Nieuwsbericht

De kantorenmarkt in Wallonië wordt wakker!

maart 30, 2021

Brussel, 30 maart 2021 - JLL bouwt op zijn jarenlange activiteit in kantorenvastgoed in Wallonië en zijn expertise op deze markt om de positieve evolutie van de voorbije maanden in de verf te zetten. Na de analyse van de Waalse industriële sector hebben we de balans opgemaakt van de kantorenmarkt in Wallonië. We kunnen bevestigen: de vastgoedmarkt in Wallonië is wakker aan het worden! JLL heeft de belangrijkste tendensen in de grote Waalse steden in detail geanalyseerd en voor u een rapport opgesteld.

Een ontegenzeggelijk verjongd imago...

Tot voor kort werd het imago van kantorenvastgoed in Wallonië gezien als een beetje ouderwets, niet erg dynamisch, zelfs verouderd. De inhuldiging van het station Luik-Guillemins in 2009 was ongetwijfeld de aanzet tot een verjongingsproces dat nog steeds aan de gang is en nog verschillende jaren zou moeten duren. De "Paradis"-toren in de buurt van hetzelfde station volgde in 2014, met het gekende succes, vermits het voor lange termijn gehuurd wordt door de FOD Financiën. Namen en Charleroi, andere interessante kantoorsteden, ondergaan ook een facelift. Deze twee belangrijke Waalse steden hebben ook nieuwe projecten, vaak in de onmiddellijke nabijheid van hun spoorwegstations. Zo zijn er de projecten « AXS » en « Cross Point » in Namen en « Ohr!zons » langs de oevers van de Samber in Charleroi.

Enkele cijfers in detail:

-         Luik is de 4e grootste kantorenmarkt in België. Met een stock van 614.000 m² is Luik en periferie de vierde grootste kantorenstad in België, na Brussel, Antwerpen en Gent, maar vóór Mechelen en Leuven. Als economische hoofdstad van Wallonië is het ook de meest actieve markt, met 21 transacties in 2020. Namen heeft een geschatte kantorenstock van 481.000 m², vergelijkbaar met Mechelen. Hoewel de status van politieke hoofdstad van Wallonië de stad een meer administratief profiel geeft, is de privésector er goed vertegenwoordigd, zoals blijkt uit de recente transacties van Belfius en CBC Banque, die er hun regionale hoofdkantoren hebben gevestigd. Charleroi, de derde grootste kantoormarkt in Wallonië, beschikt over een totale stock van 210.000 m². In deze cijfers werd geen rekening gehouden met de talrijke wetenschapsparken en laboratoria die in Gosselies zijn gevestigd, waaronder het Bio Park. Tijdens onze analyse viel de ambitie van de stad Bergen op: het aanbod van kantoorruimte zal de helft groter worden tegen 2024. Talrijke projecten in de buurt van het toekomstige station van Bergen zijn in uitvoering.

-      Record opnamevolume in 2020. Terwijl Brussel en Vlaanderen een daling van de take-up noteerden die varieert van -20% tot -39%, heeft Wallonië zijn beste jaar ooit gekend met een transactievolume van 120.400 m², een stijging van 69% op jaarbasis en 183% boven het vijfjarig gemiddelde.

De door de Waalse gewestelijke administraties geïnitieerde "Green Deal" heeft de markt in 2020 in grote mate ondersteund. In feite droegen de overheden 82% bij aan de totale opname, vergeleken met slechts 18% door de ondernemingen. Namen onderscheidt zich met een take-up aandeel van 44%, onder meer dankzij de voorverhuring door het Ministerie van Justitie van ongeveer 35.000 m² in het nieuwe Justitiepaleis.

Dit gebouw, dat op de voormalige kazernesite werd opgetrokken, is het derde grootste alleenstaande kantoorgebouw in Wallonië, na de Financietoren in Luik (39.000 m²) en het hoofdkantoor van GSK in Waver (52.000 m²).

Ook de kantorenmarkt in Luik presteerde goed: de Waalse overheidsdienst Service Public Wallonie heeft een langetermijncontract gesloten voor de projecten AXS (24.000 m² ontwikkeld door Baltisse) en Cross Point (10.300 m² gebouwd door IRET). Luik vertegenwoordigt een aandeel van 31% in de take-up van 2020 en neemt hiermee de tweede plaats. De belangrijkste transacties in 2020 waren de huur door Synergie Wallonie van 7.000 m² in het gerenoveerde Cala-gebouw aan de Boulevard d'Avroy en verschillende verhuringen tussen 2.500 en 4.500 m² in de projecten "Paradis Express" en "Liège Office Center", beide gelegen in de stationszone van Luik-Guillemins.

