Nieuwsbericht

Demografische evolutie stelt stabiele rendementen op lange termijn in het vooruitzicht voor investeerders in seniorenhuisvesting

JLL schetst voor de allereerste keer de stand van zaken voor investeringen in vastgoed voor seniorenhuisvesting.

december 15, 2021

Ann Vanderwegen

Director Research
+32 (0)2 550 26 81

Adrian Glatt - Saga bv/srl

Head of Capital Markets Belux
+32(0)2 550 26 28

Valina Sempot - vsmc sprl

Head of Marketing & Communication, Research & Data Knowledge Belux
+32 (0)2 550 25 37

BRUSSEL, 15 december 2021JLL, internationale consultant en marktleider in onroerend bedrijfsvastgoed, stelt u zijn eerste rapport over seniorenhuisvesting of “Senior Housing” in België voor, met een focus op de investeringsmarkt. JLL onderzocht de vastgoedmarkt in deze investeringsklasse in België en plaatst deze in een demografische, reglementaire en Europese context. Aanleiding hiervoor was de stijgende interesse van internationale investeerders voor dit marktsegment in België en verschillende adviesopdrachten waarbij JLL recent klanten adviseerde.

De belangrijkste kenmerken van deze markt die in ons rapport aangehaald worden zijn:

De verwachte bevolkingsgroei zal de vraag naar residentiële ouderenzorg nog aanscherpen. De demografische groei in de komende decennia zal vooral zichtbaar zijn in de hoge leeftijdsklassen en dat zijn nu net de zorgbehoevende profielen die gemedicaliseerde zorg nodig hebben in residentiële context. De generatie babyboomers (geboren tussen 1945 en 1964) zal vanaf 2025 geleidelijk aan de leeftijd van 80 jaar bereiken, waardoor de vraag in de komende decennia gevoelig zal stijgen.

‘Zorgcampussen’ met gediversifieerde diensten. De vergrijzing van de bevolking doet de vraag naar aanpaste zorg voor elke levensfase diversifiëren. Vroeger veel meer dan nu opteerden ouderen die nog zelfredzaam waren voor een rusthuis. Zij verbleven er lange tijd in niet-gemedicaliseerde bedden (ROB). In de laatste decennia is er een duidelijke verschuiving merkbaar, waarbij in woonzorgcentra meer vraag is naar gemedicaliseerde bedden (RVT). De omvorming is aan de gang met een ratio van ongeveer 2% per jaar. Tegelijkertijd worden ook meer thuiszorg- en andere zorgconcepten voor begeleid wonen gelanceerd. Deze nieuwe concepten worden vaak gecombineerd met woonzorgcentra en vormen zo echte zorgcampussen.

Recente regionalisatie heeft invloed op de reglementering. Bij de 6e staatshervorming in 2014 werd beslist om de gewesten verantwoordelijk te maken voor ouderenzorg. Sindsdien is de programmatie en de controle van centra voor ouderenzorg in handen van de respectievelijke gewestelijke agentschappen. Hierdoor kunnen sommige elementen van de regelgeving verschillen van gewest tot gewest. Zo zijn de minimumafmetingen van kamers bijvoorbeeld kleiner in het Waals Gewest dan in Vlaanderen.

Huurcontracten voor lange termijn en ‘triple net’. Grote gespecialiseerde operatoren zijn actief in de markt. Zij zijn vaak van Franse origine, zoals Korian, Armonea en Orpea. Deze top 3 exploiteren samen ongeveer 270 woonzorgcentra, bijna het dubbel van het totaal aantal woonzorgcentra in het Brussels Gewest. Er zijn ook grote lokale operatoren zoals Vulpia en Vivalto. De standaardduur van een huurcontract is 27 jaar vast, wat inkomen op lange termijn verzekert voor investeerders in zorgvastgoed en institutionele partijen aantrekt. Bovendien zijn de huurcontracten ‘triple net’, dus de huurder draagt alle operationele kosten inclusief taksen, verzekeringen en onderhoud van de gebouwen.

Institutionele investeerders actief in het segment. Belgische institutionele investeerders zoals Aedifica, Cofinimmo en AG Real Estate behoren tot de Europese marktleiders in dit segment. Naast deze top 3 investeerders zijn ook andere institutionele investeerders actief in België, zowel nationale zoals Care Property Invest, Belfius, Athora en Ethias, als internationale fondsmanagers zoals Aberdeen Asset Management, Swiss Life en La Française REM.  Toprendementen voor deze activa variëren rond 4,00%, een aanscherping met 50 basispunten ten opzichte van begin vorig jaar.

Adrian Glatt, Head of Capital Markets België en Luxemburg bij JLL, commentarieert: “Door de triple net huurcontracten is het verschil tussen bruto- en nettorendement vanuit investeerdersoogpunt vrijwel nihil. Gezien de lange standaardtermijn van de huurcontracten, de verwachte demografische groei en de evolutie van de verschillende zorgconcepten verwachten wij dat de interesse van een brede waaier van institutionele investeerders in de komende jaren nog zal toenemen.”

- einde -

 

Marktindicatoren

 

België

Brussels Gewest

Vlaams Gewest

Waals Gewest

Totale bevolking 2021

1.219.970

6.653.062

3.648.206

Bevolking 80+ 2021

656.787

Bevolking 80+ 2050

1.261.058

Huidig #bedden/1000 inwoners

227

Aantal woonzorgcentra

150

812

596

Gemiddelde dagprijs (€)

58

60

53

5-j gemiddeld jaarlijks investeringsvolume

€ 331 miljoen

Prime yield (%)

4,00%

 


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion in 2020, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 95,000 as of September 30, 2021. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.com.