Retailvastgoed als fundament voor de online realiteit

december 18, 2019

BRUSSEL, 18 december 2019 –Internationaal vastgoedmakelaar JLL maakt haar jaarlijkse balans op van de retail vastgoedmarkt in België. Hierna volgt een terugblik op 2019 en een vooruitblik naar 2020. De markt is volop in beweging: er worden veel verschuivingen waargenomen tussen activiteitssectoren, nieuwe concepten duiken op en huurprijzen staan onder druk. Toch bereiken transactievolumes een hoog niveau in 2019.

Opname 2019

Sinds begin 2019 registreerde JLL een totaal opnamevolume van 389.500 m². Tegen jaareinde zal naar verwachting ongeveer 410.000 m² winkeloppervlakte verhuurd zijn in België. Het volume per midden december ligt reeds 2% boven het vijfjarig gemiddelde van 381.000 m², maar blijft momenteel nog 8% onder het volume van 2018. Tegen jaareinde zal het verschil met 2018 naar schatting nog slechts 5% bedragen, een solide prestatie in een retailmarkt die zeer snel evolueert.

Tegen het jaareinde zullen er meer dan 850 retailtransacties geregistreerd zijn, 4% onder het vijfjarig gemiddelde. De gemiddelde transactiegrootte, daarentegen, steeg globaal genomen van gemiddeld 430 m² in de voorgaande vijf jaren naar 477 m² in 2019, vooral onder impuls van grotere baanwinkels.

De meest actieve retailers in de laatste 12 maanden waren Chitir Chicken, KFC en O’Tacos in het Food & Beverages segment, supermarkten Jumbo, Delhaize en Albert Heijn, Snipes, Only, Tape à l’Oeil en Brantano in het modesegment. Medi-Market en Holland & Barrett tekenden de meeste transacties dit jaar in het segment Health & Beauty. Actieve retailers in andere segmenten waren Action, Jysk, Orange en Paul Marius.

Opname in High Streets

Midden december bedraagt het opnamevolume in High Streets 121.000 m². Dat vertegenwoordigt een stijging met 3% ten opzichte van 2018. Tegen het jaareinde zal het opnamevolume ongeveer 126.000 m² bedragen, een stijging op jaarbasis met ongeveer 7% en zelfs 11% boven het vijfjarig gemiddelde. De gemiddelde transactie in de winkelstraten lag met 285 m² hoger dan het vijfjarig gemiddelde van 250 m².

Aan de ene kant daalde het opnamevolume in de sectoren ‘Fashion’ en ‘Accessories’. Die gingen in de winkelstraten met respectievelijk 28% en 30% achteruit ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde. Aan de andere kant werden stijgingen waargenomen in de sectoren ‘Supermarkets’, ‘Food & Beverages’, ‘Home & Decoration’ en ‘Health & Beauty’. De grootste stijger waren de supermarkten wiens volume in 2019 meer dan het dubbele bedroeg van het vijfjarig gemiddelde. Het ging vooral om kleinere concepten zoals nieuwkomer Delhaize Fresh Atelier.

Opvallende transacties in de belangrijkste winkelstraten in Brussel waren Costes aan de Nieuwstraat 39 in Brussel (1.500 m²), Bershka, een concept van Inditex, in de voormalige winkel van Pimkie (990 m²) en Italiaans mannenmodemerk Dan John (300 m²) aan Nieuwstraat 148. Nog in het centrum tekenden vijf merken voor een stek in de Dansaertstraat, waaronder Boggi Milano (100 m²), Samsoe & Samsoe (211 m²) en vintage lederwarenspecialist Paul Marius (120 m²), een nieuwkomer in België. Luxe modemerken Carolina Herrera (300 m²) en Dsquared2 (200 m²) zijn nieuwkomers aan de Waterloolaan 6 en 9 in Brussel.

