Onderzoek

‘Wij kijken naar het maximaliseren van de waarde in plaats van het minimaliseren van de kosten'

‘Leegstand is per definitie niet duurzaam. Gelukkig is de markt van de logistieke gebouwen erg stabiel, met een leegstandsgraad van minder dan 2 procent. Dat is ongelooflijk laag, zeker als je het vergelijkt met de kantoren- of retailmarkt.'

Walter Goossens, Head of Industrial Belgium bij JLL.

De financiële, sociale en milieu-uitdagingen van vandaag inzake logistieke mobiliteit vragen duurzame antwoorden op de lange termijn. Daarom pleit de afdeling ‘Industrial Agency’ van JLL Belux voor nieuwe manieren van samenwerking tussen investeerder – ontwikkelaars en eindgebruikers. ‘Onze actieve aanpak leidt tot verantwoorde, duurzame investeringsbeslissingen die een meerwaarde betekenen voor al onze stakeholders. In alle realisaties waarbij we betrokken zijn als vastgoedexpert, werken we toekomstgericht aan de lange termijn’, vertelt Walter Goossens, Head of Industrial Belgium bij JLL.

Walter Goossens, head of Industrial Belgium bij JLL, noemt zich “ancien” in het vak. Hij werkt al 32 jaar voor JLL. Als hoofd van de afdeling logistiek en industrieel vastgoed bij de Belgische marktleider kent hij de markt door en door. ‘We waren de eerste internationale vastgoedadviseur die in de jaren 1960 in België neerstreek, in het zog van Britse investeerders en in nauwe samenwerking met onze Europese teams en de internationale desk. Ons marktaandeel inzake industrieel en logistiek vastgoed bedraagt ondertussen 28 tot 30 procent.’

Nog aan de tafel zit Jo De Wolf, CEO van de logistieke vastgoedbevak Montea. ‘Dat we hier in het hoofdkantoor in Erembodegem zitten, komt door de goede samenwerking die we hebben met Montea’, glimlacht Walter Goossens. ‘Ik heb dit gebouw voor rekening van GSK verkocht aan Montea, toen dat nog een familiebedrijf was. Sindsdien is Montea blijven groeien. Ondertussen is Montea op de beurs genoteerd. We werken nu nog nauwer samen, onder meer in leasing, huurders zoeken, leegstand beperken, periodieke taxaties van de portefeuille, begeleiding bij aankopen. En in de kapitaalmarkten zoeken we samen naar geschikte investeringsproducten.’

De vastgoedconsultant en de logistieke vastgoedbevak houden een open dialoog aan over alles wat gebeurt in de markt van het industrieel en logistiek vastgoed. 'Wij zetten niet zozeer in op éénmalige transacties, maar bouwen eerder aan duurzame langetermijnoplossingen, een filosofie die we delen met al onze klanten en stakeholders’, zegt Walter Goossens, head of Industrial Agency.

U knikt?

Jo De Wolf, CEO van de vastgoedbevak Montea: ‘De voorbije twaalf jaar evolueerden we van een portefeuille van 100 miljoen euro naar één van 1,2 miljard. JLL was daarin een belangrijke partner. Meer bepaald omdat we internationaliseerden naar Frankrijk en Nederland. In de driemaandelijkse waardering van onze portefeuilles speelt JLL een belangrijke rol. Zo krijgen we één uniforme waardering in die drie landen.’

‘Lange termijn is inderdaad enorm belangrijk. Montea fungeert als een ontwikkelende belegger. Vroeger kochten we producten in de markt, nu kopen we gronden aan om die zelf te ontwikkelen en in portefeuille te houden. Dat is een eerste belangrijke shift in de verduurzaming van ons vastgoed. We merken dat onze klanten vaker kiezen voor een ontwikkelaar die zich blijft aligneren met zijn product.’

‘Wij investeren soms in technieken waarvoor een klant niet wil betalen. Een eenvoudig voorbeeld: als je het plafond in een logistieke hal wit verft, kost dat circa 1,25 euro per vierkante meter. Maar die eenvoudige ingreep maakt de beleving voor de klant aangenamer. Want je krijgt binnen toch een buitengevoel. Dat is belangrijk voor de meerwaarde op de lange termijn, als het huurcontract verloopt.’

Zijn duurzaamheidsoverwegingen noodzakelijk om semi-industrieel of logistiek vastgoed aan de man te brengen?

Walter Goossens: ‘In een recente portefeuille weet je dat er aan bepaalde energetische normen is voldaan, denk maar aan energie- of isolatiewaarden. Maar vier op de vijf industriële of logistieke gebouwen zijn ouder dan vijftien en zelfs twintig jaar. Daar kunnen investeerders-ontwikkelaars zeker inspanningen doen om ze duurzaam te actualiseren. Bij JLL staan we onze klanten daarin bij met de juiste expertise.’

Jo De Wolf‘Er bestaat een groot verschil tussen de eindgebruikers – het bedrijf dat op een site gevestigd is – en de 3PL’s, third party logistics, die logistiek doen voor andere bedrijven. Die 3PL’s winnen tenders bij hun klanten en spelen daarbij vooral in op de prijs. Als duurzaamheid niet in de tender staat, zijn de 3PL’ers niet heiliger dan de paus.’

