Nieuwsbericht

De Brusselse kantorenmarkt in het teken van duurzaamheid

december 15, 2021

Pierre-Paul Verelst

Head of Research Belux
+ 32 (0)2 550 25 04

Adrian Glatt - Saga bv/srl

Head of Capital Markets Belux
+32(0)2 550 26 28

Brussel, 15 december 2021 – Aan het einde van het jaar maakt JLL de balans op van de situatie op de Brusselse kantorenmarkt.

De Brusselse kantorenmarkt werd in 2021 nog steeds geconfronteerd met dezelfde uitdagingen als in 2020, veroorzaakt door de gezondheidscrisis. De huidige ecologische focus van huurders ondersteunt echter ontegensprekelijk de marktactiviteit. Naast deze nieuwe economische realiteit is er nog een belangrijke vaststelling: de terugkeer van de inflatie.

Laten we eens kijken naar de belangrijkste kenmerken van de markt:

De huurdersmarkt :

Het opnamevolume wordt gekenmerkt door grote transacties in "groene" gebouwen

  •  JLL schat het totale take-up volume voor 2021 op 440.000 m², 37% hoger dan dat van 2020 en 7% hoger dan het vijfjarig gemiddelde.
  • De gemiddelde transactie is 1.600 m² groot, wat 57% meer is dan in 2020 en 33% meer dan het gemiddelde over 5 jaar. Wij telden 6 transacties met een oppervlakte van meer dan 10.000 m², wat het dubbele is van vorig jaar. Begin december 2021 bedroeg het totale aantal transacties 264, in vergelijking met 312 in 2020.
  • 63% van het transactievolume werd gesloten in het CBD, de centrumwijk, waarvan 26% in de Noordwijk. Deze wijk, die zeer goed bereikbaar is met het openbaar vervoer en over een groot aanbod beschikt, slaagt er sinds enkele jaren in om niet alleen multinationals aan te trekken die al in het CBD aanwezig zijn, maar ook bedrijven uit de "gedecentraliseerde" en zelfs de "periferie" districten van Brussel.
    De meest recente transacties die hier plaatsvonden zijn de toekomstige verhuizingen van Kone en Just Eat TakeAway.com naar de Quatuor, met een oppervlakte van respectievelijk 2.800 m² en 5.700 m². Ageas heeft gekozen voor het prestigieuze gebouw "The Manhattan" om zijn nieuwe hoofdkantoor van 5.000 m² te vestigen. Ten slotte legt de Regie der Gebouwen momenteel de laatste hand aan de aankoop van twee "groene" gebouwen: Möbius II (33.000 m², gecertificeerd "BREEAM Excellent") en Networks NOR (14.000 m², gecertificeerd "BREEAM Outstanding"). 
  • « Tijdelijke » verhuizingen: één van de voorbeelden van deze trend, Proximus, heeft begin dit jaar aangekondigd dat het al zijn teams in één van zijn torens wil hergroeperen. In afwachting van de complete renovatie van het gebouw tot een duurzaam gebouw zal de telecomoperator tijdelijk de Boréal betrekken met een oppervlakte van 35.000 m².
  •  62% van de transacties dit jaar zijn van het type "Grade A". Dit zijn gebouwen die minder dan 5 jaar oud zijn en voorzien zijn van de nieuwste technologieën. Als we de Boréal meerekenen bedraagt dit percentage nog steeds 57%. Het gemiddelde over de laatste 5 jaar van deze "Grade A"-transacties bedraagt slechts 42%.

« Het valt niet te ontkennen dat de zoektocht naar "groene" kantoren en de nieuwe hybride werkmethodes van ondernemingen de basis hebben gelegd voor de activiteit op de Brusselse kantorenmarkt in 2021. Deze motieven, die door sommigen als avant-gardistisch werden beschouwd, zijn nu, in zeer korte tijd, de norm geworden.», bevestigt Erik Verbruggen, Head of Office Advisory JLL Belgium. « Het klassieke "3xL" als criterium voor de keuze van de huurders is nu "Locatie - Locatie - Duurzaamheid », voegt hij toe.

Met deze cijfers is niet het hele verhaal verteld... Een groot aantal belangrijke verhuisbewegingen naar "groene" gebouwen ontbreken in onze cijfers. Zo heeft de gemeente Etterbeek ongeveer 14.000 m² in de zogenaamde "kazernewijk" in gebruik genomen en hebben de teams van BNP Paribas Fortis hun iconische gebouw "Warandeberg" met niet minder dan 95.000 m² in gebruik genomen. Voorts is er de toekomstige verhuizing van zowel de RTBF als de VRT naar twee "groene" gebouwen met een totale bovengrondse oppervlakte van ongeveer 80.000 m².

