Nieuwsbericht

Kan industrieel vastgoed hetzelfde hoge niveau aanhouden in 2022?

Jaaroverzicht 2021 en analyse van trends en uitdagingen in de sector

januari 20, 2022

Mathieu Opsomer

Head of Industrial & Logistics Leasing
+32 3 201 59 47

Adrian Glatt - Saga bv/srl

Head of Capital Markets Belux
+32(0)2 550 26 28

Ann Vanderwegen

Director Research
+32 (0)2 550 26 81

Brussel, 20 januari 2022JLL geeft een overzicht van de industriële en logistieke vastgoedmarkt in België anno 2021. Met een recordaantal transacties registreerde de gebruikersmarkt haar beste opnamevolume ooit. Vooral semi-industrieel vastgoed presteerde uitstekend in 2021, vooral door het grote aantal transacties in nieuwe bedrijvenparken. De vraag naar logistieke ruimten bleef op peil, maar opnamevolumes worden afgeremd door de grondschaarste en door de lage onmiddellijke beschikbaarheid. De vraag is of de vastgoedmarkt hetzelfde ritme kan aanhouden in 2022. JLL zet de uitdagingen en de markttrends die zich als antwoord hierop aftekenen op een rij.

Globale markt: een opnamerecord met een jaarvolume van meer dan 2 miljoen m²

In 2021 werd een totaal opnamevolume van 2,85 miljoen m² geregistreerd. Het is slechts de derde keer dat de kaap van 2 miljoen m² overschreden wordt sinds het begin van onze databank 25 jaar geleden. Alleen in 2016 werd een hoger volume geregistreerd. Het opnameniveau van 2021 ligt ook 15% boven dat van het lockdownjaar 2020, en – meer betekenisvol - ook 12% boven het vijfjarig gemiddelde en maar liefst 25% boven het tienjarig gemiddelde. Toch zijn er verschillen merkbaar tussen de marktsegmenten, met semi-industrie die het hoogste volume ooit liet optekenen en logistieke take-up die ondanks een hoge marktvraag van gebruikers wat terrein prijsgaf. Een analyse:

