Aanpassing is de trend bij alle marktspelers in retail vastgoed

Naar jaarlijkse gewoonte maakt JLL de balans op van de retail vastgoedmarkt in België in 2018 en schetst de krijtlijnen voor 2019. De marktindicatoren tonen een stabiele markt, met weliswaar verschuivingen tussen de verschillende activiteitssectoren en me

december 11, 2018

Brussel, 11 december 2018 – Naar jaarlijkse gewoonte maakt JLL de balans op van de retail vastgoedmarkt in België in 2018 en schetst de krijtlijnen voor 2019. De marktindicatoren tonen een stabiele markt, met weliswaar verschuivingen tussen de verschillende activiteitssectoren en met huurprijzen die steeds meer flexibel worden.

I Opname 2018

Het transactievolume in de gebruikersmarkt van retail vastgoed in België bereikte midden december 330.500 m². De opnameteller zal tegen jaareinde naar schatting 350.000 m² bereiken, stabiel in verhouding tot vorig jaar. Dit jaarvolume zal 5,5% lager liggen dan het vijfjarig gemiddelde van 370.000 m². Dat jaargemiddelde ligt vrij hoog dankzij de grote transactievolumes die in voorgaande jaren geregistreerd werden in grote nieuwe shoppingcentra zoals Docks Bruxsel en Rive Gauche. 

Wat het aantal transacties betreft, tot op vandaag werden in België 780 transacties geregistreerd en op jaareinde zal dat aantal in 2018 naar schatting tussen het aantal van vorig jaar, 795 transacties, en het vijfjarig gemiddelde, 850 transacties, liggen. 

Het opnamevolume in high streets tot op vandaag, 97.000 m², betekent een daling op jaarbasis met 13%. In shoppingcentra daarentegen werd tot dusver in 2018 67.000 m² verhuurd, 19% boven het vijfjarig gemiddelde. Perifere baanwinkels lieten opnieuw het hoogste opnamevolume optekenen tot dusver dit jaar, 167.000 m², wat 16% onder het vijfjarig gemiddelde voor het segment ligt, dat 200.000 m² bedraagt.

De gemiddelde grootte van een transactie in 2018 bedroeg 1.158 m² in baanwinkels, tegenover een 5-jarig gemiddelde van 950 m². In shoppingcentra bedroeg de gemiddelde transactie dit jaar 291 m², hetzij 6% boven het vijfjarig gemiddelde, terwijl de gemiddelde transactie in high streets met 241 m² 16% onder het vijfjarig gemiddelde bleef.

Grote transacties in de belangrijkste winkelstraten tot dusver in 2018  de komst van Chaussea op de Rue Neuve (ex-Esprit), de 1.550 m² verhuurd aan fashion retailer Kiabi aan de Steenstraat in Brugge (ex-New Look), opening van Arket op de Toison d’Or Brussel, opening van AS Adventure / Juttu in Woluwe Shopping (ex-Habitat). 

Daarnaast werden in de Nieuwstraat in Brussel dit jaar 12 verhuringen gerealiseerd waaronder Wam Denim (500 m²), BNP (475 m²), Produstore (450 m²) en Coffee Fellows (350 m²). In de voetgangerszone in het centrum van Brussel tekenden ook nog Delhaize (2.000 m²) in The Dome en Burger King (500 m²). Ook nieuwkomer The Advocado Show heeft net geopend aan de Anspachlaan (150 m²). Aan de Grasmarkt werd verhuurd aan Erbario Toscano, Equivalenza en Cup 28. In de Brusselse bovenstad werden 5 verhuringen geregistreerd aan de Waterloolaan waaronder Chanel (617 m²), Kure (443 m²),Golden Goose, Pomellato en Isabel Marant (270 m²). Aan de Elsensesteenweg werden een vijftal verhuurtransacties geregistreerd waaronder Burger King (750 m²), Holland & Barrett (375 m²) en Franprix (360 m²).

In Antwerpen werden 11 verhuringen getekend met een adres op de Meir, waaronder Van Haren (600 m²), Burger King (600 m²), Tommy Hilfiger (437 m²), Foodmaker (400m²), Pandora (131m²), Undiz (100m²), MAC (90m²) en Nespresso (360 m²). 6 verhuringen werden geregistreerd in de Huidevettersstraat die Arket (1.000 m²), Un Jour Ailleurs (151 m²) en Hugo Boss (88 m²) verwelkomt. Ook de Wilde Zee blijft nieuwe retailers aantrekken, met 11 verhuringen in totaal tot dusver dit jaar, waaronder Marc O’Polo (265 m²) in de Korte Gasthuisstraat 30, waarin JLL optrad als makelaar.

