au vu des défis – notamment climatiques – du 21e siècle, il était temps que propriétaires, grands occupants, investisseurs et décideurs politiques réagissent.

Une nécessité économique… et environnementale

Selon une étude de Bruxelles Environnement, pas moins de 60% des émissions de CO2 dans la Région de Bruxelles-Capitale proviennent des immeubles, qu’ils soient résidentiels (39%) ou tertiaires (21%). Les déclarations de politique régionale des nouveaux gouvernements bruxellois et wallon comportent un volet sur l’isolation du parc immobilier résidentiel, qui est généralement fort ancien et peu aux normes.

Les développeurs de bureaux, quant à eux, n’ont pas attendu une obligation stricte pour se concentrer sur des projets à haute efficacité énergétique, voire passifs. Obtenir le plus haut score BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) représente un solide argument commercial depuis une petite dizaine d’années, même s’il ne s’accompagne pas forcément de loyers nettement plus élevés. C’est ce que l’on peut appeler le new normal: à l’instar d’autres secteurs économiques, la durabilité (sustainability) a gagné le monde immobilier.

60%

DU STOCK DE BUREAUX EN BELGIQUE

En moyenne, quelque 60% du stock de bureaux en Belgique est âgé de plus de 15 ans et n’a pas été rénové depuis sa construction.

Comme le marché des bureaux est essentiellement un marché de locataires, il est relativement aisé de convaincre tous les grands propriétaires, surtout institutionnels, d’investir davantage dans l’efficacité énergétique et la réduction des émissions. Le message semble également reçu du côté des propriétaires de surfaces logistiques: les nouveaux projets sont carbon free. C’est moins évident pour l’immobilier résidentiel, car il reste très largement entre les mains de particuliers qui n’ont pas forcément les moyens de rénover leurs biens selon les normes d’émission les plus strictes. C’est là que réside le plus grand défi: comment convaincre et inciter les propriétaires résidentiels à réduire leurs émissions de CO2 dans des limites budgétaires “raisonnables”?

Densification verticale et mixité fonctionnelle

Viser l’excellence environnementale des immeubles tertiaires va de pair avec une autre manière de penser la mobilité. Être situé à proximité immédiate de transports en commun est devenu un must. Or, les grands occupants privilégient tous ce type de localisation, ce qui ne laisse d’autre choix que de densifier verticalement les immeubles du futur. Le cas du quartier Nord est déjà ancien. Il a été imaginé dans les années 60-70 mais les standards de l’époque étaient différents de ceux d’aujourd’hui. Le développement actuel reprend les principes de densification verticale, avec cette fois une mixité des fonctions là où cela est possible. Le projet ZIN de Befimmo en est une belle illustration qui fera probablement école. Des quelque 110.000 m² qui viendront remplacer d’ici à 2023 les actuelles tours WTC I et II, 75.000 m² sont dévolus au bureau, le solde étant réservé au logement et à un hôtel.

Le plan d’aménagement directeur (PAD) du quartier européen suit la même tendance: d’un quartier monofonctionnel dominé par le tertiaire, il deviendra mixte avec une augmentation de la fonction résidentielle. La tour The One d’Atenor, comprenant 30.000 m² de bureaux et 97 appartements, en est la première référence. Viendra prochainement sur la parcelle voisine le Realex (environ 55.000 m², dont plus de la moitié serviront à accueillir un centre de conférences). Le projet le plus spectaculaire, qui changera radicalement la physionomie du quartier, est néanmoins le redéveloppement du Loi 130. La Commission européenne, propriétaire de quasiment tout l’ilot, prévoit un réaménagement complet de plus de 200.000 m², dont une tour de 165 mètres. Outre ses dimensions exceptionnelles, ce projet se caractérise par sa mixité: une part importante sera consacrée au logement et à deux crèches, tandis que l’espace central sera ouvert au public.

Ailleurs en Belgique, la densification verticale se fait plus modeste. Anvers, par exemple, semble plutôt frileuse à autoriser des projets de tour, à l’exception notable de tours résidentielles dans le quartier Eilandje et Nieuw Zuid. Gand compte deux tours à vocation administrative, l’Arteveldetoren (KBC) et l’AA Tower de Zwijnaarde. Même observation en Wallonie, où la tour Paradis à Liège, occupée par le SPF Finances, fait figure d’exception. Cependant, la plupart des projets sont situés à distance de marche des grandes gares (Berchem à Anvers, Saint-Pierre à Gand et Guillemins à Liège).

Accessibilité, durabilité, mixité, verticalité sont-ils les quatre maîtres mots du renouveau du parc immobilier belge? Une affaire à suivre.

Pierre-Paul Verelst Head of Research Belux chez JLL