Het opnamevolume in 2018 bereikt bijna 2 miljoen m²

Naar jaarlijkse gewoonte publiceert JLL, marktleider in de verhuur en verkoop van industriële ruimten in België, een overzicht van de jaarcijfers betreffende de industriële en logistieke vastgoedmarkt.

december 11, 2018

Brussel, 11 december 2018 – Naar jaarlijkse gewoonte publiceert JLL, marktleider in de verhuur en verkoop van industriële ruimten in België, een overzicht van de jaarcijfers betreffende de industriële en logistieke vastgoedmarkt. Met nog drie weken te gaan is het logistieke opnamevolume in 2018 reeds het tweede beste jaar van de laatste vijf jaar. Tegen jaareind wordt een totaal opnamevolume verwacht van bijna 2 miljoen m². JLL stelt haar analyse voor van de belangrijkste marktindicatoren van 2018 en schetst de trends voor 2019.

1. Logistiek vastgoed : grote logistieke verhuringen in tweede jaarhelft

I Opname 2018

Begin december 2018 had JLL in totaal 67 logistieke transacties geregistreerd. Het aantal transacties is het hoogste aantal dat in één kalenderjaar geregistreerd werd na de crisis van 2008. 

Nog voor het jaareinde registreert JLL reeds een opnamevolume van 782.000 m². Voor heel 2018 verwacht JLL een transactievolume van 825.000 m².

De logistieke markt in 2018 werd gekenmerkt door een sterke tweede jaarhelft waarin tot heden 63% van het jaarvolume gerealiseerd werd.

Verhuringen vertegenwoordigen in 2018 59% van het volume tegen 41% voor aankopen voor eigen gebruik. Deze verhouding was net omgekeerd in 2017 en markeert een terugkeer van verhuurtransacties, die gemiddeld in de vijfjarige periode van 2013 tot 2017 56% van het volume uitmaakten.

Wat de geografische spreiding van het transactievolume betreft, stelt JLL vast dat de as Antwerpen-Brussel opnieuw het grootste transactievolume naar zich toe trekt in 2018, namelijk 237.000 m², wat gelijk staat aan 35% van het volume. De reden voor het hoge transactievolume op deze as in 2018 is onder meer de onmiddellijke beschikbaarheid van grote bestaande gebouwen op de verhuurmarkt. Zo ook in de grootste transactie van het jaar, waarbij 50.000 m² in Kersdonk Logistics Centre in Willebroek verhuurd werd aan Barsan Global Logistics. Ook in de transportzone in Meer werden vier verhuurtransacties geregistreerd in bestaande gebouwen voor in totaal 48.500 m² waaronder ± 19.400m² aan Lidl. Op de logistieke as E313 en op de Waalse as werd telkens meer dan 150.000 m² opgenomen dit jaar. Langs de E313 wordt de Nike Logistics Campus in Ham uitgebreid met 45.000 m² ,  in Tongeren wordt 36.000 m² ontwikkeld op maat voor Soprema en in Genk werd in Genk-Zuid Logistics een unit van 20.000 m² verhuurd aan Eddie Stobart. Op de Waalse as te Ghlin investeren zowel Tailor Made Logistics als Jost Logistics  in een nieuwbouw van 20.000 m². Trafic huurde een project op maat van 15.600 m² in Heppignies, een transactie bemiddeld door JLL. Voor de Waalse as betekent het totale volume van 2018 bijna een verdriedubbeling in vergelijking met het vijfjarig gemiddelde. 

I Projecten

Slechts 22.400 m² werd speculatief opgeleverd in 2018 (het betreft een nieuwbouw te Boom door Goodman) op een totaal van ongeveer 510.000 m² nieuwe logistieke ruimten in België. Voor 2019 is reeds 263.000 m² in aanbouw, volledig niet-speculatief, waarvan 82% aankopen voor eigen gebruik en 18% voorverhuringen. Beschikbare gronden zijn erg schaars met als gevolg dat grondprijzen opwaartse druk staan. In 2018 steeg de ‘prime land price’, de topprijs voor de beste gronden op de beste locaties, overal in het land tussen 6% en 20%  naargelang de exacte locatie.

