Nieuwsbericht

De industriële vastgoedmarkt floreert

juni 16, 2021

Brussel, 16 juni 2021JLL maakt de balans op van de industriële vastgoedmarkt in de eerste jaarhelft van 2021 en analyseert de marktevolutie in deze eerste jaarhelft. De vraag naar industrieel vastgoed in België blijft ook in de staart van de coronacrisis hoog. Zowel logistiek als semi-industrieel vastgoed presteert uitstekend in de eerste jaarhelft. Beide marktsegmenten hebben reeds eind mei de transactievolumes van de volledige eerste jaarhelft van vorig jaar geëvenaard. JLL kadert de marktindicatoren en stipt enkele markante markttrends aan.

De gebruikersmarkt wordt afgeremd door het lage aanbod

-       Opnamevolumes op hoog niveau. Met een volume van 861.000 m² per begin juni is het transactievolume dit jaar al 1% hoger dan het volume voor de volledige eerste jaarhelft vorig jaar. Momenteel betekent dit een stijging met 1% ten opzichte van de eerste jaarhelft vorig jaar. Het meest voorzichtige voorspellingscenario van JLL stelt 6% groei ten opzichte van het eerste semester vorig jaar in het vooruitzicht en 2% groei ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde, dat 886.000 m² bedraagt. Wat de geografische spreiding van het opnamevolume betreft, constateren we dat iets meer dan driekwart van het volume gerealiseerd werd in Vlaanderen, 21% in Wallonië en 5% in Brussel. Het marktaandeel van Brussel en Wallonië lag hiermee respectievelijk 3% en 2% hoger dan gemiddeld in de voorbije 5 jaar. De industriële markt in Vlaanderen wordt geleidelijk aan meer en meer afgeremd door het lage aanbod. Zo is er momenteel op de noord-zuidas Antwerpen-Brussel slechts iets meer dan 1% onmiddellijk beschikbare logistieke ruimte.

-       Logistieke transacties in de eerste jaarhelft waren vooral verhuringen: zij maken tot dusver dit jaar meer dan 80% van het volume uit, een trend die ook vorig jaar duidelijk merkbaar was, tegen gemiddeld 54% in de voorgaande drie jaren. De gemiddelde logistieke transactie wordt iets kleiner, 12.700 m² tot dusver dit jaar tegen 14.100 m² in 2020, het gevolg van meer efficiënt plaatsgebruik en meer kleine transacties. Op alle logistieke assen, behalve Antwerpen-Brussel waar de leegstand het kleinst is, werd een beduidend hoger transactievolume geregistreerd dan in de eerste jaarhelft vorig jaar.

-       De grootste transactie van het jaar tot dusver is de verkoop van een logistiek gebouw van 33.500 m² in de Antwerpse regio. Daarnaast huurden Connect+ Group en Eltra in totaal 30.000 m² in Ghent Logistic Campus in Evergem. In Genk tekende logistieker Eddie Stobart voor 25.000 m² in Genk Green Logistics, de nieuwe logistieke hub op de voormalige Ford-site. In de haven van Brussel huurde Van Moer Logistics 20.400 m² vlak bij de TTB-terminal, een multimodale ligging met een groot potentieel voor stadsdistributie.

-       De huurprijzen stijgen. Als gevolg van de hoge vraag, het geringe aanbod en de stijgende grond- en bouwkost zijn de ‘prime’ rents of tophuurprijzen in het eerste semester 2021 gestegen, zowel voor logistieke als voor semi-industriële ruimten. Antwerpen-Brussel blijft de belangrijkste logistieke as met een prime rent van 60 €/m²/jaar, stabiel ten opzichte van vorig jaar. Voor logistieke ruimten op de Waalse as en langs de E313 is de prime rent 4% gestegen ten opzichte van vorig jaar, naar 48 €/m²/jaar. In de regio Luik bedraagt de prime rent nu zelfs 53 €/m²/jaar, 15% hoger dan één jaar geleden, onder impuls van de hoge vraag naar logistieke ruimten rond de luchthaven van Luik. De tophuurprijs die geldt voor de logistieke as Antwerpen-Gent steeg 2% op jaarbasis, naar 46 €/m²/jaar.

