Residentieel vastgoed in Vlaanderen: de groeisector bij uitstek voor institutionele investeerders
 

Antwerpen, 30 september 2022 – JLL licht de stand van zaken toe in één van de groeisectoren op de kapitaalmarkten: het residentieel vastgoed, het zogenaamde “Living”. De sector omhelst niet alleen appartementsgebouwen (“Multifamily”), maar ook studentenhuisvesting (“Student housing”) en ouderenhuisvesting (“Healthcare”). Al deze verschillende segmenten van residentieel vastgoed zien de laatste jaar een stijgende belangstelling van institutionele investeerders, die zowel geografische spreiding, het anticyclische karakter en/of stabiele lange termijninkomsten hoog op het verlanglijstje staan hebben.  

Investeringen in residentieel vastgoed of “Living”: een groeimarkt 

Sinds begin 2017 werd € 1,7 miljard geïnvesteerd in residentieel vastgoed in Vlaanderen. Het gaat hier om investeringstransacties met een volume vanaf € 2,5 miljoen door institutionele of privé-investeerders, fondsenbeheerders en gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). In de vijfjarige periode tussen 2017 en 2021 vloeide jaarlijks gemiddeld € 247 miljoen naar dit marktsegment in Vlaanderen. In 2022 staat de teller tot dusver al op € 450 miljoen, waarmee residentieel vastgoed voorlopig zelfs de tweede grootste activaklasse wordt in het Vlaams Gewest, na industrie, maar nog voor kantoren.  

Vooral gereglementeerde vastgoedvennootschappen en binnen- en buitenlandse institutionele investeerders hebben in de laatste 3 jaar meer kapitaal in de sector geïnvesteerd. Afhankelijk van de verschillen in onderliggende karakteristieken, zijn er verschillen in evolutie tussen de segmenten en het profiel van de marktspelers. Een overzicht:  

Appartementsgebouwen (“Multifamily”): een ontluikende investeringsmarkt met solide perspectieven 

·                Stijgende aankoopprijzen stuwen huurmarkt. De huurmarkt groeit door de stijgende aankoopprijzen die potentiële kopers langer op de huurmarkt houdt. De energiecrisis zorgt ervoor dat huurders meer en meer de totale huurkost in overweging gaan nemen, waardoor de vraag naar duurzame en energiezuinige gebouwen nog zal toenemen. Samen met de demografische groei biedt dit goede vooruitzichten voor stabiele rendementen op lange termijn voor investeerders in nieuwe appartementsgebouwen, vooral in de grote steden waar de huurmarkt het grootst is.  

·                Brussel achterna: een ontluikende investeringsmarkt. Sinds begin 2017 werd € 160 miljoen geïnvesteerd in dit segment in Vlaanderen, tegen € 543 miljoen in het Brussels Gewest in dezelfde periode. In 2022 is het verschil tussen de hoofdstad en het Vlaams Gewest veel kleiner met respectievelijk € 99 miljoen en € 88 miljoen investeringsvolume.   

·                Solide marktfundamenten. Gezien de stijgende bouwkosten en de toegenomen economische onzekerheid wachten veel promotoren op een nieuw marktevenwicht, wat de transactievolumes op de investeringsmarkt op korte termijn zou kunnen afremmen. Op langere termijn blijven de onderliggende variabelen waaronder de demografische groei, de nood aan duurzame woningen, de groei van de huurmarkt en de contractueel verankerde indexering van de huurprijzen zeer positief voor beleggers in dit segment.  

·              Prime yields. De daling van de rendementen van de voorbije jaren is net zoals voor alle andere activaklassen ook in dit segment gestopt. De ‘prime yield’ of toprendement voor appartementen in blokverkoop aan investeerders bedraagt momenteel 4,20% bruto, nog steeds slechts een relatief beperkte stijging met 20 basispunten ten opzichte van begin dit jaar. Dit rendement geldt zowel voor Antwerpen als voor Gent. Ter vergelijking, voor Brussel geldt momenteel een iets scherpere prime yield van 4,00%, terwijl voor Luik 4,50% van toepassing is.  