Ontwikkelaars opteren doorgaans voor grondposities  op multimodale liggingen, waarbij toekomstige gebruikers kunnen kiezen voor vervoer via de weg, de trein of per schip. Gebouwen worden niet op risico maar enkel op maat van de gebruiker ontwikkeld.

I Huurprijzen

De ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed geldt voor de periferie rond Brussel en bleef in 2018 stabiel op €55/m²/jaar. Ook op de andere logistieke assen bleven de tophuurprijzen ongewijzigd. Daar variëren tophuurprijzen van €43 per m² per jaar in alle Waalse provincies over € 46 per m² per jaar op de as Antwerpen-Limburg tot €48 per m² per jaar in regio Antwerpen. De huurprijzen bleven stabiel , maar er werden  dit jaar ,gezien de tijdelijk gestegen leegstand op de as Antwerpen–Brussel , beperkte huurvrije perioden toegekend. Intussen is de leegstandsgraad tussen Brussel en Antwerpen teruggeschroefd naar nauwelijks 2%. 

I Trends en perspectieven

De markt nam een trage start in 2018 maar de tweede jaarhelft compenseerde die vertraging ruimschoots. In de komende jaren zal het opnamevolume ondersteund worden door de geplande ontwikkelingen door grote Chinese logistieke operatoren. Zo heeft Cainiao , de logistieke dochter van Alibaba  een grondpositie van 22 ha ingenomen op Liège Airport. JLL schat dat  deze operatie  130.000 m² nieuwe logistieke  ruimte zal genereren. In de haven van Zeebrugge heeft zeer recent Lingang Group een grondpositie verworven van ± 30 ha waar in de komende jaren een grote logistieke hub zal ontwikkeld worden die gericht zal zijn op de handel tussen Europa en China. Deze grote projecten bevestigen het belang van onze zeehavens, binnenvaart en  cargo luchthavens in de keuze bij het inplanten van grote logistieke operaties.

JLL ervaart het gebrek aan grote terreinen voor logistiek uitgerust met de nodige infrastructuur als een rem  op het opnamevolume. De beschikbaarheid van logistieke zones die goed ontsloten zijn via waterweg, trein en weg zijn immers uiterst belangrijk voor het realiseren van nieuwe logistieke activiteiten. Logistieke operatoren hanteren meer en meer een synchromodale strategie voor hun distributiecentra wat toelaat om de goederen optimaal via verschillende transportmodi te vervoeren.

Daarnaast verwacht JLL dat  logistieke gebouwen in verandering zijn dankzij nieuwe technologie en verregaande automatisering. De nieuwe technologieën hebben een impact op de vorm en de inrichting van het gebouw, zoals meer hoogbouw voor logistiek, meer stockage op verschillende niveaus en  een nieuwe layout voor cross-dock gebouwen.

De beschikbaarheidsgraad in logistiek blijft historisch laag en bedraagt nationaal minder dan 3,5%.

2. Semi-industrie : opnieuw 1 miljoen m² in het vizier

I Opname

Begin december 2018 bedroeg het transactievolume voor semi-industrieel vastgoed net geen 962.000 m², bijna hetzelfde als het volume van 963.000 m² dat geregistreerd werd op hetzelfde tijdstip in 2017. Verwacht wordt dat het transactievolume tegen jaareinde voor het zevende jaar op rij de kaap van 1 miljoen m² zal ronden. Wat het aantal geregistreerde transacties betreft, begin december stond de opnameteller op 723 transacties. Dat is veruit het hoogste aantal ooit genoteerd in één kalenderjaar in de databank van JLL. In de laatste vijf jaar werden gemiddeld 660 transacties per jaar gerealiseerd. Het betekent wel dat de gemiddelde transactiegrootte daalt, 20% onder het vijfjarig gemiddelde.

