Dynamiek en diversiteit, de sleutelwoorden van de Louizalaan

november 26, 2019

BRUSSEL, 26 november 2019 - In het begin van de zomer publiceerde Perspective.Brussels zijn jaarlijks overzicht van het kantorenpark. Deze marktstudie omvat een zeer gedetailleerde analyse op het gebied van gewestelijk belang (GGB) Louiza. De conclusies waren dat de vastgoedvoorraad verouderd is en niet meer voldoet aan de huidige standaarden, dat de vraag naar kantoorruimte laag is en dat de huurkloof zeer groot is. In één woord: de Louiza-wijk heeft een gebrek aan dynamisme. JLL wenst deze resultaten te verduidelijken.

Een markt van kleine oppervlakten

Als we terugkijken op de laatste 5 jaar bedraagt de gemiddelde transactieomvang in de Louiza-wijk 527 m², oftewel 50,3% van het Brusselse gemiddelde. Als we de transacties van de laatste 20 jaar analyseren is dit een structurele situatie: de gemiddelde transactieomvang van het Louiza-district vertegenwoordigt 48,2% van de gemiddelde transactieomvang die in het Brusselse gewest wordt geregistreerd. De reden hiervoor ligt voornamelijk in de karakteristieken van de vastgoedvoorraad: met uitzondering van de torens en enkele andere gebouwen, bestaat de Louiza-wijk voornamelijk uit gebouwen met kleine oppervlakten/plateaus. Het aantal transacties bleef in de periode 2007-2016 over het algemeen zeer stabiel op ongeveer 50 transacties per jaar. Vanaf 2017 werd een sterke daling van het aantal transacties geregistreerd met slechts 41 transacties en in 2018 waren er nog slechts 31 transacties over. De reden? De onmiddellijke beschikbaarheid is al enkele jaren in vrije val en bedraagt nu slechts 4,75% in Q3 2019, of 31.497 m². De vraag is op het eerste zicht geen probleem, maar de kwaliteit van het aanbod wel.

We kunnen echter opmerken dat de co-working operators zich uitbreiden op de Louizalaan, waardoor ze een deel van de vraag naar kleine oppervlakten opvangen. En dit lijkt een groot succes, want Silversquare is bijna helemaal uitverkocht in het gebouw Stéphanie Plaza, wat hen ertoe aanzette om in het gebouw zelf met 1.600m² uit te breiden en in het gebouw The Platinum met 7.000 m² een nieuwe locatie te openen. De concurrenten Tribes, Regus en Multiburo zijn ook zeer aanwezig in de Louiza-wijk.

Tenslotte zijn er ruimtes van hoge kwaliteit beschikbaar.

Ontwikkelaars zijn al geruime tijd zeer terughoudend voor het lanceren van nieuwe kantoorprojecten omdat residentiële herontwikkelingen zeer winstgevend blijven. "We kunnen duidelijk spreken van een grote schoonmaakbeurt in de Louiza-wijk,” zegt Pierre-Paul Verelst, Head of Research JLL Belgium. “In tien jaar tijd werd bijna een kwart van de kantorenvoorraad (210.000 m²) in het district verbouwd waarvan een vijfde op de Louizalaan. Dit heeft het structurele leegstandsprobleem grotendeels opgelost," voegt hij eraan toe.

Dit zal snel veranderen, van zodra +/- 3.000 m² gerenoveerde ruimte beschikbaar zal zijn in de iconische IT-Tower, eigendom van AG Real Estate.

 

"Dit is het type gebouw waar elke kandidaat-huurder van droomt", zegt Céline Mandart, Senior Director bij JLL. "Met zijn ongeëvenaard uitzicht op de stad en het Terkamerenbos en de toekomstige renovaties van de door het vertrek van McKinsey vrijgekomen ruimtes, is het een prestigieus pand dat meer dan gemiddelde huurprijzen zal rechtvaardigen. Bovendien zal de receptie op de begane grond volledig worden uitgerust met alle diensten die de meest veeleisende huurders verwachten. De extra services in het gebouw zoals de wasserette, fitness, tandarts, fysiotherapeut en de twee restaurants, vormen dan ook de kers op de taart. ," zegt ze.

De nieuwe beschikbare oppervlakten in de IT-Tower dichten de kloof. Deze kloof is te wijten  aan het gebrek aan nieuwbouw en de veroudering van het bestaande aanbod in de omgeving. Dit zal voorkomen dat grote bedrijven wegtrekken naar andere wijken waar nieuwere gebouwen staan die wel aan hun behoeften kunnen voldoen.

De Louiza-wijk blijft een zeer populaire wijk bij bedrijven. Dit komt door een mix van hoogkwalitatief woon-en winkelvastgoed en dan spreken we nog niet over de verschillende groene ontwikkelingen in de omgeving.

De stad ondergaat op dit moment een nieuwe opmars en trekt opnieuw een beroepsbevolking aan voor wie de Louiza-wijk talloze voordelen biedt op het vlak van ligging, mobiliteit en stedelijk vermaak. Genoeg om een nieuwe generatie aan te trekken! 

Wij twijfelen er niet aan dat IT-Tower zeer snel huurders zal aantrekken door de exclusiviteit van het product.

Andere projecten zullen volgen tussen nu en 2022, bijvoorbeeld; het renovatieproject van de Louizatoren (ex Generali, 27.000 m²) en het "Precedent" gebouw (Louise 104, 6.800 m²).

Een opwaartse herpositionering van de huuropbrengsten

Deze nieuwe high-end kantoorruimtes zullen op de markt worden gebracht voor een bedrag dat veel hoger ligt dan de huidige tophuur, die momenteel €245 / m² / jaar bedraagt. "De huurwaarden van de Louiza-wijk stagneerden al een tiental jaar. Er werd een inhaaleffect verwacht ten opzichte van de andere centrumwijken, het enige wat ontbrak waren de geschikte projecten.” zegt Céline Mandart. Opmerkelijk is dat in de periode 2017-2019 de "tophuren" in Brussel met meer dan 10% zijn gestegen.

Conclusie

Op het einde van het eerste kwartaal in de 21ste eeuw is de Louizalaan sterk veranderd. De woonfunctie blijft zeer belangrijk terwijl de administratieve functie zich uitsluitend begint te richten op de Louizalaan. Het is zeer waarschijnlijk dat er in de toekomst andere verbouwingen zullen worden uitgevoerd en dat de terugkeer naar de markt van een groot volume aan "prima" kantoorruimte niet tot een groot onevenwicht zal leiden, integendeel, omdat de vraag er is. Investeerders, of het nu gaat om ontwikkelaars of langetermijnbeleggers, hebben het dus niet bij het verkeerde eind en richten zich op de buurt. De komende verkoop van de Louizatoren zal er zijn om dit te demonstreren.

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 93,000 as of September 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be