De Belgische kantorenmarkt staat klaar voor een moeilijk jaar 2020

juni 23, 2020

Brussel, 25 juni 2020 - Na een uitzonderlijk eerste semester van 2020, evalueert JLL de cijfers voor de kantoorvastgoedsector en signaleert het de eerste resultaten van dit jaar dat gekenmerkt werd door een enorme gezondheidscrisis. Het is nog te vroeg om definitieve conclusies te trekken, maar sommige indicatoren zetten zeker de toon...

 

De vraag van de huurders neemt  af: 2020 wordt een uitdagend jaar.

-       Een contrasterende take-up afhankelijk van de regio. Wat "Groot Brussel" betreft, bereikte het voorlopige volume medio juni 118.000 m², een daling van 63% op jaarbasis. Als we terugkijken op de afgelopen 10 jaar, dan ligt de eerste helft van 2020 44% onder het gemiddelde. Het is tevens een van de zwakste semesters sinds 2011. Hetzelfde geldt voor de 5 grote Vlaamse steden: in de eerste helft van het jaar werd 48.000 m² getekend, een daling van 58% op jaarbasis en 42% lager dan het tienjarige gemiddelde. Anderzijds toont Wallonië, dat over het algemeen een vrij rustige markt is, zijn beste eerste halfjaar ooit, in het bijzonder dankzij verschillende grote pre-let contracten van de openbare sector in Luik, Namen en Bergen. Er werd een volume van 90.000 m² gerealiseerd, zes keer meer dan het tienjarige gemiddelde en 347% meer dan vorig jaar.

 

-       De beschikbaarheid in Brussel neemt licht toe, vooral door enkele speculatieve projecten in de Noordwijk (Gare Maritime, Phoenix en Möbius I). Voorlopige cijfers in “Groot Brussel” wijzen op een leegstandspercentage van 7,8%, in vergelijking met 7,2% eind 2019. In het CBD staat 3,6% leeg, 70 basispunten meer dan zes maanden geleden. In Antwerpen is de beschikbaarheid echter gedaald tot 7,4% tegenover 7,8% eind 2019. Als we terugblikken op de vooravond van de financiële crisis in 2008, is de huidige situatie veel gunstiger: in 2008 bedroeg de beschikbaarheid 9,16% in “Groot Brussel”, 5,3% in het CBD en 11,2% in Antwerpen.

 

-       De ontwikkelaars hebben hun lesje geleerd in het verleden. De projecten die op risico zijn gebouwd, zijn zeer beperkt gebleven en zijn gelegen op de beste locaties. Het aantal geplande opleveringen op risico in Brussel tegen eind 2022 ligt in de buurt van 300.000 m², d.w.z. 2% van de bestaande stock. Dit is theoretisch aangezien sommige projecten nog niet zijn gestart. In de periode 2008-2010 kwamen de opleveringen op risico overeen met 4% van de voorraad, waarvan 40% in de periferie, terwijl momenteel 71% van de projecten in het CBD liggen.

 

-       Geen aanzienlijke daling van de huurprijzen. We verwachten ons niet aan een daling van de huurprijzen, maar hooguit meer vrijgevige stimuleringsmaatregelen voor nieuwe projecten, zoals huurvrije perioden. De focus zal waarschijnlijk verschuiven naar een meer huurdersvriendelijke markt. In deze afgelopen periode hebben we wel een stijging van de nominale huurprijzen in de Noordwijk (+20% tot €270/m²/jaar) en in de Louizawijk (+12% tot €275/m²/jaar) geregistreerd, maar deze transacties zijn aangevat in de pre-Covid periode. In Antwerpen heerst de stabiliteit op een recordniveau van €160/m²/jaar. Hetzelfde geldt voor Gent aan €155/m²/jaar.

Anderzijds wordt verwacht dat de investeringsmarkt in 2020 zal afkoelen.

