Nieuwsbericht


Een sterke polarisatie van de kantorenmarkt in Brussel

december 09, 2020

 

Brussel, 9 december 2020 Op het einde van een in vele opzichten dramatisch jaar maakt JLL de balans op van de Brusselse kantoorvastgoedmarkt in 2020. De gezondheidscrisis domineerde het nieuws in alle uithoeken van de wereld. België kende twee lockdowns en telewerken werd de norm voor het merendeel van de bedrijven en administraties. De kantorenmarkt is echter niet volledig ingestort. Er was de onvermijdelijke schok, maar er zijn wel enkele belangrijke strategische transacties getekend. De investeringsmarkt heeft zelfs een historisch record genoteerd.

 

 

 

Laten we eens kijken naar de belangrijkste cijfers van het jaar:

 

 

 

De huurmarkt:

 

 

 

-       De schok: het opnamevolume in Brussel zou volgens onze schattingen ± 300.000 m² bereiken, een daling van 42% op jaarbasis. Dit is een van de laagste transactievolumes ooit geregistreerd in de afgelopen 25 jaar. Welke marktspelers ondersteunen het opnamevolume? Enerzijds de ondernemingen - zij domineren met 70% (tegenover 61% een jaar geleden) - en anderzijds Europa (18%). Europese instellingen keerden terug naar de markt en tekenden twee grote transacties in de eerste jaarhelft. De Belgische publieke sector daarentegen, met slechts 8% van het opnamevolume of minder dan een derde van 2019, was bijna niet actief. En tot slot: internationale overheden dragen 4% bij, min of meer onveranderd op jaarbasis.

 

-       Ondanks middelgrote en grote speculatieve opleveringen (bijvoorbeeld Manhattan en de Gare Maritime in het CBD of Falcon in de Periferie) neemt de leegstand slechts licht toe tot 7,4%, vergeleken met 7,1% in 2019. De belangrijkste stijging wordt geregistreerd in het CBD met een klim van 70 basispunten tot 3,6%, terwijl de beschikbaarheidsgraad in de districten ‘Decentralised’ en ‘Periphery’ stabiel bleef rond 14%.

 

-       De "Prime"-huurprijzen zijn in de Noordwijk met 22% gestegen en liggen nu in lijn met die in het stadscentrum, namelijk €275/m²/jaar. Dezelfde trend werd vastgesteld in de Louizawijk, met een stijging van 12%, eveneens tot €275/m²/jaar. Geen echte verandering daarentegen in de Europese wijk met een tophuurprijs van 315 €/m²/jaar. Stabiliteit is ook troef in het  gedecentraliseerde district (€185/m²/jaar) en in de zone Periferie (€165/m²/jaar).

 

 

De gezondheidscrisis zal ongetwijfeld haar stempel drukken op de vastgoedwereld. De polarisatie, die al enkele jaren aan de gang is, zal in Brussel alleen maar toenemen.

 

We identificeren drie soorten polarisatie:

-       De polarisatie van het vastgoed : "Nieuw" is niet langer voldoende. Om te kunnen verhuren en verkopen moeten kantoren duurzaam zijn en de beste groene BREEAM-certificering kunnen voorleggen. De volgende stap, die volgens ons snel de norm zal worden, is de "net zero carbon"-doelstelling. Gebouwen zullen niet alleen zeer energiezuinig zijn, ze zullen ook 100% hernieuwbare energie verbruiken, indien mogelijk afkomstig van bronnen die ter plaatse aanwezig zijn (bijvoorbeeld zonnepanelen en warmtepompen). Bovendien zullen de gebouwen de gezondheid van de huurders moeten waarborgen, bijvoorbeeld door permanente controle van de luchtkwaliteit. De recente "WELL"-certificering kan net zo essentieel worden als BREEAM.

 

-       De polarisatie van de locatie: Deze markante trend neemt sterk toe. Buurten rond treinstations met uitstekende metroverbindingen zijn het meest gevraagd. “Gedecentraliseerde gebouwen", afgezien van karakteristieke gemengde herontwikkelingen zoals het Royale Belge-gebouw, staan onder druk. Anderzijds zou de periferie van Brussel kunnen profiteren van de uittocht van bedrijven die worden aangetrokken door de nabijheid van de luchthaven. De maatregelen of aankondigingen van de Brusselse regering met betrekking tot de zogenaamde "intelligente" kilometerheffing of de snelheidsbeperking in heel Brussel tot 30 km/u vanaf januari 2021 zouden deze trend zelfs kunnen versnellen.

