Nieuwsbericht

Het eerste halfjaar was een overgangsperiode voor kantorenvastgoed in Brussel

De huurprijzen zullen weer gaan stijgen van zodra de markt terug opleeft en de voorkeur voor duurzaamheid heeft een kostprijs die zal worden weerspiegeld in de huurprijzen.

juni 16, 2021

Brussel, 16 juni 2021 - JLL rapporteert over de belangrijkste trends op de Brusselse kantorenmarkt aan het einde van de eerste jaarhelft van 2021.

Naarmate de coronamaatregelen teruggeschroefd worden bij het begin van deze zomer heropenen de Horeca en bepaalde culturele evenementen. De terugkeer naar kantoor staat echter nog op een laag pitje. De meeste werknemers werken nog ten minste gedeeltelijk op afstand en de kantoorruimte is nog te leeg. Uit verschillende enquêtes blijkt nochtans dat werknemers net zo graag naar kantoor terugkeren als in een restaurant aan tafel gaan voor een goede maaltijd: de dynamiek van de werkplek is voor hen even belangrijk als een zonnig terras.

 Wat zeggen de voorlopige halfjaarcijfers?

-       Het opnamevolume steeg licht, +5% op jaarbasis, tot 190.000 m², dankzij uitzonderlijke transacties zoals de aankoop van Realex voor het conferentiecentrum van de Europese Unie (25.500 m²), de lancering van het "Build to Suit"-project van de RTBF (38.000 m²) en de huur van 17.000 m² door TotalEnergies in het Multi-project in het stadscentrum. Deze prestatie moet worden genuanceerd omdat het aantal transacties in een jaar tijd met 36% is gedaald. Het is vooral het middelgrote segment (1.000 tot 2.500 m²) dat het zwaarst getroffen is, met een daling van 50%.

-       Het herstel geeft dus een zeer gemengd beeld. De eerste jaarhelft moet eerder beschouwd worden als een overgangsperiode.

-       Het aandeel van nieuwe gebouwen (bestaande of projecten) in het opnamevolume is nog nooit zo hoog geweest: in de eerste helft van het jaar bedroeg het aandeel 75%, waarvan 11% in bestaande gebouwen. De vraag van kandidaat-huurders is uitsluitend gericht op "groene" gebouwen met de beste duurzaamheidsscore (BREEAM Excellent of Outstanding). Tweedehands eigendommen zijn niet langer aantrekkelijk, wat de verhuurders onder druk zet om hun eigendommen op peil te brengen.

-       Weinig verandering in de onmiddellijke beschikbaarheid: begin juni bedroeg deze 7,6%, tegen 7,5% eind 2020.

-       De tophuren zijn onveranderd gebleven op 315 €/m2/jaar. Een stijging van 8% werd echter genoteerd in de sector "Gedecentraliseerd", en meer in het bijzonder in het gebouw "Royale Belge", waar de huurprijzen 200 €/m²/jaar bedragen.

-       Het volume van de investeringen in kantoren bedraagt iets meer dan 1 miljard euro, een daling met 58% over het hele jaar. Er zij aan herinnerd dat 2020 uitzonderlijk was met de verkoop van de Financietoren. Duurzame gebouwen zijn het meest gewild en we zien een "groene" premie in rendement. Dit wordt geïllustreerd door de recente verkoop van de Handelsstraat 46 aan Allianz voor 120 miljoen euro. Dit gebouw, dat voor 9 jaar aan ING is verhuurd, heeft een BREEAM Outstanding-rating.

-       De ‘prime yields’ voor kantoren zijn opnieuw gedaald, tot 3,5% voor een 6/9 huurcontract, tegen 3,9% eind 2020. Kantoren die verhuurd zijn voor lange termijn worden verhandeld aan 3,25%, tegen 3,5% voorheen.

Wat zijn de vooruitzichten?

-       De tweede jaarhelft is veelbelovender met een verwachte stroom van transacties in projecten in de Noordwijk. Het jaar 2021 zal beter zijn dan 2020, zonder evenwel hoge toppen te scheren.

-       De oplevering van projecten in aanbouw geeft geen aanleiding tot echte bezorgdheid, en de door sommigen aangekondigde "crash" blijkt zeer overdreven. Niettemin zal zowel in het CBD als in de periferie een aanzienlijk volume tweedehands ruimten opnieuw op de markt worden gebracht. De leegstand zal dus weer toenemen, niet zozeer door de oplevering van nieuwe gebouwen, maar eerder door oudere gebouwen die moeilijker te verhuren zijn.

-       Volgens de International Construction Costs Index 2021 van Arcadis zijn de bouwkosten in België in 2020 met 8% gestegen. De redenen hiervoor zijn voornamelijk de verplichting om gebouwen te bouwen die koolstofneutraal zijn en de stijging van de grondstofprijzen. Vooral de schaarste van hout, dat essentieel is voor "duurzaam" bouwen, doet vermoeden dat de trend van stijgende kosten nog niet ten einde is. Momenteel zijn sommige eigenaars bereid "COVID-deals" te ondertekenen om hun projecten sneller te verhuren. Maar zodra de crisis achter de rug is, zullen zij de hogere bouwkosten doorrekenen in de huurprijzen, die dan weer zullen stijgen.

-       Door de focus van de vraag op duurzame gebouwen zullen ongetwijfeld veel gebouwen van de markt verdwijnen. De structurele leegstand zal dus waarschijnlijk aanzienlijk toenemen. Deze trend opent de deur naar herontwikkelingsmogelijkheden, met name naar residentieel gebruik, zowel in de centrale districten als in gedecentraliseerde stedelijke wijken en zelfs in delen van de Brusselse "Periferie".

-       Koolstofneutrale gebouwen worden een must, net als de digitalisering van gebouwen en “smart” technologieën.

-       Aangezien verscheidene grote investeringstransacties in de maak zijn, verwachten wij dat het volume van investeringen in kantoren meer dan 2 miljard euro zal bedragen.

-       Prime yields zouden zich moeten stabiliseren, maar de kloof tussen duurzame en niet-duurzame gebouwen zal structureel groter worden. 

About JLL


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 91,000 as of December 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.com.