I Pijplijn

Tegen het jaareinde zullen in 2018 in totaal 44 projecten opgeleverd zijn met een totaal volume van 239.000 m². Dit jaarvolume ligt 15% boven het vijfjarig gemiddelde. Meer dan twee derde (68%) van het aantal projecten zijn baanwinkels, net als gemiddeld in de voorgaande vijf jaren. Ontwikkelingen in high streets en binnenstedelijke winkelstraten vertegenwoordigen 30% van het aantal projecten. Er werden dit jaar proportioneel minder shoppingcentra en meer winkels in high streets voltooid. Onder de grote projecten die dit jaar opgeleverd werden, bevindt zich The Leaf van Redevco in Ternat, 28.000 m² waaronder een Brico Plan-it, de herontwikkeling van de vroegere Ikea-site. In Lier werd retailpark Gova opgeleverd (18.000 m²) en in Aarlen werd onlangs een retailpark naast Ikea geopend (11.100 m²). In het high street segment werden grote units in gebruik genomen door C&A en Primark aan de Nieuwstraat in Brussel. Ook aan de Meir in Antwerpen opende Primark. 

In de nabije toekomst nemen perifere winkelvastgoedprojecten het voortouw. Voor 2019 staat in de databank van JLL de oplevering van 343.000 m² gepland, waarvan 215.000 m² retail warehousing.

I Huurprijzen

De tophuurprijzen voor winkelvastgoed daalden in 2018 onder druk van de dalende omzetten die retailers in fysieke winkels realiseren. De tophuurprijs voor de beste winkelstraten in het land daalde van €2.000/m²/jaar naar €1.950/m²/jaar voor de Meir in Antwerpen en naar €1.850/m²/jaar voor de Nieuwstraat in Brussel. De daling wordt waargenomen doorheen het hele land en varieert tussen 3% en 20%. In de nieuwe voetgangerszone in het centrum van Brussel stegen de huurprijzen.

I Trends

De verschillende trends in het retailsegment volgen mekaar snel op, zo snel dat de voortdurende wijziging van de markt ook een trend op zichzelf wordt. Alle marktspelers, zowel eigenaars van gebouwen als retailers en dienstverleners moeten hierop inspelen en wendbaar zijn.

1. Meer leisure en meer food & beverages

Algemeen genomen stijgt het aandeel van het Food & Beverage. Shopping centres zoals City 2 heeft een tijdelijke food court van 650 m² gecreëerd tijdens de vernieuwingswerken die na de opening van het vernieuwde centrum in 2019 zal opgenomen worden in het permanente aanbod. Ook Westland Shopping herwerkt zijn food segment. De nieuwe foodconcepten gaan ook naar de high streets, waar ze het belevingsgehalte verhogen en dus een alternatief bieden voor de e-commerce gevoelige segmenten. Voorbeelden zijn Burger King, O’Tacos, Otomat, Foodmaker en de Italiaanse delicatessenzaak en restaurantketen Eataly die in The Dome in het centrum van Brussel zal openen.

Leisure retailers zijn ook zeer actief. Hun activiteit sluit aan bij de vraag naar beleving en is in alle marktsegmenten te vinden. Zo heeft Decathlon naast vestigingen in baanwinkels nu ook kleinere stadsformats zoals in The Mint en Shopping Nivelles en een kleiner baanwinkelformaat in Lier en Lommel.

2. Eigenaars moeten flexibel zijn

Succesvolle grote projecten moeten niet alleen meer gericht zijn op het opleveren van vierkante meters, maar totaalprojecten aanbieden die aangepast zijn aan de vraag naar meer gevarieerd aanbod in food & beverages. Daarnaast moeten eigenaars zich ook aanpassen aan de vraag van retailers om lagere huurprijzen.

3. Retailers passen hun strategie aan

Retailers moeten zich aanpassen aan het wijzigende consumptiepatroon. Zij moeten niet alleen een naadloze overgang tussen online en offline winkelen creëren, maar ook voldoen aan de vraag naar beleving. Naast verschillende formats voor verschillende locaties wordt vastgoed ook gebruikt voor tijdelijke collecties. De plaats van opening van een nieuwe winkel wordt mee bepaald door datagestuurde modellen.

Marktindicatoren retail vastgoed 2018

Winkelvastgoed2017Dec 2018

Evolutie

2018 vs. 2017

 

5-j gem. 2013-2017

 

Evolutie dec18 t.o.v.
5-j gem.

Trend
Take-up perifeer winkelvastgoed (m²)185.000167.000-10%200.000-16.5%    +
Take-up shoppingcentra (m²)47.00067.00044%56.50019%    =
Take-up winkelstraten (m²)111.00097.000-13%%114.000-15%    -
Totale opname (m²)343.000331.000-4%370.500-11%  _   
Opleveringen (m²)140.000239.00071%207.00015%     +

Prime rent (€/m²/jaar) :

  • Perifere retailparken
  • Shoppingcentra
  • Winkelstraten

 

185

1.600

2.000

 

165

1.250

1.950

 

=

-

-

  

 

+

-

-