Onderzoek

Hoe opslagplaatsen in Europa bijdragen tot een koolstofarme toekomst

“Koolstofvrije opslagplaatsen worden almaar belangrijker – voor investeerders die zich willen wapenen voor de toekomst, en voor gebruikers die hun milieurapport en reputatie willen verbeteren.”

Ann Vanderwegen, Director industrial & logistics research voor JLL België

Opslagplaatsen in Europa stevenen af op een koolstofarme toekomst. Ontwikkelaars, investeerders en gebruikers richten namelijk steeds meer hun aandacht op hernieuwbare stroom en energie-efficiëntie.

Grote bedrijven als Danone, Nestlé en Unilever behoren tot degenen die doelstellingen hebben bepaald om hun energieprestaties te verbeteren en te besparen op verwarming en elektriciteit. 

Tegelijk trachten ontwikkelaars en investeerders nieuwe opslagplaatsen te bouwen die energiezuiniger zijn, met de bedoeling huurders aan te trekken en te binden die steeds meer oog hebben voor de impact op het milieu. Prologis bijvoorbeeld, dat wereldwijd investeert in logistieke ruimten, mikt op een lager energieverbruik bij zijn komende speculatieve project in Boedapest. 

'Investeerders en gebruikers nemen in vrijwel gelijke mate het voortouw in het streven naar energie-efficiëntie,' zegt Ann Vanderwegen, director industrial & logistics research voor JLL Belux. 'Koolstofvrije opslagplaatsen worden almaar belangrijker – voor investeerders die zich willen wapenen voor de toekomst, en voor gebruikers die hun milieurapport en reputatie willen verbeteren.'

Nieuwe normen

Terwijl een specialist in logistiek vastgoed als Gazeley reeds in 2003 een pionier was op het vlak van duurzaamheid, treedt vandaag een nieuwe generatie van groene ontwikkelingen op het voorplan.

Cosmeticaproducent L'Oréal opende dit jaar in het Duitse Muggensturm het grootste logistieke centrum in zijn bestaan. Deze vestiging, ontwikkeld door Prologis, is volledig koolstofneutraal. Zo’n 7400 zonnepanelen voorzien de site van elektriciteit, terwijl voor het besproeien van de groene zones, de schoonmaak en het doorspoelen van het sanitair gebruik wordt gemaakt van regenwater. Het 100 000 m² grote terrein biedt ook plaats aan habitats voor reptielen en vogels.

Sportreus Nike neemt zich intussen voor om zijn Belgische distributiecentra tegen 2025 koolstofvrij te maken. Zijn Europese Logistieke Campus in Ham, met een oppervlakte van 195 000 m², werkt op 100% schone energie, die gewonnen wordt uit windenergie, zonnepanelen, aardwarmte, hydro-elektriciteit en biomassa.

In Antwerpen zal opslagbedrijf Luik Natie vanaf volgend jaar 90 procent van zijn elektriciteit uit groene energie halen. Energiebedrijf Engie Electrabel installeert momenteel een grote accu en 3800 zonnepanelen op het terrein. 'Besparen op energie in het magazijn is één ding,' aldus Vanderwegen. 'Op proactieve wijze energie opwekken is nog wat anders en vergt doordachte beslissingen.'

Wie vandaag in logistieke ruimten investeert, verleent meer en meer aandacht aan het duurzame karakter van zijn nieuwe en bestaande complexen. Er wordt meer en meer gefocust op duurzaamheid in de commerciële argumentatie.

'Sterke referenties inzake duurzaamheid zijn belangrijk wanneer gebouwen op de markt komen om (opnieuw) verhuurd te worden,' zegt Walter Goossens, Head of Industrial & Logistics Leasing bij JLL voor België en Luxemburg. 'Investeerders beseffen dat op langere termijn problemen kunnen rijzen, zoals een hogere leegstandsgraad, als hun gebouwen niet aan de normen voldoen.'

Montea en WDP, twee Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) die zich toeleggen op logistiek vastgoed, investeren in de eerste koolstofvrije logistieke centra van ons land. Het nieuwe complex van Montea in Lummen wordt uitgerust met zonnepanelen en hoogtechnologische waterpompen, waarbij de hogere bouwkosten zullen worden gecompenseerd door de heel lage energiekosten in de komende jaren. Intussen bouwt WDP een energieneutraal wereldwijd distributiecentrum voor chocoladeproducent Barry Callebaut in Lokeren. Het gebouw, dat het BREEAM-keurmerk ‘Outstanding’ zal krijgen, zal in het derde kwartaal van 2021 afgewerkt zijn.

 Het komt er echter niet alleen op aan om de noden van de gebruikers van vandaag te lenigen. Gebouwen die waarde scheppen op lange termijn, spelen nu al in op de wensen en behoeften van de gebruikers van morgen. Zo zullen wagenparken door het groeiende aantal elektrische voertuigen over voldoende oplaadpunten moeten kunnen beschikken. Die zullen ook het elektriciteitsverbruik de komende jaren doen toenemen.

'Magazijnen hebben een lange levensduur - tot wel 30 jaar,' aldus Goossens. 'Nu een nieuw decennium aanbreekt waarin het milieu vaak voorpaginanieuws zal zijn, lijkt 2050 - het jaar waarin volgens het klimaatakkoord van Parijs de netto-uitstoot nul moet bedragen - niet zo ver weg meer.'

'Bij zowel investeerders als gebruikers groeit ongetwijfeld het besef dat de klok onverbiddelijk tikt.'

Strengere regels

Ook de verstrengde regelgeving rond koolstofuitstoot zorgt voor druk. Een rechtstreeks gevolg van een aantal wetswijzigingen in België is dat er nu stappen worden ondernomen om de logistieke sector “groener” te maken. Het land mikt op 13% hernieuwbare energie tegen volgend jaar en 18,3% tegen 2030.

In buurland Nederland moeten alle nieuwe gebouwen, waaronder distributiecentra, tegen volgend jaar volgens de beoordelingsmethode BREEAM-NL energieneutraal zijn voor verwarming, koeling, warm water en verlichting. Een aantal Belgische en Nederlandse distributiecentra voor expediteurs, logistieke dienstverleners en online retailers halen reeds de criteria, of zullen dat naar verwachting doen, en krijgen de BREEAM-score ‘Outstanding’, zoals het nieuwe DC van Aldi in Turnhout, de vestiging van Lidl in Waddinxveen en het magazijn van Bol.com in Waalwijk.

Aangezien de reputatie van een onderneming vandaag nog nauwer samenhangt met haar duurzaamheid, worden de regels opgevoerd en testen investeerders en ontwikkelaars opnieuw de veerkracht van hun portefeuille in een snel veranderende omgeving. Koolstofneutrale opslagplaatsen en complexen die op schone energie werken, worden de komende jaren ‘mainstream’.

Zoals Vanderwegen zegt: 'Een milieuvriendelijke opslagruimte creëren omhelst tegenwoordig veel meer dan gewoon de gloeilampen vervangen.'