Nieuwsbericht

De kantorenmarkt wordt geleidelijk weer normaal
maar huurprijzen in Vlaanderen zullen stijgen

september 10, 2021

Antwerpen, 10 september 2021 - JLL rapporteert over de belangrijkste trends op de Vlaamse kantoorvastgoedmarkt aan het einde van de eerste helft van 2021.

De vaccinatiecampagne in Vlaanderen is een groot succes: ongeveer 90% van de volwassen bevolking is nu beschermd. Als gevolg daarvan werden sommige maatregelen versoepeld en keren de werknemers geleidelijk terug naar kantoor. De situatie is echter veranderd: de arbeidstijd wordt hybride, vermits werknemers deels thuis en deels op kantoor zullen werken. Het ontwerp van de werkruimte zal moeten aangepast worden met het oog op een grotere flexibiliteit. De kantoren van morgen zullen meer inspireren en zullen duurzamer zijn. Ze zullen ook een aantal diensten moeten aanbieden. Dit alles heeft natuurlijk een prijs.

Hieronder enkele vaststellingen uit de halfjaarcijfers:

-       Het opnamevolume is in de eerste helft van het jaar met 79% gestegen. In de eerste jaarhelft bereikte het opnamevolume 102.250 m², wat 7% hoger is dan het gemiddelde van de periode vóór de pandemie (2015-2019). De kantorenmarkten in de vijf belangrijkste Vlaamse steden (Antwerpen, Gent, Mechelen, Leuven en Hasselt) vertonen een forse groei: het aantal transacties stijgt met 50% op jaarbasis. We kunnen dus spreken van een duidelijk herstel en een terugkeer naar de normaliteit. De activiteit wordt nog steeds grotendeels gedragen door bedrijven (93% van de transacties). Met uitzondering van enkele scholen en universiteiten was de overheidssector in de eerste jaarhelft nog niet actief op de markt.

-       Duurzame projecten ondersteunen de vraag. De recente overstromingen in de Benelux en Duitsland herinneren ons eraan dat het klimaatrisico verre van verwaarloosbaar is. De meeste ontwikkelaars en huurders hebben dit begrepen en richten hun aandacht opnieuw op duurzame, koolstofneutrale projecten. De resultaten zijn er: zo is het project Networks van Banimmo in Gent, dat het label BREEAM Excellent heeft gekregen, een commercieel succesverhaal, net als Post X van IRET in Antwerpen.

-       Omkering van de tendens in leegstand. Na enkele jaren van daling is de leegstand in de Vlaamse steden gestabiliseerd en in sommige steden zelfs aan het stijgen. Eind juni bedroeg de leegstand in Antwerpen 7,2% (ongewijzigd ten opzichte van eind 2020), terwijl de leegstand in Gent met 2,2% (eveneens ongewijzigd) structureel zeer laag blijft. Hetzelfde geldt voor Mechelen, waar de leegstand met 7% eveneens stabiel bleef. Anderzijds stijgt de beschikbaarheid in Leuven (van 4,2% eind 2020 naar 5,2% in juni 2021), alsook in Hasselt (naar 6,7%, tegenover 6,0% eind 2020).

-       In verschillende steden stijgen de Prime Rents. In Gent zijn de huurwaarden van de beste gebouwen met 6% gestegen tot 170 €/m²/jaar, wat hoger is dan in Antwerpen, waar de tophuurprijs onveranderd blijft op 165 €/m²/jaar. Hetzelfde geldt voor Leuven: de projecten rond de Vaartkom worden verhuurd aan 155 €/m²/jaar (+7%), en ook in Hasselt wordt een stijging van 7% genoteerd, op 145 €/m²/jaar. Geen verandering voor het moment in Mechelen waar de tophuurprijs 150 € / m² / jaar bedraagt.

-       Na het recordjaar 2020 is het investeringsvolume in kantoren eerder beperkt. Wij registreerden een volume van € 80 miljoen, grotendeels door aankopen voor eigen gebruik (69% van het totaal) en herontwikkelingstransacties.

-       De aanvangsrendementen zijn opnieuw gedaald tot 4,6% voor een 6/9 huurcontract, tegen 4,9% eind 2020. Langdurig verhuurde panden noteren 4,2% tegenover 4,5% voorheen.

Wat zijn de vooruitzichten voor de tweede jaarhelft en voor 2022?

- Enkele goede transacties in projecten. Zo kondigde Dematic begin juli de voorverhuring aan van 17.000 m² in het project Antwerpen West van Ghelamco en BPA.

- Een vrij brede projectenpijplijn, vooral van "groene" gebouwen. In de Gentse wijk "The Loop" worden tegen 2023 verschillende opleveringen verwacht, waaronder Drie Koningen van Immogra (25.000 m² in verschillende fasen), MG Square van MG Real Estate (7.000 m²) en de herontwikkeling en uitbreiding van het Liberty gebouw (+/- 20.000 m²) door IPES. De omgeving van het station van Berchem is erg in trek, wat ontwikkelaars ertoe aanzet nieuwe projecten op te starten: Cores Development en Alides werken aan een groot duurzaam gebouw langs de Singel, en Wereldhave renoveert haar gebouw The Sage, dat begin 2022 ongeveer 12.000 m² kwaliteitsvolle kantoorruimte met diensten zal bieden. Op middellange termijn zou in de omgeving van het station van Mechelen ongeveer 68.000 m² moeten worden gecreëerd, bijvoorbeeld de gemengde herontwikkeling van een industrieterrein door Codic en PSR, waar 19.000 m² kantoorruimte en ongeveer 4.000 m² woonruimte gebouwd zal worden. Ook Leuven biedt potentieel: ViRiX bestudeert een uitbreiding met 15.000 m² van het Ubicenter. Tot slot heeft Hasselt een pijplijn van ongeveer 45.000 m² tegen 2025.

- Onze vooruitzichten inzake beschikbaarheid vertonen een stijgende lijn, maar veel minder dan op grond van het hoge niveau van de voorverhuringen mocht worden verwacht, met name in Gent.

- De huurprijzen zullen verder stijgen. Dit komt doordat het accent op "groene" gebouwen het gebruik van duurdere technieken en materialen impliceert, bijvoorbeeld voor isolatie of ventilatie (HVAC). De door de bewoners gevraagde extra diensten zullen ook in de huurprijzen worden doorgerekend en de centralisatie van de vraag op de meest toegankelijke, en dus duurste, locaties zal op termijn tot deze stijging bijdragen.

- Institutionele fondsen moeten duurzaamheidsdoelstellingen halen en richten zich op gebouwen met een "groene" certificering. Door de daaraan verbonden prijsstijgingen, door de scherpe rendementen en het beperkte aanbod in traditionele kantorensteden zoals Brussel zijn internationale investeerders meer dan vroeger geïnteresseerd in regionale steden zoals Antwerpen en Gent, die stabiele kantoormarkten hebben. Dit zou opnieuw een opwaartse druk op de prijzen kunnen uitoefenen.

- Einde -

 

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion in 2020, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 92,000 as of June 30, 2021. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be