Walter Goossens: ‘Dat spreekt voor zich. Maar als iedereen gedurende het volledige traject van de ontwikkeling tot  de ingebruikname van een industrieel of logistiek onroerend goed een ‘duurzaam DNA’ deelt, krijg je een heel ander verhaal. Met onze ervaring kunnen wij als tussenpersoon de juiste adviezen geven, tot tevredenheid van de eindgebruiker, namelijk het daar gevestigde bedrijf. Zelfs met kleine accenten kun je toch een verschil maken, bijvoorbeeld lichtinval in plaats van een compleet gesloten doos. Zulke ingrepen zorgen vooral voor een betere werkomgeving, ook dat is een belangrijke component van een duurzame strategie.’

Hoe gedragen de bedrijven in deze industriële sector zich?

Jo De Wolf: ‘Vaak is de duurzaamheid van het transport het probleem, niet zozeer die van de stockage. 30 procent van de vrachtwagens op de Europese wegen rijdt leeg rond. Logistieke partners zouden beter moeten samenwerken, zodat de vullingsgraad van de voertuigen stijgt. Vrachtwagens die 90 procent gevuld zijn, zouden het wegverkeer met de helft doen dalen. Blockchain kan daarin zeker verandering brengen.’

Walter Goossens: ‘Leegstand is per definitie niet duurzaam. Gelukkig is de markt van de logistieke gebouwen erg stabiel, met een leegstandsgraad van minder dan 2 procent. Dat is ongelooflijk laag, zeker als je het vergelijkt met de kantoren- of retailmarkt. Bovendien zijn de meeste gebouwen erg polyvalent. Logistieke gebouwen van de oude generatie krijgen snel een nieuwe invulling, eventueel met een andere bestemming. Uiteraard heeft dat een positieve impact op de duurzaamheid.’

Waarom ontwikkelde Montea zijn eigen BLUElabel voor duurzaamheid?

Jo De Wolf: ‘We zijn een maatschappelijk verantwoordelijke onderneming en gaan verder dan de wettelijke vereisten, bijvoorbeeld op het vlak van ledverlichting, isolatie, regenwaterrecuperatie, enz. De BREAAM-certificering (zie kader) is volgens ons het absolute minimum. Zonder staat je gebouw over tien jaar niet meer in de markt. Meer nog, Montea heeft zijn eigen certificering ontwikkeld, BLUElabel genaamd. Het label staat garant voor duurzaamheid en omvat 3 luiken: de toepassing van de minimale duurzaamheidsnormen gebaseerd op het Franse ‘HQE’-label en de Engelse norm ‘BREEAM’, de sensibilisering van klanten en leveranciers opdat ze hun activiteiten op een milieubewuste manier zouden uitvoeren, en tot slot een ‘green lease’ contract waarbij beide partijen zich ertoe engageren in te zetten op milieu en een verantwoord energiebeheer.’

‘We creëren waarde op de lange termijn, voor alle stakeholders. Duurzaamheid betekent veel meer dan ledverlichting of witte plafonds.’

Deel opTwitter

JO DE WOLF

CEO MONTEA

Jo De Wolf: ‘Daarnaast proberen we zoveel mogelijk te werken in partnerschappen en bouwen we pas als we een klant identificeren. Dat maakt deel uit van onze verantwoordelijkheid tegenover de markt en de maatschappij. Institutionele beleggers vragen dat ook vaker. Tot slot kijken we naar het maximaliseren van de waarde in plaats van het minimaliseren van de kosten. We creëren waarde op de lange termijn, voor alle stakeholders.’

Hoe speelt het industrieel team van JLL hierop in?

Walter Goossens: ‘Ons sustainable team begeleidt grote klanten met aanbevelingen en met certificering. We bieden duurzame oplossingen aan, en dat begint bij de juiste analyse van locatie, inbound & outbound flows, werkgelegenheid, mobiliteit, transportmodi en allerlei vastgoed gerelateerde kosten. Dat doen we spontaan en daarnaast bieden we advies in supply chain. Ook het omgekeerde gebeurt: dan zoeken we de geschikte langetermijnspeler voor leegstaande gebouwen op basis van studies. Want zoals gezegd: leegstand is per definitie niet duurzaam.’

‘De logistieke vraag zal niet dalen. De markt zit in een positieve flow. De bevolking blijft aangroeien, de consumptie blijft dus stijgen. Daardoor verandert het distributiemodel: dat blijkt uit de opkomst van e-commerce en just in time deliveries. Beschikbare stocks moeten groter worden. Daarom moeten we investeren in de herontwikkeling van brownfields, dicht bij de stedelijke agglomeraties.’

‘De aanwezigheid van waterwegen wordt voor die laatsten zeker een belangrijke troef. Duurzaamheid betekent ook leren denken in multimodaliteit. Als de kosten voor mobiliteit blijven stijgen, wordt een ligging aan een multimodaal knooppunt wel interessant voor zowel de vastgoedinvesteerder als de logistieke eindgebruiker.’