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Comment les entrepôts européens contribuent à un avenir sobre en carbone

"Pouvoir disposer d’entrepôts sans carbone est devenu crucial pour les investisseurs en quête d’offre durable et pour les occupants qui cherchent à démontrer leur engagement écologique et à améliorer leur réputation à cet égard."

Ann Vanderwegen, Director industrial & logistics research chez JLL Belgique

Les entrepôts européens s’engagent résolument sur la voie d’une économie à faibles émissions de carbone en intégrant les exigences croissantes des promoteurs, investisseurs et occupants en termes de ressources renouvelables et d’efficience énergétique.

Ainsi, nombre d’occupants de grande envergure, tels que Danone, Nestlé et Unilever, ont fixé des objectifs visant à améliorer leur performance énergétique et à réduire leur consommation d’électricité.

De leur côté, les promoteurs et investisseurs construisent leurs nouveaux entrepôts en veillant à booster leur efficience énergétique pour attirer et conserver des locataires toujours plus soucieux de leur empreinte écologique. Par exemple, un acteur majeur de l’immobilier logistique, Prologis, aspire à réduire fortement la consommation énergétique de sa prochaine promotion spéculative à Budapest. 

"L’efficience énergétique est visée à la fois par les investisseurs et les occupants", souligne Ann Vanderwegen, director industrial & logistics research chez JLL Belux. "Pouvoir disposer d’entrepôts sans carbone est devenu crucial pour les investisseurs en quête d’offre durable et pour les occupants qui cherchent à démontrer leur engagement écologique et à améliorer leur réputation à cet égard."

Nouvelles normes

Si des groupes précurseurs, tels que le spécialiste des entrepôts Gazeley, ont pris un tournant durable dès 2003, une nouvelle génération d’infrastructures écologiques émerge à présent. Ainsi, le géant des cosmétiques L’Oréal a inauguré cette année son plus grand centre logistique à Muggensturm en Allemagne. Le site développé par Prologis est totalement neutre en carbone. Quelque 7 400 panneaux solaires fournissent l’électricité et de l’eau de pluie est utilisée pour l’irrigation des espaces verts, le nettoyage et le système sanitaire. Le site de 100 000 mètres carrés comprend aussi des habitats pour des reptiles et des oiseaux.

Pour sa part, le géant des sports Nike ambitionne de rendre ses opérations belges de distribution sans carbone à l’horizon 2025. Son Campus logistique européen de 195 000 mètres carrés à Ham fonctionne avec de l’énergie 100 % propre, provenant de l’éolien, du solaire, de la géothermie, de l’hydroélectricité et de la biomasse. À Anvers, l’entreprise de logistique Luik Natie s’approvisionnera en électricité à 90 % verte dès l’année prochaine. Engie Electrabel s’emploie actuellement à installer sur le site une grande batterie et 3 800 panneaux solaires.

"Réduire la consommation d’énergie dans l’entrepôt est une chose", remarque Ann Vanderwegen. "Anticiper la question de la production d’énergie en est une autre, qui requiert des décisions audacieuses." Actuellement, les propriétaires d’entrepôts mettent toujours plus en avant le caractère durable de leurs infrastructures nouvelles et existantes. Ils en font un élément central de leur argumentation commerciale.

"Montrer ‘patte verte’ est important lorsque des bâtiments sont mis sur le marché en vue d’une (re)location", explique Walter Goossens, Head of Industrial & Logistics Leasing chez JLL Belgique et Luxembourg. "Les investisseurs ont pris conscience des problèmes potentiels à long terme, tels que des taux d’inoccupation plus élevés, si leurs immeubles ne sont pas à la hauteur des attentes."

Les sociétés immobilières belges Montea et WDP investissent dans les premières installations logistiques entièrement sans carbone en Belgique. Le nouveau projet de Montea à Lummen sera équipé de panneaux solaires et de pompes à eau high-tech. Les coûts de construction plus élevés seront compensés par la très faible facture énergétique dans les années futures. De son côté, WDP développe un grand centre de distribution neutre en énergie pour le fabricant de chocolat Barry Callebaut à Lokeren. Le bâtiment qui sera certifié BREEAM Outstanding, sera terminé au cours du troisième trimestre de 2021.

Mais il ne s’agit pas uniquement de satisfaire les besoins des occupants actuels. Les infrastructures qui créeront le plus de valeur à long terme s’équipent déjà en fonction des demandes des occupants dans le futur. Ainsi, il faut prévoir dès à présent suffisamment de bornes de recharge pour les flottes automobiles qui comprendront toujours plus de véhicules électriques. Cette évolution gonflera également la consommation d’électricité dans les années à venir.

"Les entrepôts ont une longue durée de vie – jusqu’à 30 ans", souligne Walter Goossens. "À l’orée d’une décennie où l’environnement fera la une des médias, 2050 – qui est l’année fixée par l’Accord de Paris pour atteindre le niveau zéro d’émission nette de gaz à effet de serre – ne semble donc pas si loin. Il est clair que les investisseurs comme les occupants sont de plus en plus conscients que le temps presse."

Durcissement de la réglementation

Le durcissement de la réglementation visant les émissions de carbone y contribue également. En Belgique, des changements législatifs accélèrent le "verdissement" du paysage des entrepôts. Le pays vise 13 % d’énergie renouvelable l’année prochaine et 18,3 % en 2030. Aux Pays-Bas voisins, tous les nouveaux bâtiments, y compris les centres de distribution, devront dès l’année prochaine être neutres en énergie (selon la méthode d’évaluation BREEAM-NL) pour le chauffage, le refroidissement, l’eau chaude et l’éclairage.

De nombreux centres de distribution néerlandais et belges utilisés par des expéditeurs, des prestataires logistiques et des détaillants en ligne respectent déjà les critères, ou sont en bonne voie de les remplir, et obtiennent des ratings BREEAM excellents (Outstanding), comme le nouveau centre de distribution d’Aldi à Turnhout, le site de Lidl à Waddinxveen et l’entrepôt de Bol.com à Waalwijk.

Dans un environnement où la réputation d’une entreprise dépend toujours plus de son empreinte écologique, où les réglementations se durcissent et où les investisseurs et promoteurs réévaluent l’adéquation de leur portefeuille à ces évolutions rapides, les entrepôts neutres en carbone et les infrastructures opérant à base d’énergie propre sont appelés à devenir la norme dans les prochaines années. Comme Ann Vanderwegen le résume bien : "Aujourd’hui, pour qu’un entrepôt soit considéré comme étant écologique, il ne suffit plus de changer simplement les ampoules."