In Charleroi werden in 2020 geen grote transacties geregistreerd. JLL herinnert eraan dat 2018 en 2019 goede jaren waren in Charleroi, met een opnamevolume van 54.000 m² tijdens deze twee jaren.

Mons, van zijn kant, heeft in 2020 een volume van 18.000 m² geregistreerd, gevolgd door 8.000 m² begin 2021 in de projecten "Au Fil des Grands Prés" en in de ontwikkeling "Renouv'O".

-    Verkrijgen van een bouwvergunning in Wallonië? Een hindernissenparcours. Verschillende grote projecten hebben vertraging opgelopen door vertraging in het vergunningstraject door de autoriteiten, zoals het herontwikkelingsproject voor de site van Val Saint-Lambert, die ondanks haar economisch belang nog steeds niet van start is gegaan, of de wederopbouw van het stadion van Sclessin, die eveneens op groen licht wacht. De gemengde projecten doen het beter: in Luik bijvoorbeeld zou het project Rives Ardentes op de site van Coronmeuse (230.000 m², waaronder 1.325 nieuwe woningen en 15.000 m² kantoren gehuurd door Ethias) binnenkort van start gaan en in 2024 opgeleverd worden. In Namen lijkt de lange saga van het "Côté Verre"-project aan de Square Léopold, dat in handen is van Besix RED, na tien jaar wachten een positieve wending te nemen. Dit gemengd project met 10.000 m² kantoren zou rond 2026 kunnen opgeleverd worden. Charleroi, ten slotte, zet zijn ambitie voort om de economische aantrekkingskracht van het stadscentrum te reactiveren en geeft ook een nieuwe impuls aan het door Eiffage ontwikkelde project Ohr!zons. Dit bestaat uit vijf torens met verschillende functies rond de haven, waarvan de oplevering nu is gepland voor 2025.  

-      Leegstand blijft verhoudingsgewijs laag. De onmiddellijke beschikbaarheid van kantoorruimte is zeer beperkt in vergelijking met andere steden in België. Dit is vooral het geval in Luik, waar de leegstand slechts 2,5% bedraagt in het eerste kwartaal van 2021. Dit cijfer zal waarschijnlijk ook stabiel blijven vermits nieuwe projecten die opgeleverd worden, zoals de Paradis Express, volledig voorverhuurd zijn.

Hetzelfde geldt voor Charleroi, waar de leegstandsgraad 2,6% bedraagt. Er moet op gewezen worden dat bij dit percentage geen rekening is gehouden met de beschikbare ruimte in het wetenschapspark Gosselies, waarvoor de toegangscriteria vrij strikt zijn. In Namen daarentegen is de beschikbaarheid aanzienlijk hoger, namelijk 6,8%. Het gros van het aanbod is er geconcentreerd in perifere locaties zoals Erpent en Champion, meer bepaald in het zakencentrum Ecolys.

Op middellange termijn verwachten wij dat de beschikbaarheid in Namen verder zal toenemen. De oplevering van twee nieuwe fasen van Eaglestone's Aquilis-project in het zuidoosten van het centrum en het vertrek van de Waalse openbare instellingen naar hun nieuwe gebouwen zullen ongetwijfeld een impact hebben op de leegstand in de stad. Door de toekomstige verhuizing van de Waalse instellingen zou theoretisch tot 50.000 m² aan tweedehands ruimte op de markt kunnen komen, of 10% van de bestaande voorraad. De mogelijkheid om dit volume geheel of gedeeltelijk voor andere doeleinden te gebruiken moet naar onze mening ernstig worden overwogen.

-      Convergentie van huurprijzen. De tophuren in Luik en Namen zijn in 2020 gestegen. Ze bedragen nu €165 / m² / jaar in beide steden, d.w.z. een stijging van respectievelijk 6,5% en 3% op jaarbasis. Deze huurwaarden komen overeen met die in Gent, Antwerpen en de noordelijke en zuidelijke periferie van Brussel (meer bepaald in Louvain-La-Neuve). Charleroi blijft iets achter met een "prime rent" van €150 / m² / jaar, net als Bergen waar een tophuurprijs van €141 / m² / jaar geldt.