Geografisch gezien betrof het grootste deel van het opnamevolume, 73%, industriële units in het Vlaamse Gewest. Het Waalse Gewest vertegenwoordigde 23% van het opnamevolume in 2018 en Brussel 3%. Deze verhouding bleef stabiel ten opzichte van de vijf voorgaande jaren. De zogenaamde Gouden Driehoek van de semi-industrie, de regio gevormd door de driehoek Antwerpen-Gent-Brussel, vertegenwoordigde 60% van het opnamevolume.

De grootste transactie van het jaar was de aankoop door de Nationale Bank van België van 34.000 m² in Asse-Relegem en de verhuring aan Soliver van 22.600 m² in Zwijnaarde. Het opnamevolume werd ondersteund door transacties in nieuwe KMO-parken zoals Gate 7 in Kontich (6.700 m²), Triple Towers in Roeselare , A12 KMO-park in Aartselaar ( 20 units voor 5500m²) , Brixius Park in Meise (17 units voor 6.000 m²) en KMO-park Noorderdijk in Wetteren.

I Huurprijzen

De ‘prime rent’ voor semi-industriële ruimten bleef stabiel op €63/m²/jaar in 2018. Deze tophuurprijs is van toepassing op de beste gebouwen op de beste locaties in Brussel en de provincie Vlaams-Brabant. Ook in de provincie Antwerpen stegen de huurprijzen dit jaar. Daar bedraagt de tophuurprijs op dit moment €55m²/jaar tegen €48/m²/jaar in 2017. In Mechelen werden recent ook verscheidene huurtransacties afgerond aan 60€/m²/jaar. 

I Perspectieven

De semi-industriële markt in België vertoonde dit jaar grote stabiliteit qua opnamevolume in vergelijking met de voorbije vijf jaren. Ook voor de nabije toekomst verwacht JLL dat de vraag van KMO’s, de belangrijkste gebruikers van semi-industriële units, op peil zal blijven. Voor 2019 wordt dan ook opnieuw een opnamevolume verwacht dat in de lijn van dit jaar zal liggen, ondersteund door talrijke aankooptransacties in nog op te richten KMO-projecten. 

Walter Goossens, Director en Head of Industrial Leasing bij JLL, becommentarieert :” JLL verwacht voor de komende jaren in het logistieke marktsegment een verdere rationalisering van de logistieke platformen onder invloed van enerzijds een meer doorgedreven digitalisering van de supply chain, de automatisering en robotisering in de warehouses en anderzijds door het implementeren van synchromodaliteit bij het organiseren van het transport.”

Marktindicatoren industrieel vastgoed 2018

Logistiek


Take-up (m²)
per logistieke as
2017Dec 2018Evolutie2018e5-j gem. 2013-2017Evolutie t.o.v.
5-j gem.
Trend
Antwerpen-Brussel191.000273.00043% 285.000-4%-æ
E313178.000152.000-15% 179.000-15%æ
Waalse as121.000152.00025% 60.000154%æ
Antwerpen-Gent136.000130.000-4% 98.00055%è
Andere146.00075.000-48% 91.00067%è
Totaal772.000782.0001%825.000713.00010%è

Semi-industrie

Take-up (m²)
per provincie
2017Dec 2018Evolutie2018e5-j gem. 2013-2017Evolutie t.o.v.
5-j gem.
Trend
Antwerpen322.000307.000-5% 309.000-1%è
Brussel & Brabant285.000197.000-31% 266.000-26%æ
Oost-Vlaanderen144.000141.000-2% 157.000-11%è
Henegouwen107.000109.0003% 71.00054%è
West-Vlaanderen76.00082.0008% 113.000-28%æ
Luik67.00071.0007% 99.000-28%æ
Andere106.00055.000-48% 77.000-29%è
Totaal1.106.000962.000-13%1.000.0001.092.000-12%è