Zal de vraag naar industrieel vastgoed op peil blijven in 2023? - JLL België

BRUSSEL, 20 januari 2023 – JLL geeft haar traditioneel jaaroverzicht van de industriële en logistieke vastgoedmarkt in België. Globaal genomen presteerde de gebruikersmarkt in 2022 10% onder het totale volume van 2021. Het volume lag in de lijn van de jaren pre-Covid. Er zijn wel grote verschillen merkbaar tussen de marktsegmenten, waarbij de opname van logistieke ruimten er duidelijk op vooruitging, terwijl er beduidend minder semi-industriële units verkocht en verhuurd werden. Op de investeringsmarkt werd een recordvolume opgetekend in 2022. Investeerders waren echter vooral actief in de eerste jaarhelft, terwijl de marktactiviteit naar het jaareinde toe steeds sterker terugviel. Is de vraag naar industrieel vastgoed afgenomen en hoe zullen de marktsegmenten evolueren in 2023? JLL schetst de krijtlijnen van de marktsituatie en blikt vooruit.

Logistiek: aanbodschaarste noopt grote logistieke gebruikers tot huurtransacties ‘just in case’

-        Meer dan 1 miljoen m² logistiek verhuurd. In 2022 werden in België 1.047.000 m² logistieke ruimten verhuurd en verkocht, een stijging met 29% ten opzichte van 2021 en het derde hoogste volume ooit geregistreerd. Alleen de transactievolumes van de jaren 2016 en 2008 lagen nog iets hoger. Beide topjaren werden telkens gevolgd door een daling met respectievelijk 35% en 29% op jaarbasis.

Voor 2023 lijkt de vraag minder af te vlakken. Het aantal aanvragen in onze databank is namelijk vergelijkbaar met dat van vorig jaar. Het transactievolume wordt gedreven door een aantal onderverhuringen en huurtransacties die niet gebaseerd zijn op een concrete logistieke nood. Door de aanhoudende aanbodschaarste huren grote logistieke spelers oppervlakten ‘op risico’ met het oog op toekomstige logistieke contracten, waardoor zij af en toe overtollige oppervlakten kunnen onderverhuren, hetgeen de marktvolumes ondersteunt. Door de aanhoudende beperkte beschikbaarheid – nog steeds minder dan 1% op de as Antwerpen-Brussel – wordt verwacht dat deze trend verder zal aanhouden.  

-        Nieuwe trend: logistieke projecten worden gehuurd vlak voor of vlak na oplevering. Logistieke projecten waarvan een deel speculatief aangebouwd wordt, vinden vaak huurders bij oplevering. Dit gold ook voor de grootste transactie van 2022, de huur door AGP eGlass van 70.000 m² in Ghent Logistic Campus van Heylen Warehouses/CBRE Investment Management. In Zeebrugge Green Logistics van Intervest Offices & Warehouses heeft Easylog Solutions recent getekend voor 48.400 m², vlak voor de oplevering van het gebouw. LCP verhuurde in Bilzen de helft van haar project in aanbouw, 22.900 m², aan SKF Logistics Services enige tijd voor oplevering, terwijl in het gebouw in Bornem dat LCP beheert voor Tritax Group 15.000 m² verhuurd werd aan Crisp vlak na de oplevering.

-        De Waalse as in opmars. Het transactievolume op de Waalse as in 2022 bereikte meer dan het dubbele van 2021. Alleen op de as Antwerpen-Brussel werd een hoger transactievolume geregistreerd op jaarbasis. De as Antwerpen-Brussel blijft echter de populairste logistieke locatie van het land op basis van het aantal transacties: in 2022 werden hier 26 logistieke deals genoteerd, tegen 13 op de Waalse as. De grootste transactie op de Waalse as dit jaar betrof 40.500 m² ‘pharma en healthcare logistics’ die op maat van klant Gsk gebouwd wordt door Yusen Logistics en MG Real Estate in het wetenschapspark Crealys in Gembloux (provincie Namen).

