Balans 2018 voor de Brusselse kantorenmarkt: “Mutaties en recordhuurprijzen”

Zoals elk jaar maakt JLL de balans op van het jaar voor de kantorenmarkt in Brussel.

december 11, 2018

Brussel, 11 december 2018 - Zoals elk jaar maakt JLL de balans op van het jaar voor de kantorenmarkt in Brussel. 

Op internationaal vlak werd het jaar 2018 vanuit economisch oogpunt gekenmerkt door vele geopolitieke onzekerheden zoals de Brexit, de politieke situatie in Italië en de handelsspanningen tussen de Verenigde Staten en China. 

Zijn we op weg naar een economische recessie? Hoe zullen de Europese rentetarieven evolueren? Dit zijn de grote economische vragen van het moment. 

Hoe presteert de Europese vastgoedmarkt in deze context? En meerbepaald de Belgische?

De gebruikersmarkt

Eerste vaststelling : het opnamevolume in 2018 was behoorlijk teleurstellend. De opname in 2018 daalde met 21% op jaarbasis en bereikt 330.000 m², 14% onder het vijfjarig gemiddelde. De meeste transacties betreffen de verhuis van Brusselse gebruikers naar een andere locatie binnen de stad. 

Een ander markant feit dit jaar was de niet te missen opkomst van co-working operators. Dit alternatief voor klassieke kantoren verdubbelde bijna in volume in 2018, tot 62.000 m². In Brussel alleen al heeft Spaces bijvoorbeeld niet minder dan 5 deals gesloten, Fosbury & Sons tekende er twee, Welkin & Meraki één en ten slotte arriveert de gigant WeWork in Brussel met twee transacties, die in 2019 worden gevolgd door een derde transactie in de Noordwijk. De sterke uitbreiding van co-working in Brussel en in Antwerpen evenals in de meeste grote Europese steden doet vraagtekens rijzen bij de manier waarop de werkruimten van bedrijven worden ontworpen. Zowel eigenaars als gebruikers denken na over de evolutie van dit fenomeen, hoe ze zich aan deze metamorfose kunnen aanpassen en hoe ze deze evolutie kunnen laten renderen. Sommigen hebben er reeds voor gekozen om te investeren in deze branche. Een voorbeeld is de recente overname van Silversquare door Befimmo. Deze marktpositionering toont aan dat zelfs vanuit het oogpunt van de eigenaar co-working niet slechts een tijdelijke afleiding is, maar een blijvende trend.

Een ander punt zijn de goede prestaties van internationale instellingen. Gemiddeld vertegenwoordigen ze 3% van het totale opnamevolume, terwijl hun aandeel in 2018 steeg tot 5% op een volumestijging van 16%. Dit komt voornamelijk door drie transacties, namelijk de vertegenwoordiging van Duitsland bij de Europese Unie (5.900 m² in de Europese wijk), de Belgische vertegenwoordiging bij de Europese Unie (4.500 m², ook in de Europese wijk) en de Verenigde Naties (4.200 m² in het Pentagon).

Belgische administraties daarentegen vielen op door hun quasi-afwezigheid van de Brusselse kantorenmarkt. Wat het volume betreft, daalde hun aandeel in het transactievolume met 71% tot 38.000 m². Het relatieve aandeel van gemiddeld 26% in de afgelopen 5 jaar daalde tot slechts 12% in 2018.

Europa keert geleidelijk terug naar de markt met een dubbele transactie van de EEAS (European External Action Service). Deze Europese afdeling (voor buitenlandse actie is een institutioneel orgaan van de Europse Unie, onder de bevoegdheid van de Hoge Vertegenwoordiger van de Europese Unie voor buitenlandse zaken en veiligheidspolitiek) zal binnenkort twee gebouwen in de Europese wijk in gebruik nemen, namelijk Espace Orban en Belliard 100, eigendom van respectievelijk Aberdeen en een privé-investeerder.

Wat vraag en aanbod betreft, stellen wij globaal genomen een duidelijke daling vast van beide indicatoren. De vraag blijft relatief teleurstellend, ook al hebben projecten die op risico worden gelanceerd, goed gefunctioneerd. Positief voor de markt daarentegen is de daling van de beschikbaarheidsgraad. Die staat op zijn laagste peil sinds 2001 en bedraagt nu 7,9%, tegen 8,2% nog geen jaar geleden.

Projecten die op risico gelanceerd worden trekken gemakkelijk gebruikers aan en zijn in hoge mate voorverhuurd bij oplevering, vooral projecten in het CBD. Opgemerkt moet worden dat meerdere onder hen naast andere bedrijven ook vanzelfsprekend co-working operatoren zullen huisvesten.  Het totale volume aan projecten in aanbouw dat tegen 2020 opgeleverd zal worden, bedraagt in totaal 515.000 m² , waarvan 43% speculatief. Het volume aan speculatieve projecten neemt toe: terwijl het gemiddelde van de laatste 5 jaar 66.000 m² is, zal in 2019 129.000 m² speculatief worden opgeleverd, en in 2020 verwachten we 98.000 m². Een deel hiervan zit al in het vizier van Europese instellingen of bedrijven. Dit is een van de grote lessen van 2018: net zoals we de afgelopen jaren in Gent en Antwerpen hebben vastgesteld, genereert het aanbod van nieuwe kwaliteitsprojecten ook in Brussel een aanzienlijke vraag van diverse gebruikers. De Brusselse kantorenmarkt is dus gunstig voor meer risicobereidheid door de initiatiefnemers, met één nadeel: alleen projecten met uitstekende multimodale toegankelijkheid, het juiste concept én perfecte zichtbaarheid zullen succesvol zijn.

