Nieuwsbericht

Corona: de ultieme schoktherapie voor retailvastgoed.

december 16, 2020

Brussel, 16 december 2020JLL maakt naar jaarlijkse gewoonte de balans op van de retailvastgoedmarkt in een verder allesbehalve gewoon jaar. De lockdowns en de sociale afstandsregeling omwille van het coronavirus hebben een  ultieme schokgolf veroorzaakt in de retailmarkt. Retailers gingen in overlevingsmodus en helaas moesten enkele merken de boeken neerleggen. Alleen de voedingssector bleef goed presteren aangezien zij minder onderhevig waren aan de lockdownmaatregelen. De andere grote winnaar in deze crisis is de e-commerce. Online shoppen werd plots, noodgedwongen de norm. Hoewel de meeste consumenten vertrouwd zijn geraakt met “klikwinkelen”, blijkt dat de ecommerce op zijn limieten botst. De pakjeseconomie zal evenwel een blijver zijn voor de toekomst, maar desondanks blijkt uit de heropening van de winkels dat de consument de “shopping” ervaring heeft gemist. Huurders vragen flexibiliteit aan de vastgoedeigenaars. Ze verleenden uitstel van betaling, gaven flexibele huurmodaliteiten, kenden huurkortingen toe of scholden huurgelden kwijt. In dit klimaat van onzekerheid drukken retail-investeerders de pauzeknop in en concentreren zich op andere activaklassen die de gezondheidscrisis beter konden weerstaan. De schok op het retailvastgoed en de impact op het aantal m² winkels zal veel sneller duidelijk worden en aantonen welke de relevante en productieve locaties zullen zijn.

Laten we eens kijken naar de belangrijkste cijfers van het jaar:

De huurmarkt:

-       Het opnamevolume voor heel België bedraagt midden december 324.000 m², wat op basis van volumes van de 5 voorgaande jaren op het einde van dit jaar naar schatting 372.000 m² zou betekenen, een daling van 17% op jaarbasis. Gezien de schokgolven die retail dit jaar te verwerken kreeg, lijkt dit op het eerste zicht geen grote terugval zoals voor kantoren, waar het transactievolume dit jaar 42% moet inboeten.

-       Hoe komt dat? Ten eerste hebben retailparken aan de rand van de steden de opname ondersteund. Het volume in dit marktsegment is zelfs 1% gestegen ten opzichte van vorig jaar en presteert 22% beter dan gemiddeld in de laatste 10 jaar. Ten tweede is de gemiddelde transactievolume in een retailpark groter dan in de andere segmenten, dit jaar gemiddeld 975 m², terwijl transacties die in winkelcentra en winkelstraten worden geregistreerd, dit jaar ongeveer 250 tot 300 m² groot zijn. Ondanks een daling van het aantal transacties met 29% blijft de totale bezettingsgraad in m² respectabel. Een laatste factor die heeft bijgedragen aan het opnamevolume is de expansie van de Nederlandse schoenenketen vanHaren naar ons grondgebied. VanHaren heeft ongeveer 40 winkels van Brantano overgenomen, waarmee in één klap 37.500 m² aan het opnamevolume is toegevoegd.

-       De gemiddelde beschikbaarheidsgraad steeg naar 9,4% globaal genomen voor heel België en varieert van 7,6% in de provincie West-Vlaanderen tot 12,7% in Henegouwen. Ter vergelijking, 10 jaar geleden bedroeg de beschikbaarheidsgraad 6,2% en was de hoogste waarde 8%, toen in de provincies Luik en Antwerpen. Deze 2 provincies beperkten de stijging van de leegstand en blijven momenteel nog steeds onder 10%. In Brussel daarentegen verdubbelde de leegstand in de laatste 10 jaar van 4% naar 8,2%.

