Industrieel vastgoed blijft presteren op een hoog peil

december 18, 2019

BRUSSEL, 18 december 2019 JLL, marktleider in de verhuur en verkoop van industriële ruimten in België, publiceert haar traditionele jaaroverzicht betreffende de industriële en logistieke vastgoedmarkt en blikt vooruit naar 2020. Zowel de logistieke als de semi-industriële markt blijven presteren op een hoog peil, met als resultaat het tweede hoogste  opnamevolume van de laatste 15 jaar, na dat van 2016. Verwacht wordt dat de kaap van 2 miljoen m² tegen jaareinde overschreden zal worden. JLL stelt haar jaarlijkse marktanalyse voor en schetst de trends voor 2020.

 

1.         Logistiek vastgoed : grote transacties stuwen het opnamevolume omhoog

 

I        Opname 2019

Midden december 2019 had JLL reeds een opnamevolume geregistreerd van 905.000 m². Verwacht wordt dat dit tegen het jaareinde nog zal stijgen, tot 930.000 m². Daarmee behaalt 2019 op dit moment het tweede hoogste opnamevolume van de laatste 10 jaar, en top 3 sinds het jaar 2000.  

In totaal werden midden december reeds 58 logistieke transacties geregistreerd.

De logistieke markt in 2019 werd gekenmerkt door een hoog aantal grote transacties, waarvan drie boven 50.000 m². Zowel de categorie boven 20.000 m² als de categorie tussen 10 en 20.000 m² presteert boven haar vijfjarig gemiddelde.

In 2019 maakten verhuringen 61% van het volume uit, tegenover 39% aankopen voor eigen gebruik. Verhuurtransacties klimmen van gemiddeld 53% naar 61% van het opnamevolume in de voorlopige balans van 2019.

De gemiddelde transactie dit jaar varieert van 10.000 m² op de as Antwerpen-Brussel tot 25.000 m² op de as Antwerpen-Gent. Globaal genomen was de gemiddelde transactie 15.600 m² groot.

Vanuit geografisch oogpunt bekeken, stelt JLL vast dat de verschillen in volumes tussen de assen verkleinen. De as Antwerpen-Brussel blijft weliswaar de belangrijkste logistieke as in 2019, met een transactievolume van 215.000 m², wat gelijk staat aan 24% van het volume. Dat is het kleinste aandeel ooit, te wijten aan de extreem lage beschikbaarheid op deze as, momenteel onder 2,5%. De grootste transactie op de as Antwerpen-Brussel in 2019 betrof een verhuring van 23.000 m² aan Bakker Logistiek in Boom, gevolgd door een project op maat van net geen 20.000 m² voor Colruyt Collect & Go in Londerzeel, 17.000 m² verhuurd aan Toyota Material Handling in Willebroek en de verhuring van 16.800 m² aan BD MyShopi in Bornem Logistics, alle bemiddeld door JLL.

De assen Antwerpen-Gent en de Waalse as vertegenwoordigen dit jaar elk ongeveer een vijfde van het volume, wat voor de Waalse as meer dan een verdubbeling betekent van het vijfjarige gemiddelde. De grootste transacties langs de as Antwerpen-Gent betreffen het distributiecentrum van 60.000 m² dat WDP op maat bouwt van Barry Callebaut en de aankoop van een logistiek gebouw van meer dan 36.000 m² door transportbedrijf Hertsens in Kruibeke, een transactie bemiddeld door JLL.

Op de Waalse as investeert Lidl in een nieuw distributiecentrum van 41.800 m² in Magna Park La Louvière en Weerts Logistics breidt zijn logistieke gebouw in Hauts-Sarts Milmort uit met 38.000 m². In Heppignies tekende Cora met WDP voor de huur van een project op maat van 32.000 m² en Cainiao (de logistieke dochter van Alibaba) zal een logistiek platform oprichten van 30.000 m² in Luik.