-        De huurprijzen stijgen. In 2022 stegen de tophuurprijzen of ‘prime rents’ in Antwerpen, Brussel en Luik. De voor de hand liggende redenen hiervoor zijn de aanbodkrapte, de gestegen grond-en bouwkosten in combinatie met de aanhoudende grote vraag voor deze logistiek toplocaties. De prime rent voor de as Brussel-Antwerpen is € 6 per m² per jaar. In de Brusselse regio steeg de prime rent midden 2022 naar
€ 65 per m² per jaar en de hoge vraag in Luik resulteerde in een stijging van de prime rent aldaar naar € 55 per m² per jaar, een stijging met 4% op jaarbasis.

Semi-industrie: minder nieuwe KMO-parken en bijgevolg minder transactievolume

-        Semi-industrie geeft terrein prijs in 2022. In 2022 werden in België 1.021.500 m² semi-industriële ruimten verkocht of verhuurd. Dat volume ligt 31% onder dat van 2021, en ook respectievelijk 13% en 9% onder het vijfjarig en tienjarig gemiddelde. De gebruikersmarkt presteerde nochtans op hetzelfde niveau in beide jaarhelften, waardoor de daling van het transactievolume niet kan toegewezen worden aan de energiecrisis in de tweede jaarhelft. Wel zien we dat er minder projecten voor nieuwe bedrijvenparken gelanceerd en opgeleverd werden, wat het transactievolume afremt. In het aantal transacties werd eveneens een daling waargenomen: met 823 transacties op jaarbasis ligt 2022 bijna een kwart onder het aantal van 2021, meer in lijn met het vijfjarig gemiddelde en zelfs nog 12% boven het tienjarig gemiddelde.

-        Meer semi-industrie in Wallonië. Opmerkelijk is dat de opnamevolumes dalen met 16% tot 55% op jaarbasis in alle Vlaamse provincies, terwijl in de Waalse provincies de tegenovergestelde evolutie waargenomen werd. Vooral in de provincies Namen en Henegouwen stegen de transactievolumes, terwijl transactievolumes in Luik stabiel bleven. Het marktaandeel van Vlaanderen in 2022 bedroeg 65%, tegen 75% in de voorgaande vijf jaar. Wallonië zag zijn marktaandeel stijgen van gemiddeld 22% in de voorgaande vijf jaren naar 32%. De beschikbaarheid van nieuwe bedrijvenparken zoals Un Quartier Enée in Gembloux (Namen), Volta Business Parc in Luik of Hall-Eur in Alleur bij Luik ondersteunden het transactievolume.

-        Stijgende huurprijzen. Prime rents of tophuurprijzen voor KMO-units stegen tussen 2% en 13% op jaarbasis, waarbij de semi-industriële clusters in de ‘Golden Triangle’ Antwerpen-Brussel-Gent de grootste klim kenden. Prime rents of tophuurprijzen voor semi-industrie in Antwerpen en Brussel zijn de hoogste in het land, € 70 per m² per jaar, een stijging met 8% ten opzichte van 2021.  De huurprijzen stegen eveneens 8% op jaarbasis in Mechelen, naar € 65 per m² per jaar. Ook in Oost-Vlaanderen steeg de prime rent, met 13% op jaarbasis naar € 52 per m² per jaar.  In Luik en in West-Vlaanderen bleef de stijging van de tophuurprijzen beperkt tot 2% op jaarbasis. Op korte termijn blijven huurprijzen onder opwaartse druk als gevolg van de stijgende bouwkost, het krappe aanbod en de inflatie die nog niet volledig in de huurprijzen vervat zit. Op middellange termijn wordt een stabilisatie verwacht.

Investeringsmarkt: 2022 was een recordjaar, maar wat zal 2023 brengen?