 

-       Het investeringsvolume in België nadert de 3 miljard euro. Meer bepaald werd in deze eerste zes maanden van het jaar een totaal van 2,9 miljard euro aan investeringen gerealiseerd, een stijging van bijna 10% ten opzichte van het vorige jaar, grotendeels dankzij de verkoop van de Financiëntoren voor een bedrag van ongeveer 1,3 miljard euro. Het bijzondere karakter van deze transactie blaast het volume enigszins kunstmatig op. Dit zorgt er mede voor dat het investeringsvolume in 2020 hoger zal liggen dan het 10-jarige gemiddelde van 3,4 miljard euro. De pipeline voor het tweede semester geeft een daling aan vergeleken met H2 2019. Tijdens de financiële crisis was het investeringsvolume in 2008 met 42% en in 2009 met 49% ingestort.

-       De prime yields blijven stabiel. Ze bedragen 3,9% voor 6/9 huurcontracten en 3,5% voor lange termijn huurcontracten. De risicopremie voor "core"-kantoorvastgoed in vergelijking met staatsobligaties is vandaag de dag veel hoger (375 basispunten) dan aan het begin van de financiële crisis (113 basispunten). Hoewel er een prijsdaling wordt verwacht voor core+ of value-add activa, zullen “core” gebouwen met langlopende huurovereenkomsten naar verwachting weinig of geen gevolgen ondervinden van de crisis. Internationale investeringsfondsen hebben ook enorme onbenutte financiële reserves, waarvan 84 miljard dollar bestemd is voor Europa.

 

De trend naar de verdichting gaat keren.

Volgens sommigen zou het relatieve succes van thuiswerken kunnen leiden tot de dood van de kantoorruimte. Dit zal niet het geval zijn. Bedrijven gaan ongetwijfeld rekening houden met het welzijn van hun werknemers en met de gewijzigde omstandigheden, maar zullen de voordelen van de menselijke relaties op het werk en de productiviteit ervan stimuleren. Volgens een recent onderzoek van de JLL groep bij meer dan 2.000 werknemers die nooit eerder hebben getelewerkt, heeft 58% van de werknemers ongenoegen geuit over hun afwezigheid op kantoor. Dit percentage stijgt tot 64% voor de categorie "millenials".

 

De enquête geeft ook aan dat ongeveer 70% van de ondervraagden het merendeel van hun werktijd liever op kantoor doorbrengt, waarbij 65% aangeeft dat ze ook bereid zijn om maximaal één of twee dagen per week te telewerken. Dat is ver van de zogenaamde "iedereen werkt het liefst vanuit thuis" uitspraken. Deze vraagstelling is niet nieuw... In de jaren '90 stelde IBM ook voor om zijn werknemers thuis en bij hun klanten te laten werken om zich zo van hun kantoren te ontdoen. De geschiedenis heeft aangetoond dat ze snel van mening zijn veranderd en de aanwezigheid van werknemers op het hoofdkantoor voor een groot aantal functies opnieuw hebben ingevoerd.

We verwachten dat de trend naar de verdichting zal keren. In Europa is de gemiddelde oppervlakte per werknemer sinds 2010 met 8% afgenomen. In de Verenigde Staten is deze daling zelfs tot 13% gedaald. Gemiddeld bedroeg de oppervlakte per werknemer voor de Covid-19-crisis in Europa 9,6m² per werknemer. Tijdens de crisis, met een maximale capaciteit van 50%, bedroeg de gemiddelde oppervlakte 19,2m². Het post-Covid- scenario zonder vaccin van JLL bedraagt gemiddeld ongeveer 14,4m² per werknemer om rekening te houden met de behoefte aan sociale afstand. Als er een vaccin zou komen, rekening houdend met de structurele toename van het thuiswerk, zou de oppervlakte per medewerker volgens ons onderzoek toenemen tot 11,5m² per medewerker. Uiteindelijk zal dit een compensatie vormen voor de verminderde behoefte aan kantoorruimte en in het algemeen het concept van de open space op de helling zetten. 


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $18.0 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 94,000 as of March 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.