Nieuwsbericht

Winkelvastgoed in Vlaanderen in volle evolutie 

Description

oktober 14, 2020

Antwerpen, 14 oktober 2020JLL analyseert de cijfers van de winkelvastgoedsector aan het einde van de eerste 3 kwartalen van 2020.

 

De eerste vaststellingen over een periode die getekend werd door de coronacrisis tonen een daling van 13% op jaarbasis in Vlaanderen, maar de (r)evolutie is nog in volle gang en sommige trends worden sneller dan voorzien doorgevoerd. Retailers focussen op rentabiliteit en investeren tegelijkertijd om in te spelen op wijzigende consumptiegewoonten.  De door de overheid opgelegde sociale afstandsregels vergen eveneens bijkomende investeringen van retailers , terwijl het aantal klanten nog niet terug op peil is. Toch zijn er ook retailers die nieuwe openingen plannen en een beperkt aantal nieuwkomers die hun intrede doen in de markt.

 

 

Een snelle evolutie is aan de gang

 

-      Take-up volume daalt. Negen maanden ver in 2020 bereikte het totale opnamevolume in Vlaanderen 131.200 m², een daling van 13% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retailers huurden vooral  baanwinkels, die 64% van het transactievolume vertegenwoordigen en in winkelstraten (32% van het opnamevolume). Transacties vonden niet alleen plaats in de grote winkelsteden Hasselt, Antwerpen, Gent en Brugge, maar ook in regionale steden zoals Roeselare, Kortrijk, Oostende, Leuven en Knokke-Heist. Verhuringen in shoppingcentra lagen 56% lager dan in dezelfde periode vorig jaar, vooral omwille van lage opnamecijfers in het tweede kwartaal, onder invloed van de lockdown.

 

-         Het aantal transacties ligt onder het gemiddelde. In totaal werden in 2020 tot dusver 238 transacties geregistreerd in Vlaanderen. Dat is 24% onder het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar, 315. Vlaanderen vertegenwoordigt 56% van het aantal transacties op nationaal vlak. In alle kwartalen werden minder transacties geregistreerd dan vorig jaar, maar ook ten opzichte van de 5 voorgaande jaren presteerde 2020 ondermaats. Vooral in het tweede kwartaal werden er minder transacties geregistreerd, 33% minder dan in de 5 voorgaande jaren, maar ook het eerste en het derde kwartaal werden er minder respectievelijk 13% en 22% minder transacties geregistreerd dan in de 5 voorgaande jaren. De vraag blijft nog steeds op een lager niveau dan gewoonlijk en dus blijft het jaareinde onzeker.

 

-         ‘Voeding ’ verdringt ‘Mode’ naar tweede plaats. JLL stelt vast dat de sector 'Food & Beverages' meer dan 20% van het aantal transacties vertegenwoordigt in Vlaanderen, terwijl deze sector in dezelfde periode in 2015 slechts 14% van de transacties uitmaakte. De trend van F&B blijft zich verderzetten, waarbij heel wat nieuwe foodconcepten op snel tempo locaties openen. Het gaat hier niet enkel over fastfoodconcepten zoals Bel Chicken, Burger King en KFC, maar ook vernieuwende healthy food concepten (Hawaiian Poké Bowl, Fitchen, Foodmaker, ...) alsook take-away formules. Ook supermarkten blijven actief: van 4% van het aantal transacties 5 jaar geleden stijgen ze naar 14% van de transacties dit jaar. Spelers zoals Albert Heijn, Jumbo, biosupermarkten zoals Färm en allerhande buurtsupermarkten ondersteunen het opnamevolume. Met 9 transacties is Albert Heijn tot dusver dit jaar de meest actieve retailer. ‘Mode’ maakt de tegenovergestelde beweging: de sector daalt van 38% van het aantal transacties 5 jaar geleden naar 17% dit jaar, waardoor de sector naar de tweede plaats opschuift, na ‘Voeding’. Daarmee is Fashion de sector die het hardst getroffen is door de huidige crisis.

