Onderzoek

Vastgoed gaat de uitdagingen van de 21e eeuw aan

‘De onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer is een must geworden, waardoor er maar één keuze rest: de gebouwen van de toekomst verticaal concentreren.’

Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux bij JLL

In Brussel, Antwerpen, Gent en Luik staan heel wat nieuwe kantoren in de steigers. De financiële factor vormt lang niet de enige verklaring van deze evolutie.

Het Belgische vastgoedpark lijdt stilaan onder zijn ouderdom, en dan hebben we het zowel over woongebouwen als over kantoren. Zo’n 60% van de kantoorgebouwen in België, die volgens de criteria van JLL naar schatting 22 miljoen m² beslaan, zijn gemiddeld ouder dan 15 jaar en sinds de bouw ervan niet meer gerenoveerd. In Luik en Charleroi spreken we zelfs over bijna 80%. Gezien de uitdagingen van de 21eeeuw, waaronder de klimaatopwarming, was het voor eigenaars, grote gebruikers, investeerders en politieke beslissingnemers hoog tijd om te reageren.

Een noodzaak voor de economie... en het milieu 

Volgens een studie van Leefmilieu Brussel komt liefst 60% van de CO2-uitstoot in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest van gebouwen uit zowel de residentiële (39%) als de tertiaire sector (21%). In hun regionale beleidsverklaringen schenken de nieuwe Brusselse en Waalse regeringen aandacht aan de isolatie van het woonvastgoed in hun Gewest, dat meestal heel oud is en nog amper aan de normen voldoet.

Kantoorontwikkelaars van hun kant concentreren zich op projecten met hoge energie-efficiëntie, of zelfs passiefkantoren, en hebben dus niet gewacht tot ze er strikt toe verplicht worden. Wie de hoogste BREEAM-score (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) behaalt, kan sinds een kleine tien jaar een stevig commercieel argument voorleggen, ook al gaat dat niet noodzakelijk gepaard met veel hogere huurprijzen. New normal heet dat: naar het voorbeeld van andere economische sectoren is het belang van duurzaamheid (sustainability) nu ook in de vastgoedwereld doorgedrongen.

60%

Zo’n 60% van de kantoorgebouwen in België zijn gemiddeld ouder dan 15 jaar en niet gerenoveerd.

De kantorenmarkt is vooral een huurmarkt en dus is het vrij eenvoudig om alle grote, vooral institutionele eigenaars ervan te overtuigen om meer te investeren in energie-efficiëntie en het verminderen van de uitstoot. Ook eigenaars van logistieke ruimten lijken de boodschap begrepen te hebben: nieuwe projecten zijn carbon free. Voor de sector van woonvastgoed is het dan weer minder vanzelfsprekend, want die blijft grotendeels in handen van particulieren die niet altijd de middelen hebben om hun gebouwen volgens de strengste emissienormen te renoveren. Daarin schuilt de grootste uitdaging: hoe kunnen we deze eigenaars overtuigen en aansporen om hun CO2-uitstoot te verlagen en daarvoor een ‘redelijk’ budget uit te trekken?

Verticale concentratie en mengen van functies 

Willen we dat tertiaire gebouwen uitstekende milieuprestaties leveren, dan moeten we ook mobiliteit anders gaan benaderen. De onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer is een must geworden. Aangezien alle grote gebruikers echter dat criterium vooropstellen, rest er maar één keuze: de gebouwen van de toekomst verticaal concentreren. De Noordwijk in Brussel bestaat al heel lang. De wijk ontstond in de jaren 60-70, maar toen golden andere normen dan vandaag. Ze wordt nu verder uitgebouwd volgens de principes van verticale concentratie, met deze keer een mix van functies waar dat kan. Het ZIN-project van Befimmo is daarvan een mooi voorbeeld, dat waarschijnlijk navolging zal krijgen. Van de zowat 110.000 m² die tegen 2023 in de plaats zal komen van de huidige WTC-torens I en II, zal 75.000 m² dienen voor kantoren, en de rest voor woonruimte en een hotel.

Het Richtplan van aanleg (RPA) van de Europese wijk, ook in Brussel, volgt dezelfde trend: een monofunctionele wijk met overwegend kantoorgebouwen wordt een gemengde wijk waar de woonfunctie zal toenemen. De toren The One van Atenor, met 30.000 m² kantoren en 97 appartementen, past als eerste in die visie. Op het aangrenzende perceel komt binnenkort de Realex toren (ongeveer 55.000 m², waarvan ruim de helft een conferentiecentrum zal herbergen). Het meest spectaculaire project, dat de aanblik van de wijk grondig zal veranderen, is echter de herontwikkeling van Wet 130. De Europese Commissie, eigenaar van vrijwel het hele blok, voorziet in een complete herontwikkeling van meer dan 200.000 m², waaronder een toren van 165 meter. Naast zijn uitzonderlijke omvang onderscheidt dit project zich door zijn gemengde karakter: een groot deel van de middelen zal besteed worden aan woningen en twee kinderdagverblijven, terwijl de centrale ruimte zal openstaan voor het publiek.

Elders in België gebeurt verticale concentratie op kleinere schaal. Antwerpen bijvoorbeeld lijkt  minder geneigd om torenprojecten toe te staan, met uitzondering van de woontorens in de wijk Eilandje en Nieuw Zuid. Gent telt twee torens voor administratieve doeleinden, de Arteveldetoren (KBC) en de AA Tower te Zwijnaarde. Die vaststelling gaat ook op voor Wallonië, waar de Paradis-toren in Luik, ingenomen door de FOD Financiën, een uitzondering vormt. De meeste projecten bevinden zich echter op wandelafstand van de grote stations (Berchem in Antwerpen, Sint-Pieters in Gent en Guillemins in Luik).

Zijn toegankelijkheid, duurzaamheid, diversiteit en verticaliteit de vier kernideeën van de vernieuwing van het Belgische vastgoedpark? Wordt vervolgd...

Pierre-Paul Verelst Head of Research Belux bij JLL