In Antwerpen tekende Van Haren op de voormalige Hema op Meir 35, Brantano voor een adres aan de Meir 55, de voormalige winkel van Princess (1.650 m²), Ici Paris XL huurde 1.050 m² aan de Meir 61 en Casa tekende voor 550 m² aan Meirbrug 2. Nieuw in de Schuttershofstraat zijn Medi-Market (422 m²) in nummer 48, terwijl brillenmerk Ace&Tate 118 m² huurde in nummer 35. Nieuw in Huidevettersstraat zijn twee accessoiremerken, Sven Millei (88 m²) en Timeline Watches (50 m²) . Andere nieuwkomers in de winkelstraten komen uit het modesegment, zoals de Spaanse retailer Pampling die onlangs een eerste Belgische winkel lanceerde aan de Leysstraat en luxemerk Carolina Herrera die zal openen aan de Schuttershofstraat of Chanel Beauty, het cosmeticamerk dat zich net opende in de Korte Gasthuisstraat 20/22. Zoals in andere steden stijgt ook in Antwerpen de aanwezigheid van het Food & Beverage segment in de winkelstraten. Een voorbeeld daarvan is Cru, een format van Colruyt dat opende aan de Schoenmarkt (765 m²), de opening van Foodmaker op de Meir en Délifrance die binnenkort opent op een deel van de voormalige New Look op de Meir. Daarnaast opende ook Aux Merveilleux de Fred op de hoek van de Huidevetterstraat 26.

De grootste transactie in het kernwinkelgebied in Gent betreft de winkel van nieuwkomer Stradivarius van de Inditexgroep aan de Veldstraat 47 naast Fnac (973 m²) die herlocaliseerde naar het voormalig gebouw van C&A. Gent kreeg ook de primeur van Jack & Jones Jeans Studio, een jeansconcept van de Deense Bestsellergroep die opende in de Walpoortstraat en Weekday vlakbij in de Sint-Pietersnieuwstraat.

Opname in shoppingcentra

Tegen het jaareinde verwacht JLL een opnamevolume van 64.000 m² in Belgische shoppingcentra in België, een evenaring van het vijfjarig gemiddelde. De gemiddelde transactie in shoppingcentra bedroeg 290 m², opnieuw in lijn met het vijfjarig gemiddelde. Het aantal transacties loopt terug : in totaal zullen tegen jaareinde ongeveer 210 transacties in shoppingcentra plaatsgevonden hebben, 3% onder het vijfjarig gemiddelde. De top 3 in aantal transacties bestaat dit jaar uit City 2 (19 transacties), Wijnegem (15 transacties) en Cora La Louvière (11 transacties). In Luik werden in Shopping Belle Ile en Médiacité telkens tien transacties geregistreerd. De grootste individuele transacties waren 3.000 m² verhuurd aan Albert Heijn in Shopping 1 te Genk, en Albert Heijn in Shopping M2 in Maasmechelen.

 

Opname in  baanwinkels

In baanwinkels wordt tegen eind december van dit jaar een opnamevolume van 220.000 m² verwacht, 8% boven het vijfjarig gemiddelde. De gemiddelde transactie bedroeg 1.085 m², eveneens boven het vijfjarig gemiddelde. Midden december stonden er 189 transacties op de teller. Tegen het jaareinde zal dit naar verwachting nog stijgen tot 210 transactions of meer, in lijn met het vijfjarig gemiddelde.

In dit segment waren de grootste individuele transacties 15.900 m² verhuurd aan BricoPlanIt in Jambes, 4.350 m² verhuurd aan Delhaize aan de Mommaertslaan in Evere en Jumbo dat 3.100 m² huurde aan de Vliegtuiglaan in Gent.

Pijplijn

In 2019 werden geen nieuwe grote shoppingcentra opgeleverd, wel twee vernieuwd: City 2 in Brussel (31.000 m²) en l’Ilot Shopping in Luik (19.290 m²). Grote shoppingcentra in de pijplijn zijn Neo (Mall of Europe) in Brussel dat momenteel gepland staat voor eind 2023, de herontwikkeling van Val-Saint-Lambert in Seraing met een retailluik van 40.000 m² en de vernieuwing en uitbreiding van Westland Shopping in Brussel (50.000 m²). Er werden in 2019 relatief weinig retailparken opgeleverd, maar voor 2020 is nu reeds de oplevering gepland van om en bij 200.000 m² baanwinkels, waaronder Frunshopping Bertrix (13.500 m²), retailpark Bree (13.000 m²) en Espace C in Dour (13.000 m²).

