Onderzoek

Coworking doet ‘klassieke kantoren' drastisch veranderen: er ontstaat een hybride model…

‘Volgens onze prognoses zullen coworkingcentra in België de komende jaren maximaal 3,5 tot 4 procent van de kantorenmarkt uitmaken.’

Erik Verbruggen, Head of Office Agency Belgium bij JLL

Coworkingcentra maken vandaag iets minder dan 3 procent uit van de gehele Belgische kantorenmarkt. Ze geven een nieuwe invulling aan de werkplek, maar ze zijn in België zeker nog niet zo mainstream als trendwatchers wel eens beweren. ‘De hybride werkplek wordt het kantoor van de toekomst’, luidt het bij JLL.

Onder invloed van de veranderende economie en een nieuwe generatie werknemers zijn coworkingspaces vandaag een complementair deel van de vastgoedmarkt geworden. Maar omdat de meeste gebruikers – onder wie start-ups, freelancers, zelfstandigen en andere kleine organisaties – er slechts tijdelijk huren, blijft dat deel van de vastgoedsector ook zeer gevoelig voor een economische terugval.

(Over)verzadigde markt

‘Volgens marktcijfers maakte 44 procent van de Belgische coworkingcentra in 2018 géén winst’, vertelt Erik Verbruggen, Head of Office Agency Belgium bij JLL, een van de wereldleiders in vastgoed- en investeringsmanagement. ‘Onder impuls van de rendabiliteit zal er de komende jaren dus een zekere consolidatie ontstaan in die markt: die zal aangevoerd worden door grote internationale spelers. Volgens onze prognoses maken coworkingcentra in België de komende jaren maximaal 3,5 tot 4 procent van de totale kantorenmarkt uit.’

De redenen? De huurdersmix in Brussel bijvoorbeeld bestaat 60% uit bedrijven en 40% uit overheden (voornamelijk de Europese Commissie en Federale, Regionale en Lokale Regeringen). Deze laatste zijn door hun publieke karakter niet de doelgroep van coworkingcentra.

‘Volgens onze prognoses zullen coworkingcentra in België de komende jaren maximaal 3,5 tot 4 procent van de kantorenmarkt uitmaken.’

Coworkingcentra focussen zich vandaag hoofdzakelijk op positionering. Om de beste en de grootste te zijn, volgen ze daarin de logica van de gebruikersmarkt. ‘Ze openen op optimaal bereikbare locaties massaal nieuwe centra, die uitgerust zijn met nieuwe technologie. Die groeiende onderlinge concurrentie én de enorme investeringen zetten de winstgevendheid van de sector onder druk’, zegt Verbruggen.

Ook zitten heel wat coworkers in een experimentele of tijdelijke fase: ofwel ontwikkelen ze zich, groeien ze na een tijdje door en verhuizen ze om aan andere behoeften te voldoen, ofwel haken ze af. Daarom zal het voor enkele coworkingcentra in de toekomst erg moeilijk zijn om op de lange termijn stabiele huurinkomsten te genereren. ‘Coworkingcentra kennen vaak een voortdurend komen en gaan van huurders’, weet Erik Verbruggen. ‘Daarnaast ontdekken coworkers na een tijdje ook de beperkingen van die werkomgeving, denk aan het gebrek aan security en privacy en de moeilijkheid om er een eigen bedrijfscultuur te ontwikkelen.’

Traditionele kantoren blijven de norm

Dat verklaart waarom de meeste kantoorgebruikers vandaag nog altijd traditionele kantoren verkiezen, om ze vervolgens volledig op maat in te richten. Zodoende kunnen ze hun eigen branding en cultuur tot uiting brengen. Met 13 miljoen vierkante meter beschikbare oppervlakte blijft de stock kantoorgebouwen in Brussel nu al vijf jaar stabiel. Erik Verbruggen: ‘Dat is op zich een uitstekende prestatie. Zeker als je weet dat door de sterke demografische groei in onze hoofdstad de voorbije zes jaar circa 1 miljoen vierkante meter kantoorgebouwen verdwenen is. Die veelal verouderde gebouwen werden massaal omgevormd tot onder meer residentiële wooneenheden, vooral in de gedecentraliseerde wijken.’

Kantoorgebouwen 2.0

Ook de komende jaren schat JLL de markt van conventionele renovatie- of nieuwbouwprojecten zeer positief in. Door de opkomst van plaats- en tijdsonafhankelijk werken, de oorlog om talent, strenge regels rond duurzaamheid voor grote kantoorportefeuilles, energiezuinigheid en andere stimuli zullen Belgische bedrijven en overheidsdiensten de komende jaren massaal hun vastgoedportefeuille moeten vernieuwen. Ook het aanbod is niet meer zoals vroeger, weet Erik Verbruggen. ‘Er worden zelden nog lege gebouwen aangeboden. Het zijn almaar meer maatoplossingen of sleutel-op-de-deurvoorzieningen, inclusief inrichting en meubilair.’

Klassieke kantoorgebouwen worden daarmee dus ook almaar minder “traditioneel”. Heel wat eigenaars en ontwikkelaars spelen slim in op de vraag naar anders werken. ‘Ze spelen volop in op de menselijke beleving door extra faciliteiten of diensten te integreren in het aanbod’, besluit Erik Verbruggen. ‘Denk aan: een fitnesszaal, gedeelde vergaderzalen, social area, hospitality, catering enzovoort. Sommigen opteren ervoor om dit samen met een coworkingcentrum te organiseren, dat dan in hetzelfde kantoorcomplex huist. Deze oplossing kent al heel wat succes in verschillende gebouwen.'

Hoe ziet het kantoor van de toekomst er dan uit volgens Erik Verbruggen? ‘Een hybride werkplek die werkvormen en diensten combineert, met de werknemer als centrale gast.’

Zoekt u een kantoorruimte die perfect past bij uw activiteiten?

Bekijk het Belgische aanbod op JLLimmo.be