Logistiek: hoge vraag maar laag aanbod beperkt opnamevolume

  • Aanbodschaarste beperkt opnamevolume. In 2021 werden in België 813.000 m² logistieke ruimten verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt 17% onder het volume van 2020 - toen één transactie met WDP/Legio Invest (X2O, Overstock Home/Garden) van 150.000 m² in WDPort of Ghent goed was voor 15% van het jaarvolume. Het jaarvolume 2021 ligt ook 21% onder het vijfjarig gemiddelde, maar wel nog 6% boven het tienjarig gemiddelde. De voor de hand liggende reden hiervoor is de aanhoudende aanbodschaarste. Zo is er op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel minder dan 1% van de logistieke gebouwenstock onmiddellijk beschikbaar en elders nergens meer dan 4%. Bovendien is de marktvraag zo hoog dat de huidige beschikbaarheid over enkele maanden opgenomen zal zijn.
  • Zwaartepunt 2021 lag in Vlaanderen. De geografische spreiding van de logistieke transacties in 2021 toont aan dat drie kwart van de transacties (76%) in het Vlaams Gewest plaatsvonden, één vijfde of 22% in het Waals Gewest en de rest in Brussel. In oppervlakte vertegenwoordigt het Vlaams Gewest zelfs 81% van het totale opnamevolume. De logistieke as Antwerpen-Brussel liet het hoogste aantal transacties optekenen, 28 transacties met een totale oppervlakte van 228.800 m². In opnamevolume komt Antwerpen-Brussel echter op de tweede plaats, net achter de as E313 Antwerpen-Limburg-Luik waar een opname geregistreerd werd van 271.700 m² in 17 transacties. Op de derde plaats in opnamevolume komt de as Antwerpen-Gent, met een totale ‘take-up’ van 169.000 m² in 11 transacties, vooral dankzij nieuwe projecten in de havenzone in Evergem. Evenveel transacties werden genoteerd op de Waalse as, maar het totale opnamevolume is daar iets lager: 93.500 m². Daarnaast werden op andere locaties buiten de centrale assen, vooral in de provincie West-Vlaanderen, ook nog 50.000 m² geregistreerd in 7 transacties.
  • Grote transacties in nieuwe logistieke projecten. Er waren geen individuele transacties boven 50.000 m² dit jaar. De grootste transactie van 2021 was de verhuur aan Eutraco van 45.000 m² in MG New Docks, een uitbreiding nadat Eutraco eerder reeds tekende voor 25.000 m² in hetzelfde project. Daarnaast werd het voormalig logistiek gebouw van Milcobel in Schoten, met een oppervlakte van 33.500 m², verkocht aan Gosselin Group. Connect+ Group en Eltra huurden in totaal 30.000 m² in Ghent Logistic Campus in Evergem. In Ham op de as E313 huurde bottelarij Konings 27.700 m² logistieke ruimte. In Genk Green Logistics, de voormalige Fordsite in Genk, werden vijf verhuringen geregistreerd voor in totaal 82.720 m² met Eddie Stobart Logistics, Nippon Express Logistics, Neovia Logistics en P&O Ferrymasters. In de industriezone Tongeren-Oost huurde XPO Logistics 20.000 m².
  •  De gemiddelde logistieke transactie wordt de laatste drie jaar steeds kleiner: in 2021 was de gemiddelde transactie 10.987 m² groot, hetzij 22% lager dan het vijfjarig gemiddelde. Gezien de stijgende vraag naar stadslogistiek zal de trend naar kleinere logistieke oppervlakten nog aanhouden.
  •  De huurprijzen stijgen. In 2021 resulteerde de opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van het lage aanbod en de gestegen grond- en bouwkosten in een stijging van de ‘prime’ rents of tophuurprijzen. Voor logistieke ruimten steeg de prime rent, die voor de as Antwerpen-Brussel, naar een prijsvork tussen €55 en €60 per m² per jaar. De hoogste stijging dit jaar werd genoteerd op de Waalse as, waar de prime rent nu €48 tot €53 per m² per jaar bedraagt, en langs de E313, waar de hoge vraag de huuprijzen met 4% deed stijgen tot de huidige prijsvork van €43 tot €480 per m² per jaar gelden. In Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van €44 tot €48 per m² per jaar. 

 

Semi-industrie: een recordjaar, vooral voor bedrijvenunits in KMO-parken

  •  2021 was een recordjaar. In 2021 werden in België 1.472.900 m² semi-industriële ruimten verkocht of verhuurd. Dat volume ligt 45% hoger dan in 2020 en overstijgt het vijfjarig gemiddelde met 31%, hoewel in dat laatste toch de twee uitzonderlijke jaren 2016 en 2019 meetellen.
  • Ook in aantal transacties werd een absoluut record neergezet in 2021: 1.073 transacties werden geregistreerd, een verbetering met 20% van het vorige record van 891 transacties dat in 2020 werd neergezet en de eerste keer dat de kaap van 1.000 transacties overschreden wordt sinds het begin van onze databank meer dan 20 jaar geleden. Nieuwe KMO-parken droegen bij tot het opnamevolume. 10 transacties en meer werden geregistreerd in Parc PME Le Poirier (Gembloux), in business park Bilkhage in Waregem, in bedrijvenpark Steenoven in Malle, Hoogveld business park in Dendermonde, E3 in Deinze, Endepoel in Lubbeek en Truibroek Noord in Ham.
  •  Meer dan 200.000 m² projecten in aanbouw. 16 KMO-projecten werden voltooid in 2021 met een totale oppervlakte van iets meer dan 100.000 m², ongeveer evenveel als het jaarlijkse gemiddelde van 101.300 m² dat in de laatste vijf jaar afgewerkt werd. Hieronder bevonden zich Drie Tommen in Tienen (40 units) van BVI.EU en Le Poirier in Gembloux (38 units) van Alinso Group. 15 projecten met een oppervlakte van 200.000 m² zijn in aanbouw of gepland met oplevering in de komende 2 jaar.
  • De ‘golden triangle’ wordt een ruit. Hoewel de traditionele ‘gouden driehoek’, dus de provincies Antwerpen, Gent en Vlaams-Brabant samen 902.000 m² opnamevolume afficheren, werd ook in West-Vlaanderen een hoog opnamevolume geregistreerd van 143.000 m², goed voor 10% van de totale take-up, hetzij evenveel als de provincie Vlaams-Brabant. Ook de provincies Luik en Limburg presteerden sterk met beduidend meer opnamevolume dan in 2020, respectievelijk 118.000 m² en 105.000 m².
  • Huurprijzen onder opwaartse druk. Tophuurprijzen voor semi-industriële ruimten staan onder opwaartse druk. In 2021 steeg in vrijwel alle provincies de onderkant van de prijsvork voor tophuurprijzen en in Antwerpen, West-Vlaanderen en Limburg werd eveneens een stijging van de hoogste prijzen geregistreerd. Zo bedraagt de tophuurprijs voor KMO-units in Vlaams-Brabant momenteel €55 tot €65 per m² per jaar en in Antwerpen €47 tot €62 per m² per jaar. Gemiddelde tophuurprijzen voor alle provincies samen variëren van €43 tot €52 per m² per jaar.

