Nieuwsbericht

De Vlaamse kantorenmarkt buigt... maar breekt niet 

oktober 14, 2020

ANTWERPEN, 14 oktober 2020 –  Zoals elk jaar, en zeker in dit uitzonderlijk jaar, maakt JLL een tussentijdse stand van zaken op van de Vlaamse kantorenmarkt.

Zeven maanden na de start van de lockdown herstelt de Vlaamse kantorenmarkt zich geleidelijk. Sinds het begin van de zomer hebben kandidaat-huurders die op zoek zijn naar nieuwe kantoorruimte hun bezoeken hervat, maar ze stellen hun beslissing uit tot ze een duidelijk beeld hebben van de gevolgen van de pandemie voor hun bedrijf. Ondanks deze situatie blijft Antwerpen de drijvende kracht achter de kantorenmarkt in Vlaanderen: een beperkte beschikbaarheid, stijgende tophuren en investeerders die op de loer liggen!

 

Het post-COVID tijdperk zal zeker anders zijn dan alles wat we kennen. We onderscheiden een aantal bepalende factoren:

-        Wat zal de positie van telewerken zijn? Volgens een onderzoek van JLL wil een meerderheid van de medewerkers het thuiswerken beperken tot 2 dagen, waarbij de wens om terug te keren naar het kantoor sterker is bij millenials. Daardoor kan de vraag naar kantoorruimte zowel in Vlaanderen als op nationaal niveau verminderen.

-        De omkering van de tendens tot verdichting: de afgelopen tien jaar is de gemiddelde oppervlakte per werknemer in Europa afgenomen. Vóór de pandemie was de gemiddelde oppervlakte 9,6 m² per werknemer. JLL is ervan overtuigd dat als het virus eenmaal onder controle is, de gemiddelde grootte zal terugkeren naar 12 tot 14 m² per medewerker om de afstanden te respecteren. Het zijn vooral de co-working spaces die hiervan de grootste gevolgen zullen ondervinden. Sommigen van hen afficheren 4 tot 5 m² per werknemer. Verschillende transacties van coworking-operatoren zijn zodoende sinds begin dit jaar gedeeltelijk geannuleerd.  

-        Duurzaamheid: deze trend die enkele jaren geleden begonnen is zal blijven groeien. De markt richt zich op locaties die het meest toegankelijk zijn met het openbaar vervoer, zoals treinstations. Het gebruik van de fiets neemt in populariteit toe. Het “CO2-neutraal" concept en het welzijn van de werknemers zal hoog op de prioriteitenlijst van huurders staan. Het concept van de 15-minutenstad, gepopulariseerd door de Parijse burgemeester Anne Hidalgo, suggereert dat het mogelijk moet zijn om binnen een straal van 15 minuten te voet of met de fiets te wonen, werken, winkelen of sporten. Dit concept werd ook aanbevolen door deskundigen van de “Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning”.

 

Op korte termijn is de impact van de crisis op het volume kantooropnames aanzienlijk: in negen maanden tijd hebben we een daling geregistreerd van 23% op jaarbasis tot 99.425 m². Antwerpen, de traditionele krachtpatser van Vlaanderen, daalde met 42% tot 55.000 m². Er werden maar enkele belangrijke strategische transacties ondertekend, zoals de beslissing van KBC om haar historische hoofdkwartier in de Boerentoren te ontruimen. Deze toren zal worden gerenoveerd tot een complex voor gemengd gebruik. KBC koos ervoor om ongeveer 6.600 m² in te nemen in het gebouw Kievit, achter het Centraal Station. Gent daalt met 37% tot 27.900 m², waarvan bijna een derde bestaat uit de aankoop door Colruyt van de voormalige hoofdzetel van Thomas Cook in Zwijnaarde. Deze transactie werd begeleid door JLL. De andere steden tonen matige prestaties. Leuven onderscheidt zich met een daling die zich beperkt tot 9% dankzij de inhuurname door EASI van 3.520 m² in het gemengde project “Havenkant”.

 

De beschikbaarheid in Antwerpen neemt af…

Aangezien er al meer dan een jaar geen nieuwe opleveringen op risico van een grote omvang zijn geregistreerd, is de beschikbaarheid in Antwerpen op zijn laagst. Begin oktober bedroeg de leegstand 6,75% tegenover 7,8% eind 2019. Wij verwachten dat de beschikbaarheid in 2021 opnieuw sterk zal stijgen omdat een groot volume aan tweedehands gebouwen terug op de markt zal komen, deels door verhuizingen naar nieuwe projecten en deels door een afname van de behoefte als gevolg van telewerken. In Gent blijft de leegstand structureel zeer laag: aan het einde van het derde kwartaal was  er slechts 1,9% beschikbaar, tegenover 3,5% in 2019. In Leuven ligt de beschikbaarheid iets hoger op 4,0% (vs. 3,6% eind 2019). Hetzelfde geldt voor Mechelen (5,6% vs. 4,75%) en Hasselt (4,9% vs. 4,2%).