I        Projecten

In 2019 zal 324.000 m² opgeleverd worden en dit volledig niet-speculatief. Het volume ligt 24% onder het vijfjarig gemiddelde. Voor 2020 zijn nu reeds meer dan 430.000 m² logistieke projecten in aanbouw bekend en ook voor 2021 staan momenteel al 306.000 m² nieuwe projecten gepland.

Ontwikkelaars investeren in strategische  grondposities teneinde projecten  te kunnen ontwikkelen op maat van toekomstige gebruikers. Grondposities op multimodale liggingen zijn gegeerd met het oog op toekomstige gebruikers die meer en meer aandacht zullen schenken aan mobiliteit en duurzaamheid.

I        Huurprijzen

In 2019 bleef de ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed stabiel op €55/m²/jaar. Dit prijsniveau geldt voor de periferie rond Brussel. In de omgeving van Antwerpen en vooral aan de zuidrand evolueert de huurprijs naar 50€/m²/jaar. Op andere logistieke assen bleven de huurprijzen eveneens stabiel variërend van €43 tot €48 per m² per jaar. Uitzondering is de Waalse as, waar de tophuurprijzen dit jaar een stijging van 7% kenden, van €43 naar €46 per m² per jaar wegens het gebrek aan enig aanbod in bestaande gebouwen. Huurprijzen ervaren na een lange periode van stabiliteit een opwaartse druk omwille van de stijgende grondprijzen, de hogere bouwkost als gevolg van nieuwe duurzaamheidscriteria en de zeer geringe leegstand.

 

I        Trends en perspectieven

Logistiek vastgoed zette in 2019 de tweede beste prestatie van de laatste 15 jaar neer met een gemiddeld volume van 225.000 m² per kwartaal. Ook in 2020 verwacht JLL dat de vraag naar logistieke gebouwen op peil blijft. Onze zeehavens, binnenhavens en cargoluchthavens zijn belangrijke troeven in een steeds meer multimodale logistieke markt en zullen een groot deel van de toekomstige vraag naar zich toe trekken. Vandaag zien we grote ontwikkelingen op multimodale knooppunten zoals de haven van Zeebrugge en de cargoluchthaven van Luik.

Daarnaast zullen logistieke gebouwen steeds duurzamer (moeten) worden met aandacht voor multimodaliteit, energieneutraliteit, CO2-uitstoot en het welzijn van de werknemers.

Bovendien verwacht JLL meer aandacht voor  “supply chain real estate” zoals crossdocks, stedelijke logistiek, e-fullfillment centra, containerterminals ...

Nieuw ontwikkelde technologieën inzake automatisatie en digitalisatie zullen het concept van logistieke gebouwen beïnvloeden. Zo laat bijvoorbeeld de automatisatie bij Nike toe dat hun logistieke gebouwen steeds hoger worden wat dan weer een positieve invloed heeft op het grondgebruik van de site te Laakdal.

2.         Semi-industrie : stabiele prestatie op hoog peil voor het vierde jaar op rij

 

I        Opname

Per midden december 2019 stond een totaal opnamevolume van 1.043.200 m² op de teller, hetzij 7% onder het jaartotaal voor 2018 en 5% onder het vijfjarig gemiddelde. Op basis van volumes geregistreerd in voorgaande jaren, zal het opnamevolume in 2019 tegen het jaareinde meer dan 1,1 miljoen m² bedragen, waarmee 2019 het vierde jaar op rij wordt dat het opnamevolume deze kaap overschrijdt. Aankopen voor eigen gebruik ondersteunden het transactievolume: zij vertegenwoordigen 54% van het opnamevolume.

Tot op heden werden in 2019 in totaal 660 semi-industriële transacties geregistreerd, tegen 723 op hetzelfde moment vorig jaar. JLL schat dat tegen het einde van het jaar ongeveer 750 transacties geregistreerd zullen zijn, waarvan 450 verhuringen en 300 aankopen voor eigen gebruik.  In 2019 bedraagt de gemiddelde transactiegrootte 1.580 m².