Uitdagingen en trends

Om hetzelfde hoge opnameniveau aan te houden, zullen marktspelers een antwoord moeten vinden op een aantal uitdagingen die het opnamevolume zouden kunnen afremmen.

1)    Grondschaarste. Dat de marktvraag groot is, houdt niet noodzakelijk in dat het opnamevolume ook groot zal zijn. Het gebrek aan aanbod remt de laatste jaren de transactievolumes af. Opslagruimten op maat hebben de voorkeur van gebruikers, maar bouwgrond is moeilijk te vinden en wordt door de schaarste ook steeds duurder. Bovendien beantwoordt beschikbare grond soms niet aan de criteria van de gebruiker, waardoor tijdelijke oplossingen in afwachting van betere opties zich opdringen.

2)    Duurzaamheidscriteria. Ook industrieel en logistiek vastgoed wordt steeds groener. Investeerders nemen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria op in hun lastenboek en nopen ontwikkelaars tot het bouwen van “groene” opslagplaatsen met aandacht voor duurzame bouwmaterialen en -processen en een hoge certificering.

3)    Ontwikkelingsrisico. Er wordt weer meer speculatief ontwikkeld: 18% van de logistieke ruimte in aanbouw is speculatief. Toch bleef het risico dat ontwikkelaars namen in 2021 beperkt tot enkele projecten die slechts gedeeltelijk speculatief gelanceerd werden. Voorlopers zijn Heylen Logistic Campus en MG Docks Gent.

4)    Stadlogistiek. De grote vraag naar stadslogistiek zal zorgen voor meer, maar kleinere, transacties. Kleinere stedelijke distributiecentra kunnen de levertijden – en dus ook de kost van de levering - verkorten, wat vooral voor voedingsmiddelen en e-commerce interessant is. Dit biedt opportuniteiten voor de reconversie van oudere industriële gebouwen die dichtbij stadskernen gelegen zijn. Ook grote marktspelers positioneren zich om aan deze stedelijke logistieke vraag te kunnen beantwoorden. Hierbij kunnen de criteria die vaak verschillen van gebruiker tot gebruiker een uitdaging vormen.

5)    Onderverhuringen. Het aanbod aan onmiddellijk beschikbare ruimten is dermate schaars dat grote gebruikers in anticipatie van toekomstige vraag tekenen voor de huur van grotere opslagruimte in nieuwe projecten dan strikt nodig. Indien zij de oppervlakten bij oplevering niet zelf wensen te gebruiken, vormt dit een potentieel voor onderverhuring, waar gezien de grote marktvraag vrij gemakkelijk kandidaten voor gevonden worden.

6)    Investeringsrisico. In voorgaande jaren werden – eventueel gedeeltelijke - sale & lease-back transacties een interessante voorwaarde voor de aankoop van grote sites, omdat ze voor een zeker rendement zorgden. In de huidige context waarbij de vraag zo groot is dat er vrijwel zeker binnen een aanvaardbare termijn nieuwe gebruikers gevonden worden, is een naakte verkoop zonder huurgarantie veel minder een probleem.