Investeringen : weinig opportuniteiten op de kantorenmarkt

In vergelijking met Brussel en Vlaanderen is Wallonië een zeer rustige markt op het vlak van vastgoedinvesteringen. In 2020 bedroeg het volume € 390 miljoen, wat in de lijn ligt van het vijfjarig gemiddelde.

In de afgelopen vijf jaar had de beleggingscategorie "Retail" met 60% van het beleggingsvolume de overhand. Dit moet echter worden genuanceerd omdat één grote transactie het investeringsvolume overheerst: de aankoop voor €300 miljoen van het winkelcentrum Rive Gauche in Charleroi door CBRE Global Investors in 2018. Sindsdien is de aantrekkingskracht van Retail voor beleggers sterk afgenomen als gevolg van het hoge risico en de huidige omstandigheden.

Daar staat tegenover dat beleggers nog steeds geïnteresseerd zijn in logistieke activa (20% van het totale investeringsvolume). In dit marktsegment is Ethias een joint venture aangegaan met de groep Weerts voor de verwerving van een portefeuille van gebouwen op Trilogiport Luik en in Milmort, onder andere. Het aandeel van de verzekeraar in de transactie wordt geraamd op € 95 miljoen. Bovendien heeft het Britse fonds Tritax Eurobox het distributiecentrum van Medi-Market in Nijvel gekocht voor ongeveer € 31 miljoen.

Een derde activaklasse die in Wallonië in de lift zit, zijn de rust- en verzorgingstehuizen, met 11%. De belangrijkste spelers zijn Cofinimmo, Aedifica en Care Property Invest. Kantoren vertegenwoordigen slechts 8% van het investeringsvolume van de laatste vijf jaar.

De rendementen voor winkelvastgoed liggen aanzienlijk hoger dan in de rest van het land: winkels in de grote steden worden verkocht aan rendementen van 4,5% tot 5%, wat tot 100 bp meer is dan in Brussel. De rendementen voor retailparken en voor shoppingcentra zijn echter vergelijkbaar: respectievelijk 5,5% en 5%.

Als gevolg van de sterke vraag zijn de rendementen in het segment Industrie & Logistiek in Luik met 100 basispunten gedaald ten opzichte van een jaar geleden en bedragen nu 4,9%, 40 basispunten hoger dan in Brussel en Antwerpen. Tot slot bleven de rendementen voor kantoren met een huurcontract van 6/9 jaar over het algemeen stabiel op 5 à 5,5%. Er is echter neerwaartse druk op rendementen voor kantoren verhuurd op lange termijn. Zowel in Namen als in Luik bijvoorbeeld bedraagt het benchmarkrendement voor deze activa 4,5%.

Tot besluit:

De grote Waalse kantorenmarkten zijn wakker geworden na jaren van stagnatie. De "green deal" van de overheid heeft de marktactiviteit gesteund en steunt deze nog steeds grotendeels. De aantrekkelijkheid van hun stations blijft ook een essentieel element in de ontwikkeling van Waalse projecten.

De huurprijzen in Namen en Luik zijn gestegen en liggen voortaan op hetzelfde niveau als die in Antwerpen, Gent en de Brusselse periferie.

Aangezien het aanbod in de steden relatief laag is, verwachten wij niet dat de huurprijzen zullen dalen ten gevolge van de pandemie. De fundamenten zijn zeer gezond, maar er zal moeten worden nagedacht over de herbestemming van sommige kantoorgebouwen die leeg zullen komen te staan nadat de gebruikers naar nieuwe projecten zullen verhuisd zijn.

MARKTINDICATOREN 2020

 

 

Liège

Namur

Charleroi

Mons

Stock (‘000 m²)

614

481

210

57

Beschikbaarheidsgraad

2,5%

6,8%

2,6%

9,6%

Opnamevolume (m²)

37.331 (-11%)

53.504 (+2.027%)

2.530 (-91%)

18.100 (n/m)

Prime rent (€ / m² / jaar)

165 (+6,5%)

165 (+3%)

150 (=)

141 (n/a)

 

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 91,000 as of December 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be