 

-       De polarisatie van de huurprijzen: Het is bekend dat kantoorvastgoed in Brussel aan twee verschillende snelheden evolueert. Wat de huurprijzen betreft wordt de kloof tussen "Grade A" of milieugecertificeerde gebouwen en die op de tweedehandsmarkt steeds groter. Dezelfde tegenstelling bestaat tussen de huurprijzen in de CBD-wijken - die de afgelopen 5 jaar zijn gestegen - en die in andere wijken, die al meer dan 10 jaar onveranderd zijn gebleven.

 

 

De investeringsmarkt:

De situatie op de gebruikersmarkt die hard getroffen werd door de gevolgen van de pandemie, staat haaks op de evolutie van de investeringsmarkt. 2020 wordt zelfs een recordjaar met naar verwachting minstens €3,3 miljard investeringsvolume aan het einde van het jaar.

 

Dit historische record zal moeilijk te evenaren zijn, omdat het grotendeels te danken is aan de verkoop, begin dit jaar, van de Financietoren voor € 1,3 miljard. Zonder deze uitzonderlijke transactie blijft het investeringsvolume in lijn met het 5-jarig gemiddelde. Bovendien moet worden opgemerkt dat het aantal transacties met 20% is gedaald.

De andere belangrijke transacties van het jaar zijn: de verkoop van de Iris Tower (voorheen Silver Tower) aan Deka Immobilien voor €205 miljoen, de verkoop van het Platinum gebouw aan GLL voor iets meer dan €140 miljoen en de verkoop van de Blue Tower aan Goldman Sachs voor €112 miljoen.

 

Qua volume domineren de “Core” transacties ruimschoots met 79% van het totaal.

 

De "prime yields" of toprendementen blijven stabiel op 3,9%. Deze stabiliteit geldt ook voor de meeste grote Europese steden. Gemiddeld bedraagt het rendement van ‘prime’ kantoren in Europa momenteel 3,6%. Kantoorgebouwen in steden als Parijs, Amsterdam of Frankfurt halen zelfs rendementen van minder dan 3%.

 

Tot slot willen we ook nog eens de nadruk leggen op het recordinvesteringsvolume van € 5,1 miljard voor alle activaklassen samen.

 

Perspectieven 2021

-       We verwachten een aanzienlijke toename van de activiteit van grote gebruikers. Het is mogelijk dat er verhuizingen worden aangekondigd, met name door groepen als Total, Carrefour of Nagelmackers Bank, maar ook heronderhandelingen van huurcontracten die gepaard gaan met een verkleining van de ruimte. We anticiperen ook op grote onderverhuringen door bedrijven, waardoor de beschikbaarheid van kantoren aanzienlijk zal toenemen.

-       Er worden grote speculatieve opleveringen verwacht in het CBD (Quatuor en Mobius II), wat zal bijdragen tot het vergroten van de leegstand. Volgens onze schattingen zou het leegstandspercentage toch onder de langetermijngemiddelden van 8,5% over 5 jaar en 9,6% over 10 jaar blijven.

-       Het verwachte investeringsvolume zal naar alle waarschijnlijkheid na het recordcijfer van 2020 sterk dalen. “Core” transacties zullen het meest gevraagd zijn en zullen leiden tot een verdere daling van de rendementen. Ook zijn grootschalige herontwikkelingstransacties te verwachten.

2020: Kerncijfers voor de huurmarkt

 

 

Kantoren- Brussel

2019

2020e

Perspectieven 2021

Stock miljoen m²

13,2

13,1

â

Opname totaal ('000 m²)

516

300

â

Beschikbaarheidsgraad (%)

7,1%

7,4%

ì

CBD

2,9%

3,6%

ì

Buiten CBD

14,1%

14,0%

ì

Opleveringen (‘000 m²)

83

226

î

Prime huurprijzen (€/m²/jaar)

315

315

â

Topkwartielhuurprijzen (€/m²/jaar)

239

233

â

         

 

2020: Kerncijfers van de investeringsmarkt

 

 

 

Investeringsvolume (EUR Mil.)

 

2019

2020*

5-jarig gemiddelde

Trend 2021

Kantoren

2.713

3.200*

2.000

î

 

(*): Begin december -

- einde -

 

 

About JLL