Investeringen: grote vraag van nationale en internationale investeerders

Ondanks aanbodschaarste het 2e beste resultaat ooit. Het investeringsvolume in 2021 bereikte het op één na hoogste niveau ooit, ondanks de aanhoudende aanbodschaarste door het gebrek aan speculatieve ontwikkelingen. In 2021 bedroeg het investeringsvolume in industrieel vastgoed in België bijna € 580 miljoen. Dat is 26% lager dan het beste jaar ooit, 2020, dat een recordjaar was waarin portfolio’s van AG Real Estate en Weerts verkocht werden. Het volume van 2021 ligt 23% boven het vijfjarig gemiddelde.

Grote transacties in 2021 in Gent. De grootste transactie van 2021 was de aankoop voor € 180 miljoen door CBRE Investment Management van Ghent Logistic Campus in Evergem, een nieuw ontwikkelingsproject van 180.000 m² door Heylen Warehouses in het zeehavengebied in Gent. In Genk investeerde een joint venture tussen Whitewood en Tristan Capital € 32 miljoen in een logistiek complex van Immo Genk-Zuid, een certificaat van KBC. In Tessenderlo op de logistieke as E313 heeft de Belgische REIT Intervest voor € 30 miljoen de site gekocht van Advanced Power Solutions Belgium (Aurelius Group) in een ‘sale-and-leaseback’ operatie, een transactie gerealiseerd door JLL. Van het totale aantal van 34 transacties in 2021 waren er 11 of 32% sale-and-leasebacks, tegen 9% gemiddeld in de vijf voorgaande jaren.

Fondsen aan koperszijde. Meer dan de helft (52%) van de kopers waren fondsenbeheerders, gevolgd door gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) die 18% van het investeringsvolume vertegenwoordigden. Ook ontwikkelaars voegden zich bij de top 3. Naast Belgische investeerders waren ook Amerikaanse, Britse en Franse fondsen actief aan koperszijde. Verkopers waren voor Belgische partijen, vooral ontwikkelaars die 36% vertegenwoordigen van het verkochte volume. Geografisch gezien ging het grootste investeringsvolume, 94% van de totale transacties, naar vastgoed in het Vlaams Gewest, 4% werd geïnvesteerd in het Waals Gewest en 2% in Brussel.

Prime yields onder neerwaartse druk. De toprendementen zijn onder druk door de grote vraag net zoals elders in Europa verder gedaald. De huidige prime yield voor logistiek vastgoed bedraagt 3,85% en zal waarschijnlijk in de komende kwartalen nog dalen. De prime yield voor semi-industriële units bedraagt 5,50%, een daling met 50 basispunten op jaarbasis en het laagste niveau ooit.

MARKTINDICATOREN

TAKE-UP (Opnamevolume)

2020

2021

‘21 vs ‘20

5-j gem. 2016-2020

21 vs 5-j gem.

Industrie en logistiek samen:

·         Take-up (m²)

 

·         Take-up in #transacties

 

·         Gemiddelde transactie (m²)

 

1.990.600

 

960

 

2.070

2.285.900

 

1.147

 

1.990

15%

 

19%

 

-4%

2.038.700

 

812

 

2.554

12%

 

41%

 

-22%

Logistiek

 

·         Take-up (m²)

 

·         Take-up in #transacties

 

·         Gemiddelde transactie (m²)

 

 

976.900

 

69

 

14.150

 

813.000

 

72

 

11.000

 

-17%

 

7%

 

-22%

 

916.000

 

65

 

14.170

 

-11%

 

14%

 

-22%

Semi-industrie

 

·         Take-up (m²)

 

·         Take-up in #transacties

 

 

1.013.700

 

891

 

1.472.900

 

1.073

 

45%

 

20%

      1.122.481

 

748

 

31%

 

44%

 

Investeringen

2020

2021

21 vs 20

5-j gemiddelde

2016-2020

21 vs 5-j gemiddelde

Volume (€ miljoen)

786

580

-26%

472

23%

Prime yield logistiek

4,50%

3,85%

-65 bp

5,53%

-168bp

Prime yield semi-industrie

6,00%

5,50%

-50 bp

6,68%

-118 bp

 

-einde-


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion in 2020, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 95,000 as of September 30, 2021. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.com.