Onderzoek

‘Met onze Strategie 2020 zetten we in op digitalisering en residentieel vastgoed'

 

‘Data information management is essentieel omdat digitalisering geen enkel nut heeft als de gebruikte informatie twijfelachtig is. Tegen mijn teams zeg ik altijd ‘garbage in, garbage out’

Jean-Philip Vroninks, CEO van JLL Belux

De reclameborden van JLL sieren al 50 jaar lang het professioneel vastgoed in ons land. Tijdens die periode kende de sector een professionalisering, die zich vertaalde in een digitale transformatie. En toch blijven wij een bedrijf dat echt op mensen gericht is’, zegt Jean-Philip Vroninks, CEO van Jones Lang LaSalle België en Luxemburg (JLL Belux). ‘Want de digitale transitie kan alleen lukken als we de juiste mensen hebben die de projecten van onze klanten tot een succes maken.’

 

‘De vastgoedsector stelt zich eerder conservatief op tegenover digitalisering’, trapt Jean-Philip Vroninks meteen het gesprek af. ‘Maar digitalisering is onvermijdelijk. Net zoals alle andere sectoren moeten ook wij er werk van maken.’ JLL Belux startte drie jaar geleden al met de digitale overstap. Aanzet was de doelstelling van Christian Ulrich, CEO worldwide van Jones Lang LaSalle: ‘Binnen tien jaar zijn wij een techbedrijf dat actief is in vastgoed.’ Waardoor JLL dus eigenlijk niet langer een bedrijf is dat actief is in vastgoed en gebruikmaakt van nieuwe informatie- en communicatietechnologie.

De verandering gaat zeer ver. Digitalisering is als een ijsberg: als leek zie je het topje, maar onderschat je de enorme omvang onder water. ‘En dat is dan de reorganisatie waartoe digitalisering bedrijven dwingt, ongeacht hun activiteit’, zegt Vroninks. Daar spelen de agentschappen een voortrekkersrol. ‘De andere partners in onze business, de investeerders en de ontwikkelaars, volgen op ruime afstand. Maar ook zij passen zich in ijltempo aan.’

Big data ten dienste van klanten

‘Een collega vertelde ooit dat hij lang geleden, als CFO in de vastgoedafdeling van een verzekeringsmaatschappij, drie “archivarissen” in dienst had’, herinnert Jean-Philip Vroninks zich. ‘Hun job? Alle informatie verzamelen die ook maar enigszins van belang kon zijn voor het bedrijf. Met de opkomst van de digitalisering is het profiel van die job volledig veranderd. Het is uitgegroeid tot een strategische rol in het bedrijf.’

Vandaag werken we met data information management. Dat is veel strategischer en er zijn veel meer mensen in actief. ‘Data information management is essentieel omdat digitalisering geen enkel nut heeft als de gebruikte informatie twijfelachtig is. Tegen mijn teams zeg ik altijd ‘garbage in, garbage out’, vervolgt Jean-Philip Vroninks. ‘Het voorbereidend werk is van essentieel belang om als leverancier van diensten en als marktleider in bedrijfsvastgoed, onze klanten telkens weer de meest actuele informatie te kunnen verschaffen. Alleen zo blijft die relevant en strategisch voor de beslissingen die ze dagelijks moeten nemen.’

 

Twee nieuwe digitale producten

Met Retail Explorer ontwikkelde JLL een tool waarmee het zich profileert als een ‘Retail Agency’. ‘Dankzij de tool kunnen klanten sectorgegevens interpreteren en hun volledige ontwikkelingsstrategie verfijnen. Een klant die op zoek is naar een locatie in een winkelstraat wil absoluut alles te weten komen over de locatie die hij op het oog heeft. Maar hij wil ook alles weten over nabijgelegen locaties. Hoeveel potentiële klanten passeren in de winkelstraat? Waar zijn de concurrenten? Welke transacties gebeurden er vroeger op de beoogde locatie? En op de aanpalende locaties? Enzovoort.’

En hoe krijg je op die vragen een antwoord? ‘Als je kan rekenen op informatietechnologie en als je, dankzij de digitalisering, op interactieve wijze kunt praten met de klant’, zegt Vroninks. ‘Dan kan bijvoorbeeld door online de inputs in het systeem te wijzigen of simulaties te maken.’

Daarnaast ontwikkelde JLL ook de tool Commuter. ‘Daarmee kunnen we de ideale locatie voor een nieuwe zetel bepalen. In functie van een aantal parameters die de klant ons geeft, zoeken we de meest optimale opties. En daarbij houden we rekening met de mobiliteit van al hun werknemers en met andere factoren’, vertelt Jean-Philip Vroninks.

Meer weten over Retail Explorer? Surf naar https://lnkd.in/divckH4

‘We maken vandaag absoluut een digitale disruptie mee’, vervolgt Jean-Philip Vroninks, ‘Maar ik heb niet de indruk dat onze kanten het noorden kwijt zijn. Integendeel, ze lijken positief ingesteld. Ze bekijken welke voordelen de digitalisering meebrengt. Het inspireert hen zelfs.’ En er zijn trouwens genoeg redenen om positief te zijn. ‘Onze servers beschikken over dertig jaar aan gegevens. Die kunnen geobjectiveerd worden en worden elke dag geüpdatet’.