De geografische spreiding van het opnamevolume in 2019 vertoont een overwicht van transacties in het Vlaamse Gewest, dat 71% van het volume aantrok, iets minder dan de 73% gemiddeld in de laatste vijf jaar. Ook in Brussel werden minder industriële units opgenomen. Industriële units in het Waals Gewest vertegenwoordigen 27% van het volume in 2019, een stijging van 22% tegenover het vijfjarig gemiddelde.

Onder de grootste transacties van 2019 bevinden zich zes aankopen voor eigen gebruik van Lock’O in het Waals Gewest, in totaal 135.000 m². Daarnaast kocht transportbedrijf Lema/Eribel 30.400 m² in Rijkevorsel. In bedrijvenzone De Nest in Gent wordt een gebouw op maat gebouwd voor recyclagebedrijf PreZero (Fost Plus).

I        Huurprijzen

 

De ‘prime rent’ voor semi-industriële ruimten steeg begin 2019 met 3%, naar €65/m²/jaar. Deze huurprijs geldt voor de beste gebouwen op de beste locaties, vooral in de regio rond Brussel maar ook ten zuiden van Antwerpen en Mechelen. In de provincie Antwerpen, waar de vraag het grootst is, werd eveneens een opwaartse druk geconstateerd. De tophuurprijs bedraagt in deze provincie op dit moment €60 per m² per jaar tegen €55 /m²/jaar in 2018. In andere provincies variëren de tophuurprijzen naargelang de ligging van €40 tot €55 per m² per jaar.

I        Perspectieven

JLL verwacht dat de vraag van KMO’s naar nieuwe semi-industriële units in 2020 op hetzelfde niveau zal liggen.   Gezien de pijplijn van KMO-parken voor de komende 24 maanden o.a. Parc de l’Europe te  Waver, Neovia site te Lummen, Mont-Saint-Guibert, project bedrijvenzone Boxx te Kortrijk en vele andere locaties, zal het opnamevolume naar verwachting in 2020 opnieuw ongeveer 1 miljoen m² bereiken.

Walter Goossens, Head of Industrial & Logistics Leasing Agency bij JLL, becommentarieert: JLL verwacht dat logistieke gebouwen in de komende jaren ingrijpende veranderingen zullen ondergaan wat vorm en inrichting betreft. Logistiek vastgoed evolueert naar een onlosmakelijke schakel in de  “supply chain real estate” ; de  ligging van synchromodale knooppunten zal steeds belangrijker worden bij de ontwikkeling van grootschalige logistieke projecten.”

 

Marktindicatoren industrieel vastgoed 2019

 

1.         Logistiek

 

Take-up (m²)
per logistieke as

2018

Dec 2019

Evolutie

2019e

5-j gem. 2014-2018

Evolutie dec 19 t.o.v.
5-j gem.

Trend

Antwerpen-Brussel

277.000

215.000

-23%

 

273.000

-21%

stabiel

Antwerpen-Gent

130.500

200.000

53%

 

120.000

66%

stabiel

Waalse as

151.500

187.000

23%

 

81.000

131%

stabiel

E313

151.500

185.000

22%

 

173.000

7%

stabiel

Andere

 97.000

118.700

23%

 

96.000

24%

stabiel

Totaal

807.500

905.400

    12%

930.000

743.000

22%

stabiel

2.         Semi-industrie

 

Take-up (m²)
per provincie

2018

Dec 2019

Evolutie

2019e

5-j gem. 2014-2018

Evolutie dec 19

t.o.v.
5-j gem.

Trend

Antwerpen

338.800

349.400

3%

 

319.400

9%

stabiel

Brussel & Brabant

 232.000

166.000

-28%

 

251.000

-34%

stabiel

Henegouwen

115.000

194.000

69%

 

78.400

147%

stabiel

Oost-Vlaanderen

175.400

172.700

-2%

 

158.100

9%

stabiel

West-Vlaanderen

89.000

68.000

-23%

 

111.500

-39%

stijgend

Luik

79.000

52.000

-35%

 

101.000

-49%

stijgend

Andere

88.000

41.200

-53%

 

84.000

-51%

stabiel

Totaal

1.117.000

1.043.200

-7%

1.118.000

1.103.400

-5%

stabiel

 

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 93,000 as of September 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.