Het jaar van superlatieven voor de Brusselse kantorenmarkt

december 18, 2019

BRUSSEL, 18 december 2019 – Zoals elk jaar stelt JLL de balans op van de Brusselse kantorenmarkt van het afgelopen jaar. 2019 was een zeer belangrijk jaar in de geschiedenis van de Brusselse vastgoedmarkt. Dit blijkt uit de barometers: de bezettingsgraad is de hoogste sinds 2007, de beschikbaarheid in “Groot Brussel” is de laagste sinds 2001 en bereikt een historisch laag niveau in het CBD. Tot slot blijven de huurprijzen op hun hoogtepunt en zouden ze zelfs in 2020 weer kunnen stijgen. De investeringsmarkt voor kantoren blijft niet achter en noteert mogelijk een recordjaar dat in de toekomst moeilijk te evenaren zal zijn.

We bespreken de resultaten in detail:

De markt van de kantoorgebruikers

Een massale heropleving van grote transacties. Midden december bedraagt de bezettingsgraad reeds 532.000 m², een stijging van 47% ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde omvang van de transacties is bijna verdubbeld en vertegenwoordigt 1.991 m². We hebben maar liefst 9 transacties van meer dan 10.000 m² genoteerd, een record sinds 2006, een jaar waar in totaal 11 transacties uit deze omvangscategorie werden genoteerd.

De top drie : De Vlaamse Gemeenschap heeft 70.000 m² opgenomen in het ZIN-project in de Noordwijk, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft 41.000 m² opgenomen in het project Silver, eveneens gelegen in de Noordwijk en de Europese Commissie staat op het punt om 30.000 m² te huren in de toren « The One » in de Europese wijk. Naast deze transacties in de publieke sectoren noteren we ook transacties van meer dan 10.000 m² door bedrijven zoals PwC, Fedex en Delhaize. De situatie in Brussel is echter al enkele jaren dezelfde; er zijn maar weinig “nieuwkomers”. De meeste transacties lijken te gaan om verhuizingen van bedrijven die al in Brussel aanwezig waren. Ondanks de goede bedoelingen van de nieuwe regering is het gewestelijk beleid inzake fiscaliteit en mobiliteit nog steeds niet het meest aantrekkelijke voor grote ondernemingen.

Co-working operatoren namen in 2019 63.454m² in gebruik, 12% minder dan in 2018. Dit kan deels te wijten zijn aan de problematiek bij WeWork.

De beperkte beschikbaarheid

De leegstand wordt tot op heden geschat op 7,2%, het laagste percentage sinds 2001, vergeleken met 7,8% in 2018. Speculatieve projecten trekken gemakkelijker huurders aan als ze gelegen zijn in het CBD (Pentagon, Noordwijk, Europese wijk en Louizawijk), zelfs tegen relatief hoge huurprijzen. Hierdoor is de leegstand in de CBD-zone aanzienlijk gedaald tot 2,9% en bereikte daarmee een historisch dieptepunt. In 2018 bedroeg het percentage voor hetzelfde district 3,6%.

Deze trend is vergelijkbaar in de " gedecentraliseerde " en " perifere " districten: de vraag van de gebruikers slorpt een deel van de leegstand op. Hoewel die met 14,3% vrij gedaald blijft is ze hoog ten opzichte van 14,8% in 2018. In volume bedraagt de totale beschikbaarheid 953.000m², 71.000m² minder dan een jaar geleden.

Deze vaststellingen moeten echter worden genuanceerd, want tot op heden is er onvoldoende duidelijkheid over de beschikbare ruimten in de gebouwen van de co-working operators. Enkel Silversquare is op dit vlak zeer transparant: het heeft een bezettingsgraad van 96% op zijn CBD-portefeuille en 81% in totaal. Wij schatten dat de meerderheid van de andere gevestigde operatoren in het CBD een bezettingsgraad heeft van meer dan 85%. De twee recente WeWork vestigingen zullen een lagere bezettingsgraad hebben, omdat deze natuurlijk nog maar enkele weken in gebruik zijn.

Convergentie van tophuren in het CBD. De tophuurprijs bedraagt op dit moment € 315/m²/jaar. Twee waarnemingen: de Noordwijk staat onder opwaartse druk (+8,8% tot €245/m²/jaar), terwijl het Decentralised district met 2,6% afneemt tot €185/m²/jaar. Een andere opmerkelijke conclusie van deze analyse is de convergentie van de huurprijzen tussen de verschillende wijken van het CBD (Pentagon, Noordwijk, Europese wijk en Louizawijk) voor nieuwe projecten. De gemiddelde prijsvork ligt tussen € 245 en € 275, welke wijk het ook is. De "historische" grenzen lijken dus te vervagen.