·              Transacties geconcentreerd in grote steden. De grootste investeringstransactie in Vlaanderen tot dusver in 2022 betreft vijf projecten waaronder vier in Vlaanderen in aanbouw door ontwikkelaar Zabra Real Estate die voor € 46 miljoen verkocht werden en ondergebracht in gereglementeerde vastgoedvennootschap Zabrixx I, een joint venture van investeerders waaronder Zabra zelf, Ethias, FPIM en andere. Daarnaast wisselde eind 2021 in een transactie tussen twee privé-investeerders een portefeuille van 37 gebouwen, vooral gelegen in Leuven, van eigenaar voor een bedrag van bijna € 40 miljoen. De gemiddelde investering per transactie in dit segment in Vlaanderen is € 16 miljoen. Er werden vooral transacties geregistreerd in Antwerpen maar ook in andere centrumsteden. 

Seniorenhuisvesting (“Healthcare of Senior housing”): stabiliteit troef 

·              Het hoogste investeringsvolume in het “Living” segment. Sinds begin 2017 werd reeds meer dan € 1,2 miljard geïnvesteerd in seniorenhuisvesting in Vlaanderen in 30 transacties, wat van het segment veruit het belangrijkste maakt in residentieel vastgoed. Tot dusver werd in 2022 in totaal € 363 miljoen investeringsvolume geregistreerd in vier transacties. Dat is één transactie meer dan in de voorgaande vijf jaren in dezelfde periode en een dubbel zoveel als het vijfjarig gemiddelde voor een volledig jaar. Gemiddeld werd in de laatste vijf jaar jaarlijks € 175,7 miljoen investeringsvolume opgetekend in vijf transacties. 

·              Grote recente transacties. Recente transacties omvatten de verkoop van de portfolio van Anima Care door Ackermans & van Haaren aan AG Real Estate voor € 260 miljoen, de verkoop van de Militza portfolio aan Aedifica voor € 69 miljoen en de verkoop in Brugge door Nexity aan La Française voor iets meer dan € 25 miljoen. De gemiddelde transactie in Vlaanderen in de laatste vijf jaar bedroeg ongeveer € 34 miljoen. 

·              Prime yields zijn uiterst stabiel op lange termijn. De toprendementen voor dit segment vertonen grote stabiliteit. Het vijfjarig gemiddelde bedraagt 4,50%, tegenover de huidige 4,10%. De prime yield steeg met 10 basispunten op jaarbasis, hetgeen een gevolg is van de algemene evolutie op de rentevoetmarkten. De stabiliteit van rendementen op de lange termijn, de lange looptijd van huurcontracten, de kwaliteit en de schaalgrootte van de operatoren en de toenemende vergrijzing van de bevolking zullen deze investeringsmarkt ook in de toekomst zeer aantrekkelijk houden voor institutionele investeerders.  

Studentenhuisvesting (“student housing”): nichemarkt 

·            Transacties. In totaal werd sinds 2017 € 280 miljoen geïnvesteerd in dit marktsegment. De markt wordt gedomineerd door de Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap Xior en door vele privé-investeerders. Aan verkoperszijde bevinden zich vooral ontwikkelaars en ook privépersonen. Het toprendement bedraagt momenteel 4% in Leuven en eveneens in Gent. In Antwerpen, waar er minder aanbodkrapte is, ligt het rendement iets hoger, op 4,10%. De rendementen zijn recent met 10 basispunten gestegen op jaarbasis.

Kristof Buelens, Head of Living Capital Markets bij JLL België, becommentarieert: “De gunstige onderliggende vraag- en aanboddynamiek blijft beleggers naar de residentiële activaklasse trekken, ondanks de huidige tegenwind op de markt.”

MARKTINDICATOREN “LIVING SEGMENT” VLAANDEREN

* Voorlopige cijfers – situatie midden september 2022 - Q3 = quarter 3 of 3 kwartalen  

* Voorlopige cijfers – situatie midden september 2022 - Q3 = quarter 3 of 3 kwartalen  

-einde-