 

De digitalisering heeft voor JLL Belux de relatie met de klant net versterkt, zowel met bestaande als met potentiële klanten. ‘Een vastgoedproject is zeer kapitaalintensief en heeft een enorme impact op organisaties. Dat geldt voor een bedrijf met 100 werknemers, en ook voor promotoren die een project willen ontwikkelen. Ze zijn allebei voortdurend op zoek naar professioneel advies, experts,… Daar willen we ons positioneren. Wij grijpen in het proces van de klant in. De digitale disruptie staat menselijke interactie niet in de weg. Integendeel, ze zijn complementair’, zegt de CEO van JLL Belux.

 

Interesse groeit

De activiteiten van JLL bestaan uit vier pijlers: kantoorvastgoed, industrieel vastgoed, retail en ‘alternatieven’, wat onder meer hotels bevat, en studentenkoten, rusthuizen, cohousing, enzovoort.

 

‘Daarnaast zijn we ook aanwezig in het residentieel segment vanuit een B2B-insteek, maar wel in beperktere mate. Wij brengen bijvoorbeeld vastgoedpromotoren en institutionele beleggers met elkaar in contact. Overal ter wereld willen internationale fondsen meer en meer investeren in allerlei soorten residentiële vastgoedprojecten. Dus ja, de interesse voor residentieel vastgoed blijft bij beleggers zeker aanhouden’, weet Vroninks.

‘Vergeleken met Groot-Brittannië en Duitsland blijven we daar wel achter. Dat segment is voor JLL Belux dan ook een strategische prioriteit geworden. Wij helpen iedereen die wil investeren in residentieel vastgoed. In België of in Luxemburg of waar ook ter wereld’, zegt Jean-Philip Vroninks.

‘In België zien we heel wat interessante initiatieven en inspirerende projecten’, gaat Vroninks voort. ‘We kunnen inspelen op zowel de grote positieve als negatieve tendensen op internationale vastgoedmarkten. Als die tot bij ons doorsijpelen, hebben wij altijd een tijdsmarge, zodat we ons kunnen aanpassen. Neem bijvoorbeeld de retailsector: commercieel vastgoed gaat door een moeilijke periode. In de Verenigde Staten deed dat fenomeen zich al vijf jaar geleden voor. Twee jaar later dook het probleem op in Groot-Brittannië. En vandaag zien we het ook in ons land gebeuren. Maar dat moeten we nu net gebruiken om onze strategieën aan te passen: om de bui te laten overwaaien, of om nieuwe markten aan te boren… Zoals de markt van residentieel vastgoed in België en Luxemburg.’

Brussel blijft draaischijf

Ondertussen blijft onze hoofdstad de draaischijf van de Belgische kantorenmarkt. ‘Zeker, maar zoals in alle mature markten stel je veel herontwikkeling vast. De voorbije jaren werden kantoren omgebouwd tot residentiële projecten. Het aanbod aan kantoren is gezakt, maar in termen van huurinkomsten sluiten we het boekjaar 2019 af met een record. Het leegstandspercentage van rond de 11 procent tijdens de crisisjaren, is naar 7 procent gedaald. In de Brusselse rand daalde dat van 25 naar 20 procent. Maar op toplocaties zoals de Noordwijk zitten we aan 1 procent. In de Europese wijk is dat 3 procent’, zegt Vroninks.

‘De hogere huurinkomsten zijn ook het resultaat van onze nieuwe manier van werken. Bedrijven willen een aangename, mooie en gezellige werkomgeving, waar medewerkers in alle rust kunnen werken en waar ze beschikken over vergaderzalen, enzovoort. Daar zijn wij zeer actief. Onze teams helpen bedrijven bij de uitwerking van een zo optimaal mogelijke werkomgeving. Vooral dan bij de inrichting van kantoren, want daar is een echte transformatie aan de gang.’

De voorbije jaren zijn de prijzen pijlsnel gestegen. Maar vindt Jean-Philip Vroninks dat we afstevenen op een speculatieve zeepbel? ‘De prijzen zijn overal ter wereld gestegen. En dat geldt ook voor activa zoals aandelen en obligaties. Vijf tot zes jaar geleden kostte een toplocatie in Brussel 250 euro per vierkante meter. Vandaag is dat 315 euro. Aan de andere kant is het huurrendement van kantoren gedaald van 5,5 naar 4 procent. Dat wil zeggen dat de vastgoedprijzen in vijf jaar met 75 procent gestegen zijn. Dat is een enorme stijging, maar België vormt daar geen uitzondering.’

‘De huurprijs vertegenwoordigt de economische parameter: minder huurleegstand, bedrijven die kwalitatievere kantoren willen en bereid zijn daar ook meer voor te betalen. Terwijl het rendement eerder te maken heeft met monetaire parameters, wat een gevolg is van de daling van de rentevoeten. In andere economische metropolen zijn de prijsstijgingen trouwens nog sterker. Brussel blijft een stabiele en defensieve markt.’