 

De toename van de beschikbaarheid gematigder dan verwacht.  

  • Er waren veel zorgen over de toename van de beschikbare hoeveelheid kantoorruimte. De stijging van de beschikbaarheid bleek echter gematigder dan verwacht. De markt lijkt het nieuwe aanbod van dit jaar immers vrij goed te hebben geabsorbeerd. De aantrekkingskracht van deze nieuwe "groene" gebouwen is zo groot dat sommige bedrijven hebben besloten hun verouderde gebouwen te verlaten. Menselijk kapitaal is meer dan ooit de rijkdom van een organisatie. De focus van jong talent op duurzaamheid heeft bedrijven ertoe aangezet zich aan te passen en zal dat blijven doen. In alle districten samen schatten wij de leegstand op 8,5%, tegen 7,5% een jaar geleden. In het CBD is 4,5% nog beschikbaar (tegen 3,8% in 2020), terwijl de beschikbaarheidsgraad in de districten "Gedecentraliseerd" en "Periferie" 15,2% bedraagt (tegen 13,8% in 2020).
  •  2021 werd gekenmerkt door een groot aantal opleveringen. Volgens onze ramingen werd in Brussel en zijn rand ongeveer 365.000 m² kantoorruimte opgeleverd, waarvan 37% speculatief was. Dit volume ligt 88% hoger dan het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar en 50% hoger dan in 2020. De beschikbare oppervlakte is dus in twaalf maanden tijd met 134.000 m² toegenomen, tot 1.112.000 m².
  • De talrijke transacties in de Quatuor en de aankopen door de Regie der Gebouwen (Möbius II en Networks NOR) hebben de verwachte stijging van de beschikbaarheid afgezwakt. Deze transacties compenseren gedeeltelijk de oppervlakten van in totaal +/- 50.000 m² die Engie en Belfius vrij maakten in hun respectievelijke gebouwen in de Noordwijk.

De huurprijzen van kantoren dalen niet.

  • De tophuurprijzen hebben zich gestabiliseerd op 315 €/m²/jaar, een niveau dat van toepassing is in de " Europese " wijk. Ook in de wijken "Noord", "Centrum" en "Louizawijk" wordt de stabiliteit bevestigd op 275 €/m²/jaar. Ook voor de gemiddelde huurprijs in de periferie, 165 €/m²/jaar, is er geen verandering. We stelden wel een lichte stijging van de huurprijzen (8%) vast, tot 200 €/m²/jaar, in het "Decentralised" district.

Om een huurovereenkomst op lange termijn veilig te stellen zijn eigenaars niettemin bereid om toegevingen te doen.

De investeringsmarkt

Duurzaamheid wordt een must in de portefeuilles van vastgoedinvesteerders

  • De stijgende inflatie heeft een technische impact op de reële rendementen van staatsobligaties, die vaak worden vergeleken met onroerend goed. Hoewel de nominale langetermijnrente de afgelopen maanden is gestegen, is de reële rente zelfs nog negatiever dan toen de inflatie dicht bij nul lag. Het rendementsverschil tussen obligaties en vastgoed is dus groter geworden in het voordeel van het vastgoed.
  •  Begin december bedroeg het volume van de kantoorinvesteringen in België iets meer dan 2 miljard euro. Iets minder dan een kwart hiervan betrof aankooptransacties voor eigen gebruik. Vorig jaar lag dit bedrag hoger, op 3,6 miljard euro, dankzij de verkoop van de Financietoren.  Als deze eenmalige transactie buiten beschouwing wordt gelaten, zou het investeringsvolume eind 2021 dicht bij dat van 2020 kunnen liggen, d.w.z. 2,2 miljard euro.
    We citeren enkele recente transacties in kantoren in Brussel om dit volume te illustreren: de verkoop van de Espace Orban aan AXA voor naar schatting +/- 120 miljoen euro, de verkoop van Belliard 65 aan Real IS voor +/- 50 miljoen euro en ook de pas afgeronde verkoop van de Astro Tower aan Union Investment voor een bedrag van ongeveer 240 miljoen euro.
  • Het belangrijkste kenmerk van de investeringsmarkt in 2021 is het duurzaamheidselement dat in de ogen van de beleggingsfondsen onmisbaar geworden is en dat in al deze transacties een rol speelde. Al deze eigenaars en fondsen staan voor hetzelfde dilemma: hun 'niet-duurzame' gebouwen verkopen of zelf investeren in de aanpassing ervan. Het overwegen van samenwerkingsverbanden met plaatselijke partners zou ook een meerwaarde kunnen bieden.
  • Transacties met betrekking tot voor herontwikkeling bestemd onroerend goed vertegenwoordigen een totaalbedrag van 205 miljoen euro (cijfer van begin december). Hoewel de herbestemming van kantoren tot woningen een groot deel van het volume van deze transacties uitmaakt, wordt soms de voorkeur gegeven aan het behoud van de administratieve functie van het gebouw, vooral wanneer het zich in het centrum van de stad bevindt (bijvoorbeeld: de vroegere zetel van SABAM in de Aarlenstraat in Brussel). Het Brussels gebied met het grootste aantal reconversies is het "Decentralised” district, en meer bepaald het oostelijke deel ervan.
  • De ‘prime yields’ of toprendementen zijn verder gedaald tot 3,35% in vergelijking met 3,9% eind vorig jaar voor een 6/9-jarige huurovereenkomst en tot 3,25% in vergelijking met 3,5% vorig jaar voor langlopende huurovereenkomsten. De verklaring ligt in de sterke vraag naar “core” producten met een laag risico voor langetermijnbeleggers.