-       De huidige crisis heeft de meeste ontwikellings projecten in de sector gestagneerd. Sommige lopende projecten hebben vertraging opgelopen, maar worden nog steeds afgerond. In 2020 werd 157.000 m² winkelruimte opgeleverd, voornamelijk retailparken, waaronder Frunshopping in Bertrix en Parenthèse in Gosselies. Ook Quartier Bleu in Hasselt met 21.699 m² en Turnova in Turnhout met 15.000 m² winkelruimte openden relatief discreet de deuren. Gezien de situatie zijn een aantal projecten voor onbepaalde tijd uitgesteld, andere worden herzien en krijgen een ander concept of eventueel een andere bestemming.

-       JLL bevestigt een daling van de "Prime rents”. Deze trend, die eind 2018-begin 2019 begon, werd door de gezondheidscrisis nog versneld. In een grote meerderheid van de segmenten van de retailsector werd de betaling van huurprijzen met betrekking tot de maanden van inactiviteit gedeeltelijk kwijtgescholden of uitgesteld. Het valt niet te ontkennen dat er de komende maanden een nieuw evenwicht moet worden gevonden tussen de verwachtingen van verhuurders en retailers. Onder druk wordt alles vloeibaar: de impact op de retailprijzen zal veel sneller een feit zijn. Het is niet verwonderlijk dat de prime rents over het algemeen met 4 tot 14% zijn gedaald. De voor 2021 geplande heronderhandelingen en de verhoging van de beschikbaarheid zullen hoogstwaarschijnlijk leiden tot verdere huurprijsaanpassingen. De stabilisering van dit nieuwe evenwicht wordt niet voor 2022 verwacht.

De gezondheidscrisis heeft een aanzienlijke disruptie op commercieel vastgoed teweeggebracht, en niet alleen in België. De schokgolf heeft ook andere Europese landen getroffen.      

De focus op de vastgoedmarkten voor commerciële ruimten op Europees niveau:

-       Schok voor verkoopcijfers en dalende indicatoren zijn twee factoren die alle West-Europese landen gemeen hebben. De economische vertraging, de plotse daling van het consumentenvertrouwen in het voorjaar en de zeer geringe verwachte groei op de middellange termijn. Alleen Duitsland kan uitpakken met een groei van de retailomzet van 2% voor de periode 2020-2022, en zelfs deze prognose zal waarschijnlijk worden herzien aan het einde van de Duitse lockdown die voor deze woensdag, 16 december 2020, werd aangekondigd. Als we deze Belgische indicatoren vergelijken met andere Europese landen, zien we dat België het niet zo slecht doet. De indicator van het consumentenvertrouwen voor België bedraagt -10,9 tegen -17,6 voor de rest van de eurozone. De prognoses voor de groei van de detailhandelsverkopen komen uit op 1,6% tegen 0,7% in Frankrijk, 1% in Spanje, 0,6% in Portugal en zelfs 0% in Italië. 

-       De schok voor de huurprijzen: In heel Europa staan de huurprijzen voor winkelruimte onder druk, vooral in de grote stedelijke centra die leven van de aanwezigheid van toeristen, ‘funshoppers’ en kantoormensen. In een jaar tijd zijn de “prime rents” in de winkelstraten van de grote Europese hoofdsteden gedaald van 2% in Londen tot 17% in Warschau. Ter vergelijking, de daling bedraagt in Brussel 9% en in Antwerpen 14%. In Berlijn en in München zijn de huren vooralsnog relatief stabiel gebleven.  Er is één uitzondering die moet worden benadrukt: in Stockholm, dat geen enkele lockdown heeft meegemaakt, stegen de “prime rents” met 2%!  

-       Vooruitzichten 2021: De retailers zijn al begonnen met het consolideren en rightsizen van hun winkelnetwerk voor het post-Covid-tijdperk. Innovatieve en nieuwe formats zullen opduiken, winkelconcepten zullen fast & light zijn en een bredere rol krijgen om de synergie tussen fysieke winkel en clickwinkelen samen te brengen door oa click & collect. De markt zal bestaan uit opportunistische groei van retailers die hun expansie verderzetten of bestaande retailers die op zoek gaan naar “the best deal in town”. Flexibele huurcontracten en testformats kunnen een aanzet geven tot duurzaam herstel. Wat huurprijzen betreft, worden ook elders in Europa nog verdere huurcorrecties verwacht in 2021. Vandaag moeilijk in te schatten waar deze prijzen gaan landen door de onzekerheid en onstabiele omzetverwachtingen.

