De industriële vastgoedmarkt profiteert van de Covid-19-crisis

juni 23, 2020

Brussel, 25 juni 2020 –  JLL maakt de balans op van de industriële vastgoedmarkt aan het einde van het eerste semester 2020 en doet de eerste vaststellingen in deze uitzonderlijke eerste jaarhelft die gekenmerkt werd door de coronacrisis. Logistieke ketens hebben de bevoorrading van het land verzekerd, ondanks het verstorend effect van onderbrekingen in nationale en internationale leveringen. De recente gebeurtenissen hebben ook hun effect gehad op de logistieke vraag. De vraag naar semi-industriële ruimten bleef actief ondanks de lockdown.


De gevolgen van de Covid-19 crisis beïnvloeden tijdelijk de vraag en bevorderen de markt.


-    Logistiek opnamevolume bestand tegen de crisis. Het voorlopige volume per midden juni op de gebruikersmarkt bereikt 362.000 m², hetzij een stijging van 24% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dezelfde vaststelling geldt wanneer we vergelijken met het 10-jarig gemiddelde: het volume in de eerste jaarhelft van 2020 ligt nu reeds 16% hoger dan gemiddeld in de eerste zes maanden van de laatste 10 jaar. Het eerste semester van 2020 plaatst zich in de top 3 van het laatste decennium. Elders in West-Europa vertoont het opnamevolume voor het eerste trimester een gevarieerd beeld. Bepaalde volumes die tijdens deze eerste zes maanden werden geregistreerd, getuigen van een meer fragiele situatie, met name in Frankrijk, Duitsland en Nederland.

-    Markante transacties in de eerste jaarhelft waren de verhuring van 48.500 m² aan Eddie Stobart Logistics in Genk Logistics voor een periode van 2 jaar, verlengbaar trimester per trimester, een illustratie van de vraag naar tijdelijke opslag en het re-organiseren van de supply chain. De grootste transactie van het jaar tot dusver is de verhuur aan logistieker Eutraco van een nog te bouwen, koolstof- en energieneutraal XXL-distributiecentrum in MG Park De Hulst in Willebroek.  JLL bemiddelde deze transactie tussen MG Real Estate en Eutraco. Deze transactie illustreert het strategisch belang van de as Brussel-Antwerpen voor de logistieke gebruikers, die er goed bereikbare en multimodale sites vinden.

-    De beschikbaarheid staat op een historisch laag niveau. De leegstand op de logistieke assen bedraagt niet meer dan 2%. Een vergelijking met de periode van de financiële crisis van 2008-2009 leert dat de beschikbaarheidsgraad bij aanvang van de crisis 4,3% bedroeg op de logistieke as Brussel-Antwerpen, terwijl de huidige beschikbaarheid slechts 1,6% van de totale stock op diezelfde as bedraagt. Tien jaar geleden klom de beschikbaarheidsgraad tot maximum 4,5% in 2010, dat het zwakste jaar bleek na de financiële crisis. De strategie die ontwikkelaars hanteerden in het laatste decennium, waarbij speculatieve ontwikkelingen op risico beperkt werden en vooral gebouwen op maat opgericht werden, maakt nu een mogelijk overschot aan beschikbare ruimten weinig waarschijnlijk. Bovendien oefenen de lage beschikbaarheidsgraad en de beperkte ontwikkelingen op risico opwaartse druk uit op de huurprijzen die nog kan stijgen indien de vraag naar bufferstocks doorzet.

-    De huurprijzen nog steeds stabiel. De ‘prime’ rents of tophuurprijzen zijn in het eerste semester 2020 ondanks de opwaarste druk stabiel gebleven. Een tophuurprijs van € 55/m²/jaar blijft van toepassing op nieuwe logistieke hallen op de beste liggingen rondom Brussel. Voor logistieke ruimten in Antwerpen verwachten wij een stijging van € 48 naar € 50 per m² per jaar, op basis van de historisch lage beschikbaarheid in combinatie met een constant hoge vraag. De tophuurprijs die geldt voor de logistieke as Antwerpen-Gent zou eveneens opwaartse druk kunnen ondervinden. De huurprijzen voor de logistieke zones rondom Luik stegen reeds in 2019 naar € 46 per m² en per jaar.

-    De semi-industriële markt 2020 behoudt zijn plaats in het peloton. Het voorlopige transactievolume tot midden juni op de semi-industriële vastgoedmarkt bedraagt 485.600 m², hetzij 7% onder het niveau dat vorig jaar in de eerste jaarhelft geregistreerd werd. Dit opnamevolume ligt niettemin 4% boven het 10-jarig gemiddelde voor het eerste semester. In de ranglijst van de laatste 10 jaar neemt de eerste jaarhelft van 2020 de vijfde plaats in. De vraag van KMO’s pauzeerde amper als gevolg van de tijdelijke sluiting van bedrijven tijdens de lockdown en de marktfundamenten blijven robust. Eventueel kan wel enige vertraging verwacht worden in het beslissingsproces van KMO’s, die een strategische beslissing om te huren of te kopen zouden kunnen uitstellen omwille van financiële redenen gelinkt aan de Covid-19 crisis.


Reeds aanwezige trends versnellen

De trends die de semi-industriële en logistieke markten zullen kenmerken krijgen nu al vorm. Eerst en vooral is er de manifeste stijging van e-commerce, die consumenten in massa heeft aangetrokken tijdens de lockdown. De logistieke bevoorradingsketens achter deze activiteit zullen nog sneller dan verwacht versterkt moeten worden. In dit kader kan de huur van 8.500 m² door PostNL op De Hulst Willebroek geciteerd worden. Daarnaast verhoogt ook de vraag vanuit de voedingssector. In de top 10 van logistieke transacties dit jaar bevinden zich Lidl, Cora en Euro Pool System. Ook de vraag naar bufferstocks verhoogt, om de risico’s van onderbreking in de bevoorradingsketens in geval van een nieuwe pandemie te beperken. Tijdelijke verhuringen werden reeds geregistreerd in het eerste semester, zoals de hierboven  vermelde huur door Eddie Stobart in Genk Logistics, evenals de tijdelijke huur door DPD Logistics van 17.000 m² in Zellik. Een andere trend is de optimalisatie en centralisatie van logistieke ketens. En op langere termijn verwachten we ook een toename van robotisatie en automatisering in de opslagruimten teneinde minder afhankelijk te zijn van personeel. Dit biedt evidente voordelen in geval van een pandemie en lockdown, maar houdt ook hogere eisen in wat elektrisch vermogen betreft. Ten slotte zou  het risico op onderbreking van de toeleveringsketen omwille van de afstand tussen de productie, distributiecentra  en de afzetmarkten in West-Europa er kunnen voor zorgen dat er bijkomende stocks gecreëerd worden dichter bij deze afzetmarkten, of zelfs een terugkeer van een deel van de productie naar onze regio’s (near shoring/reshoring). Deze evolutie zal duidelijk een invloed hebben op de toekomstige organisatie van de supply chain, de inplanting van nieuwe distributiecentra en logistieke hubs alsook op het conceptualiseren van structuur en inrichting van nieuwe logistieke hallen.


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 93,000 as of September 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.