Het groeiende onevenwicht tussen vraag en aanbod ondersteunt huurwaarden die op hun historisch hoogste punt liggen. De “prime rent” of tophuurprijs stijgt met 5% op jaarbasis tot € 315 / m² / jaar en de topkwartielhuur stijgt met 10% tot € 234 / m² / jaar. De gewogen gemiddelde huur stijgt met 13% tot 

€ 184 / m² / jaar. Zoals gebruikelijk zijn deze indrukwekkende stijgingen beperkt tot de "CBD" -wijken. Buiten het centrum blijven de marktomstandigheden gunstig voor de huurders. Dit begint echter te veranderen, omdat de toenemende schaarste van nieuwe gebouwen op de beste locaties in de periferie eigenaars meer marge tot onderhandelen geeft. Dit is met name het geval als het gebouw “in-house” bijkomende diensten aanbiedt, zoals het project GreenhouseBXL van Intervest Offices & Warehouses, dat zeer snel werd verhuurd na volledige renovatie.

De investeringsmarkt

2018 is ongetwijfeld een uitstekende vintage voor de vastgoedinvesteringsmarkt in Brussel. Verwacht wordt dat het totale volume € 4 miljard zal overschrijden. Dat zal de tweede keer zijn in dit decennium en de vierde keer in de geschiedenis. Voor sommige categorieën, zoals kantoren, winkelcentra en logistiek, zijn de rendementen weer gedaald. Voor andere soorten activa zijn de rendementen niet gewijzigd.

De retailsector presteerde uitzonderlijk goed dankzij de verkoop van drie winkelcentra: Woluwe Shopping, Rive Gauche en Docks Bruxsel. Het volume bereikte € 1,6 miljard, een stijging van 158% op jaarbasis. 2018 is het op één na beste jaar ooit voor investeringen in winkelvastgoed na 2015, toen het volume 2 miljard euro bedroeg. De toprendementen staan op een historisch laag peil : de "prime yield”, het toprendement voor winkels bedraagt 3,25%, voor baanwinkels 5,25% en voor shoppingcentra 4%. JLL verwacht dat deze recordniveaus in 2019 stabiel zullen blijven.

De investeringsmarkt voor kantoren kende een jaar dat vrijwel identiek was aan 2017, met een investeringsvolume van € 1,9 miljard, dankzij grote transacties die begin dit jaar werden ondertekend, zoals het Passportgebouw verkocht aan AXA REIM, maar ook dankzij een goede volume aan “value-add”-transacties zoals de recente verkoop van de Hospital Tower aan Arax voor € 62,5 miljoen. "Value-add"-transacties betreffen tweedehandse, lege of gedeeltelijk lege gebouwen die na grondige renovatie de "prime" producten van morgen zouden kunnen worden. In een context waarin de leegstand het laagst is, is dit type gebouw zeer gegeerd: in 2018 bedroeg het volume € 504 miljoen, tegen gemiddeld € 333 miljoen in de afgelopen vijf jaar.

Ten slotte stagneren beleggingstransacties in industrieel vastgoed tijd na het recordjaar 2017: het investeringsvolume zal dit jaar onder de verwachte € 350 miljoen blijven, een daling van 38% op jaarbasis. Grote transacties ontbreken nochtans niet: Segro heeft twee gebouwen in Bornem en Rumst verkocht aan Tritax Eurobox voor € 83 miljoen en MG Real Estate heeft gebouwen in Park De Hulst in Willebroek verkocht aan CBRE Global Investors voor € 70 miljoen. Prime rendementen bevinden zich ook op een historisch laagterecord : voor logistiek zijn de rendementen met 50 basispunten gedaald tot 5,25%, terwijl voor semi-industriële gebouwen de prime yield stabiel bleef op 6,75%.

2018: Chiffres clé du marché de la Location

Bureaux - Bruxelles20172018e12 Month Outlook
Stock million m²13,213,1
+
Take-up Total ('000 m²)419330+
Taux de disponibilité (%)8,2%7,9%
+
CBD4,4%3,6%
+
Hors CBD14,8%15,0%
=
Livraisons ('000 m²)25193
+
Prime Rent (€/m²/an)300315
=
Top Quartile Rent (€/m²/an)212233+

2018: Chiffres clé du marché de l'Investissement

01

 Investment volume (EUR Mil.)
 20172018*Moyenne 5 ansTrend 2019
Bureaux1.8711.7671.715
-
Industrie550273308
=
Retail6201.450983-
Maisons de repos20090219
=
Hotels13686153
-
Autres et mixte1048585=
Total3.4803.8073.447-

: Chiffres clé du marché de l’Investissement