Onder de belangrijkste transacties tot dusver dit jaar citeren we Maisons du Monde die een deel van de winkel van C&A inneemt op een oppervlakte van 2.100 m² aan de Meir 66, Overstock die in Wilrijk en Schoten 2 nieuwe winkels opent. Een illustratie dat de decoratie- en woninginrichtingmerken het goed doen in de huidige context. Supermarktketen Albert Heijn huurt 1.200 m² aan de Groenplaats in de Antwerpse binnenstad, Jumbo breidt zijn netwerk van supermarkten uit naar verschillende steden in Vlaanderen. De  recente overname door vanHaren (Groep Deichmann) van 40 winkels van Brantano, in totaal 37.500 m²,  heeft een positief effect op het take-up volume van eind 2020, en is één van de grotere verhuurtransacties van de afgelopen jaren.

 

Daarnaast zijn een heel aantal panden van Brantano ingenomen door andere modespelers, wat duidt op nog zekere appetijt in een zwaar geraakt segment van de retailmarkt.

 

-        De globale beschikbaarheid blijft hoog. In september stonden in de Vlaamse provincies tussen 7 en 11% van de winkels leeg. 30% van de leegstand in Vlaanderen bevond zich in de provincie Antwerpen, waar ook de grootste winkeloppervlakte te vinden is. In alle Vlaamse provincies is deze indicator de laatste 10 jaar gevoelig gestegen. Baanwinkels lijken voorlopig redelijk gespaard te blijven met alleen wat frictieleegstand.

 

-        De huurprijzen zijn gedaald. Afgezien van de tijdelijke huurmoratoria tijdens de lockdown, staat er neerwaartse druk op de huurprijzen. Voor winkelstraten bedraagt de tophuur momenteel 1.800 euro per m²  per jaar in Antwerpen, een daling van 3% ten opzichte van vorig jaar. Deze referenties gelden alleen voor AAA-winkels (d.w.z. ± 150 m² oppervlakte en een etalage met minstens 7 meter voorgevel). Algemeen wordt wel verwacht dat de huurprijzen op bepaalde locaties correcties ondergaan van meer dan 15%. Voor 2021 verwachten we nog geen heropleving van de huurprijzen.

 

 

Het post-coronatijdperk is in volle voorbereiding

 

De ongekende crisis heeft zowel op korte als op lange termijn impact in Vlaanderen. Op korte termijn constateren we dat de winkels in grote centrumsteden het hard te verduren krijgen, niet alleen doordat het toerisme is stilgevallen, maar ook het funshoppen van mensen uit de regio. Dit is tijdelijk.

De kleinere steden profiteren van het buurtwinkelen van de omgeving.

 

Leegstand stijgt in winkelstraten en shoppingcentra en zal op middellange tot lange termijn nog aanleiding geven tot verschuivingen, maar op baanwinkellocaties blijft die veelal beperkt tot frictieleegstand die het toestaat dat bepaalde spelers op langere termijn een betere unit huren qua pand of qua locatie.

 

Bovendien is effectief gebleken dat de retailers zonder degelijke online-poot, het zwaarst te verduren hebben gekregen tijdens de lockdown en deze post-lockdown periode. Velen zijn nu volop bezig met een inhaalbeweging en investeren in het combineren van fysieke winkels en online aanbod, onderzoeken andere oplossingen zoals een overname of moeten de boeken neerleggen, wat weer opportuniteiten biedt voor nieuwkomers of voor uitbreiding van andere retailers.

 

 

- Einde -

 


 

MARKTINDICATOREN

 

 

Totaal opnamevolume

retail

Q3 2019

Q3 2020

Q3 2020
vs.

Q3 2019

5-jarig
gemiddelde
Q3

Q3 2020
vs.5-jarig gemiddelde

Q3

Vlaanderen

151.600

131.200

-13%

152.449

-14%

België

257.000

220.000

-14%

243.400

-10%

 

 

 

Opnamevolume per marktsegment in het Vlaams Gewest

Q3 2019

Q3 2020

Q3 2020
vs.

Q3 2019

5-jarig
gemiddelde
Q3

Q3 2020
vs.5-jarig gemiddelde

Q3

High street

52.443

42.000

-20%

47.250

-11%

Shopping centre

13.366

5.800

-56%

11.600

-50%

Retail warehousing

85.805

83.400

-3%

93.600

-11%

Totaal

151.614

131.200

-13%

152.450

-14%

 

 

 

About JLL