-       De semi-industriële markt draait op volle toeren. Begin juni bedroeg het voorlopige transactievolume  op de semi-industriële vastgoedmarkt 465.500 m², hetzij reeds 1% boven het niveau dat vorig jaar in de volledige eerste jaarhelft geregistreerd werd, maar wel nog 8% onder het vijfjarig gemiddelde van 502.000 m² voor het eerste semester. Er werd een recordaantal van 399 transacties geregistreerd in de eerste vijf maanden van 2021, waarvan 153 aankopen, het merendeel kleine transacties onder 500 m². JLL constateert dat de vraag van KMO’s naar nieuwe goed uitgeruste semi-industriële units hoog blijft, maar het aanbod loopt iets terug naarmate minder geschikte grondposities te vinden zijn voor herontwikkeling.

 

Drie markante markttrends

1.        De schaarste aan terreinen, vooral in de belangrijkste regio’s, wordt problematisch. Hierdoor zijn de grondprijzen sterk gestegen. In sommige provincies registreerden we meer dan een verdubbeling in vijftien jaar tijd.

2.        Logistieke ontwikkeling op risico komt terug. In recente logistieke gebouwen is de leegstand zeer laag. Vermits er geen onmiddellijke beschikbaarheid is en de vraag hoog blijft, nemen ontwikkelaars opnieuw iets meer risico en lanceren ze speculatieve projecten. Voorbeelden zijn Ghent Logistic Campus (180.000 m²) en Genk Green Logistics (60.000 m²).

3.        De vraag naar logistieke stadsdistributie stijgt. Enerzijds is er de stijging van e-commerce waardoor de vraag naar snelle levering aan huis (same day delivery) stijgt, anderzijds weren de stadscentra vervuilende transportmiddelen waardoor elektrische vervoermiddelen met een kortere actieradius ingezet worden voor stadsdistributie.  Deze nieuwe organisatie van de bevoorradingsketens heeft als gevolg de vraag naar kleinere distributiecentra voor stadsbelevering, meestal op maximum 5 kilometer afstand van de stadscentra.

- Einde -

MARKTINDICATOREN

1.    LOGISTIEKE MARKT

 

Opnamevolume (m²)

H1

2020

1 juni

2021

H1 2021*
vs.

H1 2020

5-jarig gemiddelde H1

H1 2021* vs.

5-j gem.

Eerste semester

387.643

395.039

+2%

383.464

+3%

Tweede semester

589.286

 

 

 

 

Totaal

976.929

 

 

 

 

*Cijfers per begin juni 2021

 

Opnamevolume (m²)
per logistieke as

H1
2020

1 juni
2021

H1 2021*
vs.

H1 2020

5-jarig gemiddelde H1

H1 2021* vs.

5-j gem.

E313

87.234

142.116

63%

80.823

76%

Antwerpen - Brussel

194.063

85.206

-56%

118.290

-28%

Antwerpen - Gent

47.120

75.572

60%

81.562

-7%

Waalse as

10.122

64.650

539%

47.978

35%

Andere

49.104

27.495

-44%

54.811

-50%

Totaal

387.643

395.039

2%

383.464

3%

*Cijfers per begin juni 2021

2.    SEMI-INDUSTRIELE MARKT

 

Opnamevolume (m²)
per provincie

H1
2020

1 juni
2021

H1 2021*
vs.

H1 2020

5-jarig gemiddelde H1

H1 2021* vs.

5-j gem.

Antwerpen

163.630

115.556

-29%

152.946

-24%

Brussel, Waals en Vlaams-Brabant

97.979

113.273

16%

109.331

4%

Oost-Vlaanderen

83.632

69.777

-17%

73.360

-5%

West-Vlaanderen

34.792

45.450

31%

43.724

4%

Luik

24.774

45.065

82%

35.498

27%

Limburg

15.520

29.561

90%

17.496

69%

Henegouwen

36.928

22.499

-39%

65.717

-66%

Luxemburg (prov.)

-

14.813

n/a

3.834

286%

Namen

5.700

9.493

67%

6.745

41%

Totaal

462.955

465.487

1%

502.851

-7%

*Cijfers per begin juni 2021

 

About JLL


About  JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 91,000 as of December 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be