 

Stijgende huurprijzen in Antwerpen en Gent

In de grote steden zijn de tophuren gestegen. In Antwerpen is er een stijging van 3% genoteerd: in het centrum van de stad in de buurt van het station moet je nu rekenen op €165/m²/jaar. In de andere wijken liggen de huurprijzen tussen € 135 en € 150/m²/jaar. Dezelfde trend geldt in Gent: er wordt een stijging van €5 waargenomen. Er worden projecten getekend aan €160/m²/jaar en naar onze mening is er nog een groeipotentieel in de toekomstige projecten in de buurt van het station en bij "The Loop". In Leuven, Mechelen en Hasselt zijn de huurprijzen niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar, respectievelijk €145, €150 en €135/m²/jaar.

 

Uitstekend jaar voor investeringen in kantoren en logistiek

 

In deze context zijn investeerders veel kieskeuriger. Als we alle beleggingscategorieën samen nemen, bedraagt het investeringsvolume 1,4 miljard euro, een daling van 3% op jaarbasis.

Toch is 2020 een uitstekend jaar voor kantoorinvesteringen: voor de eerste negen maanden van het jaar hebben we in totaal €460 miljoen geregistreerd, 62% meer dan de overeenkomstige periode in 2019 en 141% meer dan het gemiddelde over vijf jaar. Het huidige jaar wordt dus het op één na beste jaar van het decennium na 2014, met een totaal van €520 miljoen. De belangrijkste deals werden in de zomer getekend: AG Real Estate kocht het Post X-complex in Antwerpen voor €260 miljoen en Union Investment kocht het Diamantgebouw in Gent voor €65 miljoen. Beide transacties zijn “core”-transacties, d.w.z. gebouwen die volledig verhuurd zijn aan solide huurders met een middellange tot lange termijn huurovereenkomst.

 

De rendementen van “prime” kantoorruimte met 6/9 jaar huurovereenkomsten zijn geëvolueerd naar 4,90% (tegenover 5,25% een jaar geleden), terwijl de rendementen voor langere huurovereenkomsten tussen 4% en 4,5% liggen.

 

Logistieke assets zijn zeer gewild bij internationale investeerders, maar de markt mist premium opportuniteiten. AG Real Estate is er dan ook in geslaagd om haar logistieke portefeuille - voornamelijk gelegen in Vlaanderen - te verkopen aan het Amerikaanse fonds Prologis voor ongeveer €127 miljoen. In totaal bedraagt het volume over een periode van negen maanden €290 miljoen, een stijging van 177% op jaarbasis en in lijn met het jaargemiddelde over 5 jaar. Het toprendement voor logistiek vastgoed is gedaald tot 4,75% ten opzichte van 5,25% een jaar geleden.

Het beleggersgevoel in de detailhandel is veel onzekerder. Tijdens de laatste 9 maanden is het investeringsvolume met 62% gedaald tot €175 miljoen, wat ook een daling is van 64% ten opzichte van het gemiddelde over 5 jaar. De rendementen omvatten nu een bepaalde “risicopremie”, de beste eigendommen worden nu verhandeld aan 3,75%, 25 bp hoger dan een jaar geleden, en “prime” winkelcentra laten rendementen zien die met 50 bp stijgen tot 4,75%. Geen verandering echter voor “retail warehousing”, dat als veerkrachtiger wordt ervaren vanwege de banden met e-commerce, hun rendementen bedroegen 5,5%. Andere asset classes die populair zijn bij investeerders zijn rusthuizen (€249m, -31% op jaarbasis, 2019 was een recordjaar met grote portefeuilles) en studentenhuisvesting (€175m, +490%!).

 

Tot slot wijst Ralph Schellen, Head of Leasing Agency JLL Flanders, erop: "Nieuwe en duurzame kantoren die goed bereikbaar zijn, bij voorkeur in de buurt van een station, en die flexibel kunnen worden opgedeeld in kleinere eenheden, blijven succesvol.”

 

- einde -

 

About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $18.0 billion in 2019, operations in over 80 countries and a global workforce of nearly 93,000 as of June 30, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated.
For further information, visit
jll.be.