Huurprijzen

 

De ‘prime rents’ of tophuurprijzen voor winkelvastgoed daalden in 2019. Oorzaak hiervoor zijn de  dalende marges die retailers halen via hun fysieke winkels en de kost van online retail. De prime rent voor winkelstraten bedraagt  €1.850 per m² per jaar, een daling met 5% op jaarbasis. Dit huurprijsniveau is van toepassing op de beste winkels aan de Meir in Antwerpen. De prime rent voor shoppingcentra bedraagt €1.350 per m²/jaar, eveneens een daling met 5% ten opzichte van eind vorig jaar. De prime rent voor baanwinkels, daarentegen, bleeft stabiel op €175 per m² per jaar, met een opwaartse trend.

Trends

De recentste trends in het retailsegment zijn enerzijds gerelateerd aan big data en informatie over consumenten en anderzijds gelinkt aan het opduiken van bewegingen van consumenten en retailers met sociale media als  belangrijkste communicatiekanalen.

1.    Merken als sociaal fenomeen

Consumenten hechten meer en meer belang aan hun sociale verantwoordelijkheid. De vraag naar merken met een positief sociaal beeld stijgt. Merken positioneren zichzelf strategisch als eco-verantwoordelijk, communiceren over hun sociale waarden en zetten zich in voor de maatschappij. Zo spelen ze in op de emoties van de consumenten en verbeteren ze hun imago, waardoor meer interesse is voor hun producten.

2.    Winkels krijgen een hybride functie

Fysieke winkels blijven belangrijk, maar hun functie verandert. De scheidingslijn tussen fysieke winkel en online verkoop vervaagt. In de winkels kunnen prooducten online besteld worden of kunnen pakjes die online bested werden afgehaald worden. Zo worden winkels deel van een globale marketingstrategie waarbinnen ze niet meer enkel als primair verkooppunt fungeren. Winkels krijgen een hybride functie tussen verkooppunt, bestelpunt, afleverpunt en dienst na verkoop in.

3.    Consumenteninformatie als drijfveer van verkopen

 

Retailers verzamelen informatie over het koopgedrag van hun klanten. Ze analyseren de verzamelde gegevens om hun verkopen te stimuleren. Informatie wordt verzameld via alle kanalen waar merk en consument elkaar vinden, zowel aankopen in fysieke winkels als online shoppinggedrag en sociale media. Alle middelen worden ingezet om gegevens te verzamelen die kunnen geanalyseerd worden om op basis daarvan meer gerichte marketingcampagnes te organiseren en uiteindelijk meer verkopen te realiseren.

4.    Geëngageerde gemeenschappen

 

Retailers creëren groepen die zich engageren voor een gemeenschappelijk doel dat het pure shoppinggebeuren overstijgt. Dat kunnen evenementen zijn, pop-ups, privé-verkopen en dergelijke. Zo krijgt de consument een persoonlijke band met het merk, die de band tussen beiden versterkt.

 

Marktindicatoren retail vastgoed 2019

 

Winkelvastgoed

2018

Dec 2019

Evolutie

2019 vs. 2018

 

5-j gem. 2014-2018

 

Evolutie dec19 t.o.v.
5-j gem.

Trend

Take-up perifeer winkelvastgoed (m²)

229.500

209.000

down

200.000

-16.5%

     up

Take-up shoppingcentra (m²)

75.700

59.000

down

56.500

19%

     stable

Take-up winkelstraten (m²)

117.400

121.000

up

114.000

-15%

     down

Totale opname (m²)

422.600

389.000

down

370.500

-11%

     down

Opleveringen (m²)

213.000

150.000

down

210.000

15%

     up

Prime rent (€/m²/jaar) :

·   Perifere retailparken

·   Shoppingcentra

·   Winkelstraten

 

175

1.425

1.950

 

175

1.350

1.850

 

=

down

down

 

 

 

     up

     down

     down

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 93,000 as of September 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be