Na een bemoedigend begin van het jaar 2020 voor winkelvastgoed, betekent de coronacrisis een bijkomende uitdaging voor een sector die reeds “challenging” was...

juni 23, 2020

Brussel, 23 juni 2020JLL analyseert de cijfers van de winkelvastgoedsector aan het einde van het eerste semester 2020 en doet de eerste vaststellingen over een periode die getekend werd door de coronacrisis. In het kielzog van de heropening van onze winkels hebben de door de overheid opgelegde sociale afstandsregels en de wijziging van de consumptiegewoonten tijdens de lockdown ontegensprekelijk een impact op het aantal klanten in de winkels en bijgevolg op hun inkomsten. Voeg daarbij de verliezen die zich opstapelen door de duur van de lockdown en u krijgt een kritieke situatie voor bepaalde merken in ons Belgische retaillandschap. Ondanks de storm aan de horizon hebben sommige winkels het goed gedaan en zullen ze dat ook blijven doen.

 

 

Sommige marktindicatoren zijn goed... de relatieve stilte voor de storm?

-      Goed take-up volume in alle segmenten. Het voorlopige opnamevolume per medio juni bereikte 190.000 m², een stijging van 16,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Wie had dat gedacht, dit opnamevolume is het op één na hoogste volume van het decennium sinds 2011. JLL merkt op dat het volume dat in de eerste jaarhelft geregistreerd werd, zich voornamelijk concentreert in de eerste drie maanden van het jaar. Deze positieve noot moet echter genuanceerd worden: het tweede kwartaal was namelijk minder goed en vertegenwoordigt slechts 41% van de totale opname in de eerste zes maanden van het jaar. We moeten teruggaan naar 2008, 2009 en 2010, tijdens de financiële crisis, om deze zelfde verhoudingen te vinden. Na de financiële crisis herstelde het retailvastgoed fors in 2011, waarin het de beste eerste jaarhelft van het decennium heeft bereikt.

-        Het aantal transacties ligt boven het gemiddelde. Het totale aantal transacties in de eerste helft van het jaar bedroeg 360. Dat is 7% boven het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Net als bij het opnamevolume geldt dat het tweede kwartaal ondermaats presteerde ten opzichte van voorgaande jaren. Het eerste kwartaal werden 234 transacties opgetekend, in het tweede 126. Gezien de huidige daling van de vraag lijkt de tweede helft van het jaar moeilijker te zullen worden.

-       ‘Voeding en dranken’ aan de leiding. Als we de activiteitensectoren die dit eerste halfjaar hebben gedomineerd vergelijken met de situatie van vijf jaar geleden, stelt JLL vast dat de sector 'Food & Beverages' 24% van het aantal transacties uitmaakt, terwijl deze sector in 2015 slechts 13% vertegenwoordigde. De tegenovergestelde situatie geldt voor textiel, dat is gedaald van 31% van het aantal transacties in 2015 tot 17% in de eerste jaarhelft van 2020. Status quo ten opzichte van 2015 voor de sectoren 'Health & Beauty' en 'Home & Decoration', die respectievelijk 12% en 11% van het aantal transacties vertegenwoordigen. Onder de belangrijkste transacties tot dusver dit jaar citeren we Coolblue, actief in e-commerce in de elektronicasector, die 2.550 m² huurt in Garden Stores Louise in Elsene, Intersport, dat in augustus opent op 2.700 m² in Westland Shopping in Anderlecht, en trendsetter Stella Fietsen, een specialist in elektrische fietsen die heeft getekend voor 4.800 m² in Olen.

-       De globale beschikbaarheid blijft hoog. In 2010 bedroeg de leegstand in België 6%. Tien jaar later is deze indicator bijna verdubbeld tot 11%, hoewel sommige provincies minder getroffen lijken te zijn dan andere, zoals bijvoorbeeld Waals-Brabant, waar de leegstandsgraad momenteel 9% bedraagt, vergeleken met 6% in 2010. Hetzelfde geldt voor de provincie West-Vlaanderen. De beschikbaarheidsgraad in Brussel en Antwerpen is respectievelijk 11% en 12%.

-       De trend voor de huurprijzen blijft dalend. Gezien de ongekende situatie in de sector en de gedwongen immobiliteit ervan, staat er neerwaartse druk op de huurprijzen. Voor winkelstraten bedraagt de tophuur momenteel 1.800 euro per m²  per jaar in Antwerpen en 1.700 euro per m² per jaar in Brussel. Deze referenties gelden alleen voor AAA-winkels (d.w.z. +/- 150 m² oppervlakte en een etalage met minstens 7 meter voorgevel). Volgens onze laatste voorspellingen zou de huurgroei naar verwachting in 2022 worden hervat.

 

De oplossing is wendbaarheid...

De ongekende situatie in de eerste helft van 2020 heeft retailers hun basisprincipes doen heroverwegen. Naast het feit dat ze zich moeten aanpassen aan de nieuwe afstandsnormen voor winkelbezoekers, worden ze geconfronteerd met nieuwe uitdagingen zoals voorraadbeheer (huidige voorraden en nieuwe collecties) en verstoringen in hun bevoorradingslogistiek. Vraagvoorspellingen en voorraadbeheer zullen cruciaal blijken voor hun productiviteit. Retailers zullen daarom hun winkelnetwerk, opslag, bevoorradingsketen en de inrichting van hun winkelruimten moeten herbekijken.

Winkels zullen zich in het post-Covid-tijdperk anders positioneren. Zoals blijkt uit de recente aankondiging van de Inditex Group: een wereldwijde toename van haar 'megastores', winkels die ook zullen worden uitgerust met e-commerce technologie.


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $18.0 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 94,000 as of March 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.