-        2022 was een recordjaar. In 2022 werd het hoogste investeringsniveau ooit geregistreerd in industrieel vastgoed. Het volume overschreed voor de eerste keer ooit de kaap van € 1 miljard, 77% boven het volume van 2021 en 89% boven het vijfjarig gemiddelde. Meer dan 4 op 5 transacties betroffen logistieke gebouwen en het investeringsvolume in het segment was meer dan het dubbele van het vijfjarig gemiddelde. Toch lag het aantal transacties in 2022 met een jaartotaal van 32 amper boven het vijfjarig gemiddelde. Het uitzonderlijk hoge investeringsvolume is dan ook volledig te danken aan de realisatie van een aantal grote transacties, 6 in het segment boven €50 miljoen, waarvan 2 zelfs boven € 100 miljoen. In het voorbije decennium waren er slechts drie jaren waarin telkens één transactie in deze hoogste categorie plaatsvond, maar nog nooit werden er twee gerealiseerd in eenzelfde kalenderjaar.

De grootste transacties waren de portfolio van projecten van ontwikkelaar Cordeel met een totale oppervlakte van 230.000 m², vooral in Tongeren, maar ook in Zele en in Vilvoorde die aangekocht werd door Montea voor € 247,5 miljoen, met een initieel rendement geschat op 4,3%. Daarnaast kocht WDP via een kapitaalverhoging van € 120 miljoen 7 gebouwen van Sedis Logistics met een oppervlakte van 100.000 m² in Doornik in een ‘sale and lease-back’-operatie. De top 3 wordt vervolledigd door de aankoop van de productiefaciliteit van Greenyard Prepared in Bree (Limburg) door W.P. Carey voor € 93 miljoen, ook een sale & lease-back met een looptijd van 20 jaar.

-        Belgische investeerders boven. 72% van het investeringsvolume van 2022 kan toegewezen worden aan Belgische investeerders. Ter vergelijking: in de voorgaande vijf jaren namen Belgische partijen gemiddeld 57% van het volume voor hun rekening. Vooral Belgische GVV’s zoals WDP, Montea en Intervest Offices & Warehouses waren actief, zij vertegenwoordigen meer dan de helft van het volume. Amerikaanse en Britse partijen namen de rest voor hun rekening, vooral ‘Core’ transacties, gebouwen op toplocaties met bekende huurders. Onder andere Prologis, Whitewood en Tristan Capital Partners waren actief aan koperszijde. Buitenlandse investeerders toonden interesse in Belgische logistiek en waren vaak aanwezig in de biedprocessen, maar moesten vaak de duimen leggen voor lokale investeerders. Gezien de aanwezigheid van vele lokale specialisten zal deze situatie in de nabije toekomst niet veranderen.

-        De markt pauzeerde in het laatste kwartaal. Slechts 5% van het totale investeringsvolume van 2022 werd geregistreerd in het laatste kwartaal van 2022. Hierdoor werd 70% van het jaarvolume genoteerd in de eerste jaarhelft en 30% in de tweede, terwijl in de voorgaande vijf jaren precies de omgekeerde verhouding gold. Investeerders drukten duidelijk de pauzeknop in in het laatste kwartaal, toen duidelijk werd dat de rendementen voor het eerst sinds meer dan 10 jaar aan een opwaartse beweging begonnen. De interesse van investeerders voor de activaklasse blijft echter intact, waardoor wij verwachten dat het investeringsvolume opnieuw zal stijgen zodra de markt stabiliseert, vermoedelijk in de tweede helft van 2023.

-        Prime yields onder opwaartse druk. De aanhoudende inflatie deed de toprendementen in België stijgen, net als in andere Europese landen. Op Europees niveau bedraagt de stijging 50 tot 100 basispunten ten opzichte van de piek begin 2022, terwijl de decompressie in België beperkt bleef tot 40 basispunten. De huidige prime yield voor logistiek vastgoed bedraagt 4,25%. De prime yield voor semi-industriële units bedraagt 5,80%. Naar verwachting zullen de toprendementen in 2023 nog iets hoger blijven, een nieuwe daling van de rendementen is volgens onze datamodellen voorzien in 2024-2025.

MARKTINDICATOREN

-       Einde -