 

De investeringsmarkt:

-       In een klimaat van onzekerheid zijn investeerders enigszins terughoudend geweest om te investeren in winkelvastgoed. Tot op heden is er 433 miljoen euro geïnvesteerd, wat neerkomt op een daling van het transactievolume met 35% ten opzichte van 2019. Retailparken zijn de sterkhouders van het segment. Zij vertegenwoordigen 44% van het volume dit jaar, gevolgd door unit shops met 43% en shoppingcentra met 13% van het globale volume.

-       De grootste transactie van 2020 tot nu toe is de verkoop van Shopping Pajot in Sint-Pieters-Leeuw door Redevco aan RVM Invest voor € 50 miljoen. Daarnaast waren er nog 4 andere transacties in de categorie boven € 25 miljoen. Het gaat om de verkopen van het gebouw waarin de winkel van Primark gevestigd is in Elsene aan Union Investment voor
€ 40 miljoen, de overname van een deel van Westland Shopping voor € 40 miljoen door AG Real Estate, waardoor de investeerder de volledige eigendom van het shoppingcentrum verwierf. Daarnaast werd Shopping Flémalle verkocht voor € 30 miljoen aan Pertinea Fund Management (een Belgisch fonds met Waalse aandeelhouders) en om dit kwartet af te sluiten werd een Alphastone-portefeuille overgenomen door Leoville Properties voor € 26 miljoen. Behalve bij deze laatste transactie vermelden wij nog dat in de 4 grootste transacties Redevco telkens aan verkoperszijde stond.

-       Meest actieve kopers dit jaar waren privébeleggers, goed voor 24 van 37 opgetekende transacties. Zij viseerden vooral transactiewaarden tussen € 2,5 en € 10 miljoen in retailparken of winkelstraten met huurders actief in food, discount of DIY. Als we de andere beleggersprofielen rangschikken, staan fondsbeheerders op de tweede plaats met 4 grote transacties. Zoals in de inleiding vermeld, hebben institutionele beleggers op de "pauze"-knop gedrukt en slechts 3 beleggingstransacties gerealiseerd die aan alle gebruikelijke “Core” selectiecriteria voldeden, dat wil zeggen 100% verhuurd en op strategische locaties. De overige 6 transacties werden uitgevoerd door beleggers van verschillende profielen zoals “Propco”, “REIT's” en ontwikkelaars. Dit laatste profiel wordt geïllustreerd door de aankoop van het TT-centrum in Hasselt, een binnenstedelijk shoppingcentrum, door Growners voor € 15 miljoen, gerealiseerd door JLL.

-       De "prime yields" of toprendementen zetten de stijgende trend die ingezet werd begin 2019 verder. De toprendementen voor shoppingcentra en winkelunits stegen allebei 25 basispunten op jaarbasis, die voor shoppingcentra naar 4,75% en die voor winkelunits naar 3,75%. Het toprendement voor retailparken reflecteert de huidige vraag naar dit segment en blijft stabiel op 5,5%.

-       Voor 2021 wordt voor winkelstraten en shoppingcentra nog een verdere decompressie verwacht onder impuls van de verwachte daling van huurinkomsten en van de vraag. De aantrekkelijkheid van retailparken met een goede mix van kleine winkels, grote retailers en voedings- of discountwinkels zal naar verwachting op peil blijven.