Perspectieven voor 2022 :

Volgens JLL zal 2022 waarschijnlijk vergelijkbaar zijn met 2021, vooral gedreven door dat ene element dat niet kan worden genegeerd: duurzaam vastgoed. De meeste transacties zullen afhangen van het vermogen van de aanbodzijde om gecertificeerde "groene" producten aan te bieden.

Er zijn verschillende grote gebruikers die de markt zullen animeren in 2022. Twee daarvan zijn de Europese Commissie, die momenteel op zoek is naar ongeveer 200.000 m² nieuwe kantoorruimte, en de Federatie Wallonië-Brussel, wiens gebouwen aan de Leopold II-laan verouderd zijn. 

De speculatieve opleveringen die in 2022 worden verwacht, worden geraamd op 75.000 m² en zijn wellicht niet voldoende om de reeds gekende vraag te absorberen. Gezien de voortdurende reconversies naar ander gebruik verwachten wij dat de beschikbaarheid op zijn minst ongewijzigd zal blijven of zelfs licht zal dalen. 

Wat de evolutie van de huurprijzen betreft, menen wij dat er in het eerste deel van het jaar weinig verandering in de tophuurprijzen te verwachten valt. Momenteel zijn de onderhandelingen tussen huurders en verhuurders inderdaad vrij evenwichtig, maar de stijging van de grondstofprijzen zal vroeg of laat moeten worden doorgerekend in de vraaghuurprijzen voor nieuwe projecten. Bovendien zal de aanbodschaarste ertoe bijdragen dat de huurprijzen waarschijnlijk tegen 2023 zullen stijgen. Dit is reeds het geval in sommige Vlaamse steden, zoals Gent en Antwerpen, en ook in andere landen. 

Enkele grote investeringsprojecten, waaronder de Proximustorens en de North Galaxy, zijn in onderhandeling, en het volume zou dus weer moeten stijgen. Ons scenario voor de evolutie van de rendementen is daarentegen voorzichtiger: met uitzondering van de langetermijnrendementen, die iets zouden kunnen dalen, denken wij dat de prime yields voor 6/9 jaar het dieptepunt hebben bereikt. 

Adrian Glatt, Head of Capital Markets Belux bij JLL, bevestigt : “De vraag van internationale investeerders naar kantoorvastgoed, en dus ook Belgisch kantoorvastgoed, blijft groot. Deze vraag is zonder twijfel het hoogst naar moderne ‘ESG–compliant’ gebouwen, volledig in lijn met wat de gebruikers vandaag zoeken.”

-       einde  -

 

2021: Marktcijfers gebruikersmarkt

Kantoren - Brussel

2020

2021e

Trend 2022

Stock (miljoen m²)

13,0

13,1

â

Take-up - Jaartotaal (‘000 m²)

317

440

â

Beschikbaarheidsgraad (%)

7,5%

8,5%

â

CBD

3,8%

4,5%

â

Buiten CBD

13,8%

15,2%

â

Opleveringen (‘000 m²)

243

365

î

Prime Rent (€/m²/jaar)

315

315

â

Topkwartiel huurprijs (€/m²/jaar)

244

235

â

         

 

2021 : Marktcijfers investeringsmarkt

 

2020

2021*

5-jarig gemiddelde

Trend 2022

Investeringsvolume kantoren België (miljoen euro)

3.664

2.000*

2.456

ì

Prime Yield (%)

3,9%

3,35%

4,3%

â

(*): Per begin december 


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion in 2020, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 95,000 as of September 30, 2021. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.com.