Nieuwsbericht

Standvastig residentieel vastgoed trekt investeerders aan

Focus op “Multifamily”-opportuniteiten in grote steden

april 28, 2021

BRUSSEL, 28 april 2021JLL, internationale consultant en marktleider in onroerend bedrijfsvastgoed, stelt u zijn laatste rapport over de residentiële vastgoedmarkt in België voor, met een focus op de investeringsmarkt. Gezien de vraag naar informatie over stedelijke investeringsmarkten naar aanleiding van onze vorige editie, onderzochten we naast de residentiële markt in Brussel en Antwerpen nu ook Gent en Luik. Dit verslag schetst de aantrekkelijkheid van onze woningmarkt voor zowel institutionele als particuliere beleggers en meer in het bijzonder van producten van het type "meergezinswoningen" die in de grote steden van het land worden ontwikkeld.

De belangrijkste kenmerken van deze markt in volle expansie die in ons rapport aangehaald worden zijn:

De belangstelling van investeerders in vastgoed in de “Living” sector, met name meergezinswoningen, huisvesting voor senioren en studentenkamers, groeit gestaag. In het segment van de meergezinswoningen, dat relatief nieuw is voor België, zoeken momenteel veel internationale en lokale spelers actief naar opportuniteiten. In 2020 hebben appartementsgebouwen nog maar eens bewezen een bron te zijn van stabiele huuropbrengsten. De groei van de huurmarkt en de stijgende huurprijzen, vooral in grote steden, zullen de aantrekkelijkheid van het segment voor binnen- en buitenlandse institutionele investeerders alleen maar vergroten.”, verklaart Adrian Glatt, Head of Capital Markets Belux bij JLL.

De redenen achter de massieve belangstelling voor het segment zijn duidelijk. Enerzijds werd door eigenaars tijdens de lockdowns als gevolge van COVID-19 weinig of geen huurverlies geleden. Die stabiliteit in huuropbrengsten spreekt investeerders aan. Velen gaan in onzekere tijden op zoek naar diversificatie van hun portefeuille en appreciëren de stabiele returns en de waardestijging van residentiële investeringsproducten. Anderzijds groeit de vraag naar nieuwe meergezinswoningen in grote stedelijke constellaties waar een bloeiende arbeidsmarkt en een goed openbaar vervoersnetwerk aanwezig zijn. Ook de stijgende huurprijzen spelen een belangrijke rol in de aantrekkelijkheid van het segment voor investeerders. Door de grote vraag en het beperkt aanbod zijn de huurprijzen, vooral voor energiezuinige nieuwbouwappartementen ook in het coronajaar 2020 blijven stijgen met een ritme dat de inflatie ruimschoots overstijgt.

Naast Brussel en Antwerpen besteden we in ons rapport ook aandacht aan Gent en Luik. Deze vier grote steden bieden namelijk de meeste opportuniteiten voor investeerders door hun bevolkingsaantal, hun ligging, hun huidig en toekomstig vervoersnetwerk en de aanwezigheid van reconversiepotentieel in oudere gebouwen in de stadscentra. Ons onderzoek uitgevoerd in maart 2021 wijst uit dat de gemiddelde huurprijs per m² per maand varieert van € 9,31 per m² per maand in Luik tot € 13,3 per m² en per maand in Brussel, met huurprijzen in Gent (€ 13,2) en Antwerpen (€ 11,02) daartussenin. Bij deze huurprijsniveau’s wordt geen onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en andere gebouwen. JLL gaat ervan uit dat de huurprijs voor nieuwbouwappartementen 15% tot 25% boven het gemiddelde ligt, omwille van de hogere bouw- en investeringskost, de hogere vraag en het beperkte aanbod in dit marktsegment.

De huurprijzen voor appartementen in grote stedelijke gebieden blijven gestaag groeien, ruim boven de inflatie. De huuropbrengsten bleven stabiel, zelfs in de uitzonderlijke omstandigheden van de afgelopen 12 maanden, wat de interesse wekte van een breder scala van beleggers dan ooit tevoren. De markt biedt opportuniteiten voor de herontwikkeling van verouderde gebouwen in stedelijke buurten of in de nabijheid van grote verkeersknooppunten.” bevestigt Sébastien Van Weyenbergh, Head of Residential Belgium bij JLL.

 

Hieraan moet worden toegevoegd dat gezien de vertraging bij het verlenen van bouwvergunningen als gevolg van de coronacrisis, vooral in het Brussels Gewest, het onevenwicht tussen de hoge vraag en het beperkt aanbod nog nijpender zal worden. In 2020 verminderde het aanbod slechts beperkt omdat projecten die in aanbouw waren afgewerkt konden worden, maar vermits er in 2020 minder vergunningen afgeleverd werden zal de krapte van het aanbod pas echt te voelen zijn op de markt binnen één of twee jaar.

 

Het beperkte aanbod in combinatie met een hoge vraag van een brede waaier van investeerders heeft ook gevolgen voor de prime yield. De yieldcompressie in het segment zette zich verder doorheen het hele jaar 2020. Netto toprendementen variëren momenteel van 3,40% in Brussel tot 3,90% in Luik. Gezien de grote interesse voor het segment, voorziet JLL verdere yieldcompressie op korte termijn. Brutorendementen, voor taksen en niet-recupereerbare kosten zoals verzekeringskosten, liggen zo’n 50 basispunten hoger. Ter vergelijking: in Parijs, Berlijn en Londen lagen de nettorendementen eind 2020 nog lager, tussen 2% en 2,9%, waardoor de Belgische markt ondanks de lage rendementen nog steeds interessant blijft voor internationale investeerders.

 

In vergelijking met de mature en geconsolideerde buitenlandse markten biedt de ontluikende Belgische markt momenteel een combinatie van kwaliteit, waardevastheid en aantrekkelijke rendementen met groeipotentieel.”, bevestigt Kristof Buelens, Director Capital Markets bij JLL.

 

Bovendien is het verschil in rendement tussen blokverkopen en individuele verkopen door de yieldcompressie veel kleiner geworden, waardoor ontwikkelaars steeds meer geïnteresseerd zijn in blokverkopen. Zo bereikte Atenor recent een akkoord met Home Invest over de verkoop van de derde fase van City Dox in Anderlecht,171 appartementen met oplevering voorzien in 2023. Vicinity Affordable Housing Fund kocht de portfolio van Urbani, in totaal meer dan 300 units in Brussel en Wallonië. Bovendien zijn enkele significante transacties met buitenlandse institutionele investeerders in Brussel in een vergevorderd stadium. Begin 2021 werd reeds € 100 miljoen geïnvesteerd in meergezinswoningen in België, reeds meer dan het volume geregistreerd in 2020. Op basis van de mandaten die het residentiële team van JLL toevertrouwd kreeg, lijkt het nu al zeker dat het gemiddelde volume van de drie voorgaande jaren, € 105 miljoen, ruimschoots overschreden zal worden.

 

 

 

- einde -

 

Marktindicatoren

 

Stad

Gemiddelde huurprijs

 

€ per m² per maand

Net initial yield

(netto rendement, rekening houdend met
niet-recupereerbare kosten)

Brussel

13,32

3,40%

Antwerpen

11,02

3,70%

Gent

13,21

3,60%

Luik

9,31

3,90%

 

 

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 91,000 as of December 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.