Onze verwachtingen voor 2020. Voor volgend jaar wordt een reeks belangrijke transacties verwacht, zowel van Europa, van de overheidsinstanties (NMBS, Nationale Bank, enz.) als van bedrijven. Het opnamevolume kan opnieuw meer dan 400.000m² bedragen. Gezien het grote volume aan speculatieve opleveringen (Manhattan, Phoenix,...) zou de beschikbaarheid toch licht kunnen toenemen. Wij zijn van mening dat ook de tophuren weer zouden kunnen stijgen, maar dan met een gematigde verhoging gezien de toegenomen concurrentie.

« Brussel staat voor grote uitdagingen, vooral op het vlak van mobiliteit, ecologie en duurzaamheid. De vastgoedsector heeft hierbij een rol te spelen, zowel aan de kant van de eigenaars als voor investeerders en ontwikkelaars. » zegt Erik Verbruggen, Head of Office Agency JLL Belgium.

De investeringsmarkt

« De aandelenmarkt heeft zijn langste cyclus gehad », aldus financiële experts. Het lijkt erop dat dit ook telt voor de vastgoedmarkt. De rentevoeten zijn op hun laagste niveau, de inflatie is laag en de meeste economen denken dat deze situatie nog een paar jaar zal voortduren. Bankkredieten zijn dus vrij beschikbaar voor financieringstransacties en vermits de fundamenten van de vastgoedmarkt zeer gezond zijn, is er geen enkele reden waarom dit in de nabije toekomst zou veranderen. Bovendien hebben beursgenoteerde beleggers, zoals GVV’s en ontwikkelaars, geen problemen om hun kapitaal te verhogen of obligaties uit te geven om hun balansstructuur te verstevigen.

Een recordvolume aan investeringen en een uitzonderlijke transactie. De totale omvang van de beleggingen in alle beleggingscategorieën samen bedraagt midden december € 4,2 miljard, gebaseerd op de voor ons beschikbare informatie.

Dit indrukwekkende cijfer zou nog verder kunnen stijgen als we rekening houden met de naderende verkoop van de Financietoren - het grootste kantoorgebouw van België - voor meer dan 1,3 miljard euro. Als deze verkoop wordt bevestigd, zal het de grootste vastgoedtransactie in de geschiedenis van België zijn en zal het ook de grootste transactie van het jaar in Europa zijn. In dit geval wordt 2019 het beste jaar ooit en zal het moeilijk zijn om dat in de nabije toekomst te evenaren. Andere grootschalige transacties ondersteunden de vastgoedmarkt en niet alleen daar waar ze werden verwacht: de belangrijkste transactie van het jaar was immers de aankoop door Cofinimmo van een portefeuille thuiszorgcentra ter waarde van € 297 miljoen. Dan volgen de verkoop van het kantoorgebouw "Golden Fleece" aan Korea Investment Securities voor € 150 miljoen en de verkoop van het Pegasus Park aan Fidelidade Seguros voor € 150 miljoen.

De toprendementen krimpen opnieuw. De kantoorrendementen daalden met 35 bp naar 3,9% en de logistiek met 35 bp naar 4,9%. Niet alle beleggingscategorieën profiteren echter van deze lage rendementen. Terughoudendheid is inderdaad op zijn plaats voor de activa van de retailsector, gezien de algemene daling van de huurwaarden. Deze daling resulteert in een stijging met 25 bp naar 3,5% voor High Street rendementen.

2020 ziet er veelbelovend uit met een aantal grote activa op de markt. Het Capital Markets team van JLL is gemandateerd om de Platinum (Louizalaan), Solar (Generali) en de logistieke portefeuilles van AG Real Estate te verkopen. Een volume van meer dan 4 miljard euro zal opnieuw haalbaar worden. Wat de evolutie van de rendementen betreft, lopen we niet langer het risico de stabiliteit te voorspellen: er is nog steeds een marge tot compressie ten opzichte van de buurlanden.

2019: De kerncijfers van de verhuurmarkt

Kantoren - Brussel

2018

2019e

Perspectieven

2020

Stock miljoen m²

13,1

13,2

up

Totale Take-up  (‘000 m²)

361

532

down

Beschikbaarheidsgraad (%)

7,8%

7,2%

up

CBD

3,6%

2,9%

up

Buiten CBD

14,8%

14,3%

up

Opleveringen (‘000 m²)

147

76

up

Tophuur (€/m²/jaar)

315

315

up

Top Quartile Rent (€/m²/jaar)

241

239

up

         

 

2019: De kerncijfers van de investeringsmarkt

 

Investerings volume (miljoen EUR)

 

2018

2019*

5-yr average

Trend 2020

Kantoren

2.172

2.300**

1.901

stable

Industrie

444

363

360

up

Retail

2.172

700

1.235

stable

Woonzorgcentra

152

502

225

down

Hotels

86

268

164

down

Andere en gemengde

120

55

92

stable

Total

4.871

4.188

3.977

stable

(*): Tegen midden december

(**) Financietoren niet inbegrepen

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 93,000 as of September 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be