Focus op de Europese markt voor retailinvesteringen:

-       In de andere grote retailmarkten in Europa worden dezelfde trends genoteerd: algemene daling van de beleggingen in de activaklasse Retail. Er zijn echter twee landen waar de achteruitgang beperkt bleef: Spanje en Duitsland. In het begin van het jaar, net voor de Covid-crisis, boekte Spanje 2 zeer grote verkooptransacties, de shoppingcentra Intu Asturias & Intu Puerto Venecia, voor een totaal van € 800 miljoen. Duitsland heeft zijn aantrekkingskracht voor retailinvesteringen in 2020 weten te behouden en ziet zijn  investeringsvolumes slechts met 4% dalen ten opzichte van 2019. Twee verklaringen die naar voren worden gebracht zijn een gunstigere economische situatie dan andere landen en een crisisbeheer door de Duitse regering dat wellicht meer rekening houdt met de economische behoeften van de handel. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk is het investeringsvolume met 40% of meer afgenomen. Zoals reeds gezegd daalde het volume in België met 35%. De gemiddelde ‘prime yield’, het toprendement, voor shoppingcentra in Europa bedraagt 5,44%, 69 basispunten hoger dan in België, en eveneens met een stijgende trend. Voor retailparken bedraagt de prime yield in Europa gemiddeld 5,7%, 20 basispunten hoger dan in België.

2020: Kerncijfers voor de huurmarkt

 

OPNAME-VOLUME BELGIE (m²)

2019

2020e

2020e vs 2019

5-jarig

gemiddelde

2020 vs 5-j gem.

10-jarig

gemiddelde

2020 vs  10-j gem.

Winkelunits

143.900

102.600

-29%

121.667

-16%

105.450

-3%

Shoppingcentra

67.500

27.400

-59%

63.296

-57%

52.957

-48%

Retailparken

239.200

242.200

1%

216.607

12%

198.053

22%

Totaal

450.600

372.200

-17%

401.570

-7%

356.460

4%

AANTAL TRANSACTIES (#)

2019

2020e

2020e vs 2019

5-jarig

gemiddelde

2020 vs
5-jarig gemiddelde

Winkelunits

512

324

-37%

464

-30%

Shoppingcentra

232

114

-51%

216

-47%

Retailparken

227

248

9%

220

13%

Totaal

971

687

-29%

900

-24%

BESCHIKBAARHEIDSGRAAD (%)

(bron: Locatus)

2010

Dec-20

België

6,20%

9,40%

RETAILPROJECTEN (m²)

2019

2020

Evolutie

Opleveringen

229.000

157.000

-31%

HUURPRIJZEN (€/m²/jaar)

Q4 2019

Q4 2020

Evolutie

High street – Antwerpen, Meir

1.850

1.600

-14%

High street – Brussel, Nieuwstraat

1.750

1.600

-9%

Shoppingcentra

1.350

1.300

-4%

Retailparken

175

165

-6%

2020: Kerncijfers voor de investeringsmarkt

INVESTERINGS-

VOLUME
(in mln. EUR – afgeronde cijfers)

2019

Midden dec.
2020

2020e vs 2019

5-jarig gemiddelde

2020 vs 5-jarig gemiddelde

Winkelunits

295

187

-36%

435

-57%

Shoppingcentra

-

55

-

524

-90%

Retailparken

372

191

-49%

292

-35%

Totaal

667

433

-35%

1.251

-65%

PRIME YIELDS (%)

T4 2019

T4 2020

 

Trend

Winkelunits

3,50

3,75

 

ä

Shoppingcentra

4,50

4,75

 

ä

Retailparken

5,50

5,50

 

à

 

- einde -

About JLL


JLL (NYSE : JLL) est une société de services professionnels de premier plan spécialisée dans l’immobilier et la gestion de placements. JLL façonne l’avenir de l’immobilier pour un monde meilleur en utilisant la technologie la plus avancée pour créer des opportunités enrichissantes, des espaces étonnants et des solutions immobilières durables pour nos clients, nos employés et nos communautés. JLL est une société fortune 500 avec un chiffre d’affaires annuel de 18,0 milliards de dollars en 2019, des opérations dans plus de 80 pays et une main-d’œuvre mondiale de près de 93.000 au 30 Juin 2020. JLL est le nom de marque, et une marque déposée, de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour plus d’informations, visitez jll.be